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Renovierung bei Auszug


| 24.02.2007 12:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,
sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

ich habe schon viele Antworten zum obigen Thema gelesen, trotzdem möchte ich ganz sicher gehen, was den Mietvertrag (Formularvertrag Hamburger Mietvertrag) meiner Tochter betrifft.
Der Mietvertrag wurde zum 01.05.2000 geschlossen und zum 30.04.2007 gekündigt. Es handelt sich um eine Altbauwohnung (Baujahr 1900). Die Wohnung war bei Bezug frisch renoviert und mit einem neuen Teppichboden ausgelegt.

§ 17 Instandhaltung der Mieträume
1.....
2. Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Dazu gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen.
Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:
Küche, Bad und Dusche alle 3 Jahre
Wohn- und Schlaraum, Flur, Diele, Toilette alle 5 Jahre
andere Nebenräume alle 7 Jahre.
Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziff. 2 obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte.
3....

§ 30 Sonstige Vereinbarungen
(diese Vereinbarungen wurden in dem Formularsatz von der Vermieterin mit der Schreibmaschine zugefügt)
1.....
2. Das Mietobjekt wird in einem komplett neu renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug wird der Mieter die Wohnung dem Wohnungsübergabe-Protokoll entsprechend zurückgeben, d. h., Decken und Wände erhalten einen neuen weißen Anstrich, bei Bedarf sind Zimmertüren zu lackieren, der Teppichboden ist fachgerecht zu reinigen und sämtliche Einbauten sind sorgfältig gereinigt und unbeschädigt zurückzugeben.

Das sind die Fakten. Meine Tochter hat in den sieben Jahren das Duschbad frisch gestrichen, die anderen Räume nicht. In der Küche, im Schlaf- und Wohnzimmer sind vom Vermieter nach Wasserschäden Teile der Decken renoviert worden. Küchen- und Wohnzimmerdecke sind bei der Neueindeckung des Daches im letzten Sommer wiederum durch Regenwasser beschädigt und vom Vermieter noch nicht renoviert. Der Vermieter bietet eine Kostenteilung der Renovierungskosten an.

Meine Fragen:
Muß meine Tochter renovieren oder kann auf die Urteile des BGH VIII ZR 335/02 und VIII ZR 308/02 Bezug genommen werden.?

Muß der Teppichboden gereinigt werden (er wurde immer gesaugt und Flecke beseitigt, er ist natürlich nach 7 Jahren an vielen Stellen abgenutzt und auch farblich nicht mehr wie im Jahr 2000)?

Für Ihre Beantwortung bedanke ich mich bereits jetzt im voraus.

Mit freunlichen Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,

nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Formularbestimmungen unwirksam, wenn sie dem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem "starren" Fristenplan auferlegen (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586). Denn dadurch kann der Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet werden, obwohl unter Umständen tatsächlich noch kein Renovierungsbedarf besteht, weil der Mieter die Wohnung beispielsweise nur unterdurchschnittlich genutzt hat.

Die Renovierungsregelung in § 17 Ziffer 2 des "Hamburger Mietvertrags für Wohnraum", die dem Mieter die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auferlegt, ist gemäß einem Urteil des AG Hamburg-St. Georg wirksam. Der dort aufgeführte Fristenplan wurde hier als nicht "starr" im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gesehen. Denn dieser Fristenplan enthalte aufgrund der Formulierung „Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in den folgenden Zeitabständen erforderlich sein:..." gerade keine starre Regelung (AG Hamburg-St. Georg, 915 C 550/05, Urteil vom 6. Januar 2006).

Es wäre somit eine Einschätzung aufgrund der konkret vorliegenden Zustände der Wohnräume erforderlich, ob eine Durchführung der Schönheitsreparaturen erforderlich ist.

Etwas anderes könnte sich jedoch gerade aus den Ergänzungen des Mietvertrages zu § 30 des Mietvertrages ergeben. Hier wird gerade von einer starren Verpflichtung zur Durchführung eines Anstriches von Wand und Decke gesprochen. Hingegen wird bei Lackierung der Türen auch auf den Zustand abgestellt. Hier stellt sich die Frage, ob von einer Individualvereinbarung oder von einer Formularbestimmung auszugehen ist. Dies bedarf weiterer Abklärung, insbesondere, ob eine Aushandlung erfolgte, der Mietvertrag so vom Vermieter vorgelegt wurde, ob der Vermieter diese Formulierung auch in anderen Mietverträgen verwendet, etc. Je nach Beurteilung dieser Frage wird sich dann noch die Frage stellen, ob dann die Klausel insgesamt unwirksam ist oder nur betreffend den Teil, der den Anstrich von Wänden und Decken regelt und wie dann das Verhältnis zu §17 des Mietvertrages zu sehen ist.

Es verbleibt daher noch ein gewisses Risiko für beide Vertragsparteien, so dass es in der Tat hier sinnvoll sein kann, sich mit dem Vermieter außergerichtlich zu einigen und sich auf einen gewissen Betrag zur Abgeltung etwaiger Renovierungskosten/Renovierungsverpflichtung zu einigen. Hierbei sollte auch auf die bereits teilweise durchgeführte Renovierung im Laufe des Mietverhältnisses und die ohnehin vom Vermieterdurchzuführende Beseitigung des Wasserschadens argumentativ miteinbezogen werden.

Ich hoffe, Ihnen mit diesem Überblick geholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr

Nachfrage vom Fragesteller 24.02.2007 | 16:41

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

vielen Dank für die Auskunft - eine Frage bleibt: wie sieht es mit dem Teppich aus?

Danke für die Beantwortung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.02.2007 | 18:11

Zu den so genannten Schönheitsreparaturen gehören „das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und der Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung“ (Definition laut dem „Hamburger Mietvertrag für Wohnraum“). Renovierungsarbeiten außerhalb der Wohnung - z.B. Streichen des Balkongitters - fallen üblicherweise nicht darunter. Auch aufwendige Arbeiten wie die Neuverlegung eines Teppichbodens zählen nicht zu den üblichen Schönheitsreparaturen.

Das Reinigen der Teppichböden teilt das rechtliche Schicksal wie der Anstrich der Wände und Decken, also insbesondere was die Probleme zu § 30 des Mietvertrages betrifft (Individualklausel, Formulaklausel,etc.?).

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr

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