Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt eine erste Einschätzung der rechtlichen Lage geben. Bitte beachten Sie dabei, dass Weglassungen oder Änderungen des zu beurteilenden Sachverhaltes mitunter schwerwiegende Folgen für die rechtliche Lösung haben können.
"Der Anspruch auf Unterlassung von ... zweckwidriger Nutzung von Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist ein Individualanspruch, der jedem einzelnen Eigentümer zusteht. Das gleiche gilt für die Ansprüche auf Beseitigung von baulichen Änderungen. ... Kraft Gesetzes hat hier insbesondere die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst oder der Verwalter keine Kompetenz."
1. Grundsätzliches:
Der von Ihnen zitierte Satz bedeutet lediglich, dass ein Anspruch auf Unterlassung einer bestimmten Nutzung grundsätzlich nicht durch die Gemeinschaft selbst eingeklagt werden kann, sondern dass der Unterlassungsanspruch - als Individualanspruch- grundsätzlich nur durch die einzelnen Mitglieder der Wohnungseigentümergesellschaft (individuell) vor Gericht durchgesetzt werden muss.
Dies ist der Grundsatz. Eine nur gemeinschaftliche Einklagung kann jedoch durch die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen werden. In diesem Fall kann der einzelne Wohnungseigentümer wiederum nicht individuell einen Unterlassungsanspruch gegen einen anderen Wohnungseigentümer geltend machen.
Die Textpassage beinhaltet aber nicht wie von Ihnen vermutet, dass die Wohnungseigentümergesellschaft über eine entsprechende Unterlassung der Nutzung nicht entscheiden darf (keine Kompetenz hat) und der entsprechende Beschluß für sie nicht bindend wäre.
2. Verjährung:
Desweiteren können Unterlassungsansprüche auch verjähren. Maßgeblich für den Beginn der Verjährung ist der Zeitpunkt, von dem die anderen Eigentümer Kenntnis von der zweckwidrigen Nutzung erhalten. Die Verjährungsfrist beträgt ab diesem Zeitpunkt 3 Jahre.
Sollte keine Verjährung eingreifen, kann zuletzt ein Unterlassungsanspruch auch noch an einem Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB
scheitern. Ob ein solcher Verstoß jedoch vorliegt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Die von den Gerichten gestellten Anforderungen sind in der Regel jedoch sehr hoch.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Bitte vergessen Sie auch nicht die Vornahme der Bewertung der rechtlichen Begutachtung.
Mit freundlichen
Antwort
vonRechtsanwalt Falk-Christian Barzik, Diplom-Finanzwirt (FH)
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Rechtsanwalt Falk-Christian Barzik, Diplom-Finanzwirt (FH)
1. was konkret heißt: "Eine nur gemeinschaftliche Einklagung kann jedoch durch die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen werden"?
Heißt das, dass zunächst beschlossen werden muss, dass die individuellen Ansprüche durch die Gemeinschaft übernommen werden und danach erst die Gemeinschaft die Ansprüche geltend machen kann, oder impliziert ein Beschluss der Gemeinschaft allein schon, dass sie bereit ist, die individuellen Ansprüche zu übernehmen?
2. Was heißt bei einer Verjährung, dass "die anderen Eigentümer Kenntnis von der zweckwidrigen Nutzung erhalten" haben. Haben die Eigentümer Kenntnis von der Installation meiner Klimaanlage (bauliche Veränderung) ab dem Zeitpunkt gehabt, wo sie installiert war und jeder sie sehen konnte, oder erst ab dem Moment, wo der Verwalter die Eigentümer in einer Versammlung konkret darüber informiert hat?
Der Beschluss über die Möglichkeit der nur gemeinschaftlichen Einklagung bedeutet, dass die oben dargestellten Unterlassungsansprüche, die grundsätzlich jedem Mitglied individuell zustehen, nur durch die Gemeinschaft nach Mehrheitsbeschluss geltend gemacht werden können. Dem einzelnen Mitglied wäre dagegen die Klage verwehrt und sie würde als unzulässig vom Gericht verworfen.
Kenntnis bedeutet, dass die anderen Wohneigentümer Kenntnis über alle anspruchsbegründenden Umstände erlangt haben müssen. Bei einer zweckwidrigen Nutzung in Ihrem Fall also von der Aufstellung/Installation der Klimaanlage.
Wahrscheinlich muss man diese zweckwidrige Nutzung jedoch als sog. Dauerhandlung einordnen. Diese verhindert jedoch den Verjährungsbeginn, sodass Sie sich nicht auf Verjährung berufen könnten.
Als Verteidigungsmöglichkeit bliebe dann für Sie nur noch die Einrede der Verwirkung eines Rechtes nach § 242 BGB
. Letztere ist anzunehmen, wenn der Berechtigte ein Recht längere Zeit nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten des Berechtigten darauf einstellen durfte, dass der Berechtigte sein Recht auch nicht mehr ausüben würde (sog. Zeit- und Umstandsmoment). Ob dies in Ihrem Fall anzunehmen ist, hängt von den konkreten Umständen der Installation ab und wie die Wohneigentümer darauf reagierten und kann ohne weitere Informationen nicht abschließend beurteilt werden.
