Sehr geehrter Ratsuchender,
nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Formularbestimmungen unwirksam, wenn sie dem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem "starren" Fristenplan auferlegen (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20361/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.06.2004 - VIII ZR 361/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen">VIII ZR 361/03</a>, NJW 2004, 2586
). Denn dadurch kann der Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet werden, obwohl unter Umständen tatsächlich noch kein Renovierungsbedarf besteht, weil der Mieter die Wohnung beispielsweise nur unterdurchschnittlich genutzt hat.
Die Renovierungsregelung in § 17 Ziffer 2 des "Hamburger Mietvertrags für Wohnraum", die dem Mieter die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auferlegt, ist gemäß einem Urteil des AG Hamburg-St. Georg wirksam. Der dort aufgeführte Fristenplan wurde hier als nicht "starr" im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gesehen. Denn dieser Fristenplan enthalte aufgrund der Formulierung „Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in den folgenden Zeitabständen erforderlich sein:..." gerade keine starre Regelung (AG Hamburg-St. Georg, 915 C 550/05
, Urteil vom 6. Januar 2006).
Es wäre somit eine Einschätzung aufgrund der konkret vorliegenden Zustände der Wohnräume erforderlich, ob eine Durchführung der Schönheitsreparaturen erforderlich ist.
Etwas anderes könnte sich jedoch gerade aus den Ergänzungen des Mietvertrages zu § 30 des Mietvertrages ergeben. Hier wird gerade von einer starren Verpflichtung zur Durchführung eines Anstriches von Wand und Decke gesprochen. Hingegen wird bei Lackierung der Türen auch auf den Zustand abgestellt. Hier stellt sich die Frage, ob von einer Individualvereinbarung oder von einer Formularbestimmung auszugehen ist. Dies bedarf weiterer Abklärung, insbesondere, ob eine Aushandlung erfolgte, der Mietvertrag so vom Vermieter vorgelegt wurde, ob der Vermieter diese Formulierung auch in anderen Mietverträgen verwendet, etc. Je nach Beurteilung dieser Frage wird sich dann noch die Frage stellen, ob dann die Klausel insgesamt unwirksam ist oder nur betreffend den Teil, der den Anstrich von Wänden und Decken regelt und wie dann das Verhältnis zu §17 des Mietvertrages zu sehen ist.
Es verbleibt daher noch ein gewisses Risiko für beide Vertragsparteien, so dass es in der Tat hier sinnvoll sein kann, sich mit dem Vermieter außergerichtlich zu einigen und sich auf einen gewissen Betrag zur Abgeltung etwaiger Renovierungskosten/Renovierungsverpflichtung zu einigen. Hierbei sollte auch auf die bereits teilweise durchgeführte Renovierung im Laufe des Mietverhältnisses und die ohnehin vom Vermieterdurchzuführende Beseitigung des Wasserschadens argumentativ miteinbezogen werden.
Ich hoffe, Ihnen mit diesem Überblick geholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
vielen Dank für die Auskunft - eine Frage bleibt: wie sieht es mit dem Teppich aus?
Danke für die Beantwortung.
Zu den so genannten Schönheitsreparaturen gehören „das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und der Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung“ (Definition laut dem „Hamburger Mietvertrag für Wohnraum“). Renovierungsarbeiten außerhalb der Wohnung - z.B. Streichen des Balkongitters - fallen üblicherweise nicht darunter. Auch aufwendige Arbeiten wie die Neuverlegung eines Teppichbodens zählen nicht zu den üblichen Schönheitsreparaturen.
Das Reinigen der Teppichböden teilt das rechtliche Schicksal wie der Anstrich der Wände und Decken, also insbesondere was die Probleme zu § 30 des Mietvertrages betrifft (Individualklausel, Formulaklausel,etc.?).
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr
