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Renovierung, Renovierung bei Auszug


16.06.2005 20:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir habe folgenden Paragraphen bzw. Absatz in unserem Mietvertrag:

§9, Absatz 2:
Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern, und Duschräumen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre in sonstigen Räumen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Dabei sind Wände und Decken mit hochwertiger waschfester Innenraumfarbe deckend weiß zu streichen; etwa angebrachte Tapeten sind fachgerecht zu entfernen, Dübellöcher oder sonstige Beschädigungen an Wänden und Decken sind fachgerecht vorher zu verschließen und soweit erforderlich nachzuspachteln. Der Parkettboden ist zu reinigen, Beschädigungen und Kratzer sind durch eine Fachfirma fachgerecht zu beseitigen und die Parkettböden erforderlichenfalls abzuschleifen und neu zu versiegeln. Teppiche- bzw. PVC-Böden sind fachgerecht und gründlich zu reinigen.

Die Türen und Türstöcke sind zu reinigen, fachgerecht zu pflegen und alle sieben Jahre fachgerecht zu streichen. Das gleiche gilt für Fenster und Fensterstöcke, wenn und soweit sie vom Vermieter bei Beginn oder während des Mietverhältnisses neu gestrichen wurden. Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die Schönheitsreparaturen, soweit sie fällig sind, vorzunehmen; soweit sie zu diesem Zeitpunkt noch nicht fällig sind, trägt der Mieter einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraums seit der Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen wahrend der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ermittelt.

Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach, so kann der Vermieter nach fruchtloser Aufforderung des Mieters zur Durchführung der Arbeiten Ersatz der Kosten verlangen, die zur Durchführung erforderlich sind.


Hierzu folgende Fragen:
· Mit dem Urteil vom BGH vom 23.06.2004 sind feste Fristen für Schönheitsreparaturen unzulässig. Wir haben unseren Vertrag zum 15.08.2003 geschlossen. Gilt das BGH-Urteil auch rückwirkend?
· Wir haben die Wohnung zum 31.07.2005 gekündigt. Sind wir zur Renovierung (Streichen, ...) verpflichtet? Wir haben nur eine Wand in matt-orange umgestrichen
· Ist der Vermieter berechtigt, die Mietkaution in Höhe von 1300€ für evtl. Renovierungsarbeiten einzubehalten?
· Wir haben uns vom Vermieter eine Mängelliste beim Einzug unterschreiben lassen (Dübellöcher vom Vormieter nicht geschlossen, Parket im gesamten Wohnbereich verkratzt und an einigen Stellen nicht mehr versiegelt, Garten im verwahrlosten Zustand, ...). Ist diese Liste wirksam? Können wir uns auf diese Mängel beim Auszug berufen, so dass sie nicht von uns behoben werden müssen?
· Des Weiteren haben wir den Vermieter auf Schimmelbefall in der Wohnung aufmerksam gemacht. Dieser rührt unserer Meinung nach von einer Kältebrücke her: Die Speisekammer ist nicht beheizbar und ist denkbar schlecht isoliert (keine Thermoverglasung sonder doppelte einfach Verglasung). Wer muss für diese Renovierung aufkommen?
Ich bin gespannt auf ihre Antwort

Mit freundlichen Grüßen

C. B.
Sehr geehrter Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

Wie Sie richtig feststellen, sind nach der bekannten Entscheidung des BGH starre Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam. Vorbehaltlich einer genauen Vertragsprüfung sind Sie nicht zur Renovierung verpflichtet, da die von Ihnen genannte Vertragsklausel gegen § 307 BGB verstößt und unwirksam ist.

Die Rechtsprechung gilt selbstverständlich auch für Mietverträge, die vor dem BGH-Urteil geschlossen wurden. Ein eben solcher Vertrag lag der Entscheidung des BGH ja auch zugrunde!

Da Sie nicht zur Renovierung verpflichtet sein werden, darf der Vermieter auch Ihre Kaution nicht zur Deckung der Renovierungskosten verwenden.

Schadensersatz darf er nur für Schäden verlangen, die Sie während der Mietzeit verursacht haben und die über die vertragliche Abnutzung hinausgehen. Hat er Ihnen bei Vertragsbeginn schon die Existenz einiger Schäden bestätigt, wird er Ihnen diese nicht in Rechnung stellen können. Denn die Mängelliste beweist, daß die Mängel schon bei Einzug vorhanden waren.

Für die Renovierung der Speisekammer müssen Sie ebenso wenig aufkommen, wie für die Renovierung der restlichen Räume. Der Vertrag, so wie Sie ihn schildern, gibt dafür nämlich keinen Anspruch her. Selbst wenn: Durch bauseitige Mängel bedingte Schäden muß der Mieter ohnehin nicht beseitigen.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen selbstverständlich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


A. Schwartmann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 16.06.2005 | 21:18

Sehr geehrter Herr Schwartmann,

wir werden trotz der Rechtslage bei Auszug die von uns abgenutzten Stellen der Tapete ausbessern, aber nicht komplett streichen bzw. renovieren. Meine Frage:

Wie bringe ich beim Vermieter die gegenwärtige Rechslage bei, dass wir nicht zur einer Renovierung verpflichtet sind, ohne einen gerichtlichen Streit zu provozieren.

Gruß

C. B.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.06.2005 | 01:03

Da wird es auf Ihre Überzeugungskraft ankommen. Teilen Sie dem Vermieter die Rechtslage mit. Wenn er Ihnen nicht glaubt, soll er sich selbst juristisch beraten lassen. Bleibt er stur und beharrt er auf seiner Auffassung, wird Ihnen nur eine Klage übrig bleiben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

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