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Schönheitsreparatur bei Auszug bzw. nach Renovierung durch Vermieter

07.02.2010 01:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jeremias Mameghani


Sehr geehrte Damen und Herren,

Wir haben unsere Wohnung, die wir seit dem 15.09.2004 bewohnen, zum 28. Feb. 2010 gekündigt. Wir haben keine Schönheitsreparaturen durchgeführt, die Wohnung wurde von uns fünfeinhalb Jahre normal bewohnt, aber nicht abgewohnt.

Im Mietvertrag (Formular Zweckform Einheitsmietvertrag 2873) ist folgender Passus zum Thema Schönheitsreparaturen enthalten:

§8 Schönheitsreparaturen/Bagatell-Schäden:
1. Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten. Zu den Schönheitsreparaturen gehören Anstrich der Wände und Decken, dem das Anbringen einer weiß gestrichenen Rauhfasertapete gleichsteht, das Reinigen von Parkett- und Teppichböden, Anstrich von Türen und Fenstern, Türen innerhalb der Mieträume, Fenster auf der Innenseite, Außentüre von innen, Anstrich von Heizkörpern und Heizrohren, das Beseitigen kleinerer Putz- und Holzschäden.
[...]
3. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen bzw. kleinen Instandhaltungen übernommen, so kann der Vermieter die nach Fristenplan fälligen Reparaturen während der Vertragslaufzeit fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle nach Grad der Abnutzung gemäß nachstehendem Fristenplan erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen. Die Fristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses. Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten im allgemeinen.
Wand- und Deckenanstrich in Küche, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Räumen alle sieben Jahre.
Reinigen von Parkett- und Teppichböden alle fünf Jahre, Lackieren von Heizkörpern und Rohren, Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen alle sechs Jahre.
4. Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter nur einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen hat, die eine im Falle des vollen Fristablaufes bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende fachgerechte Schönheitsreparatur verursacht hätte. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich regelmäßig nach dem Verhältnis zwischen der im Fristenplan vorgesehenen vollen Frist und dem Zeitraum, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparatur bis zur Räumung abgelaufen ist. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter 20% der Renovierungskosten, [...] länger als 4 Jahre 80%. Die Kosten der Renovierung werden im Zweifel nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malerfachgeschäfts ermittelt. Die Selbstdurchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter unbenommen.

Zusatzvereinbarungen:
[...] Die Mieter übernehmen das Objekt gemäß Übergabeprotokoll renoviert und gereinigt. (Laminatböden neu; Teppichböden gereinigt; Wände und Decken neu gestrichen mit Ausnahme der Holzdecken; Bad und Gäste-WC gereinigt.)
[...]
Es wird vereinbart, dass der Teppichboden bei Beschädigung (Rotweinflecken, Kleberflecken, Beschädigungen, die irreparabel sind) am Ende des Mietverhältnisses von den Mietern entsorgt und erneuert wird. [...] Verschmutzte Auslegware ist fachmännisch zu reinigen. Normale Abnutzung ist mit dem Mietzins abgegolten.

1. Sind wir nach aktueller Rechtssprechung bei diesem Vertrag zu Schönheitsreparaturen beim Auszug verpflichtet und in welchem Ausmaß?

2. In der Wohnung werden nach Vertragsende umfangreiche Renovierungen (z.B. neue Böden/Bäder) durchgeführt werden, so dass lt. Vermieter Maler- und Reinigungsarbeiten "vorher nicht sinnvoll" sind. Kann uns der Vermieter nach der Renovierung im März zu den Arbeiten heranziehen?

Vielen Dank für Ihre Antwort

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für die eingestellten Fragen, die ich Ihnen aufgrund des geschilderten Sachverhalts gerne wie folgt beantworten möchte:

Die Wohnung ist von Ihnen nach Mietende in vertragsgemäßem Zustand zurück zu geben. Dies bedeutet, dass Schäden zu beheben sind, die über eine normale Abnutzung hinausgehen. Dies umfasst jedoch keine Schönheitsreparaturen. Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen kann der Mietpartei durch Vertragsklauseln nur dann wirksam auferlegt werden, wenn sich diese Verpflichtung der Mieter auch am tatsächlichen Abnutzungszustand orientiert. Dies bedeutet, dass Schönheitsreparaturen dann durchzuführen oder die Kosten anteilsmäßig zu übernehmen sind, wenn diese nach obj. Sicht bei Auszug notwendig sind. Diesbezüglich empfehle ich Ihnen daher, ggf. schon vor der Wohnungsabnahme eine Klärung mit dem Vermieter herbeizuführen. Dies gilt insbesondere auch aufgrund der geplanten Renovierungsarbeiten. Zwar sind Sie ggf. aufgrund der gesetzlichen Regelung oder des Vertrags zur Durchführung von Arbeiten verpflichtet. Sollten diese jedoch aufgrund der Sanierung zunichte gemacht werden (können), so sollten Sie mit Ihrem Vermieter ggf. vorab eine einvernehmliche Lösung herbeiführen und diese in jedem Falle schriftlich fixieren.

Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung geben konnte. Bitte nutzen Sie ggf. die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

RA Jeremias Mameghani

Rechtsanwälte Vogt
Bolkerstr.69
40213 Düsseldorf
Tel. 0211/133981
Fax. 0211/324021

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