Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt beantworte:
soweit keine ergänzende vertragliche Vereinbarung zu der bestehenden Grunddienstbarkeit getroffen wurde (§ 1021 BGB
kann!), so gilt für die im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit (§1020 BGB
) - Wer als Berechtigter auf dem belasteten Grundstück eine Anlage „hält", hat sie in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Eine Zufahrt, egal ob betoniert oder unbefestigt, stellt eine Anlage im Sinne des Gesetzes dar, die Sie auf dem Nachbargrundstück „halten".
Wenn der Berechtigte die Zufahrt allein nutzt, ist er auch allein zu ihrer Erhaltung verpflichtet. Zur Erhaltungspflicht gehört nach ständiger Rechtsprechung unter anderem die Einhaltung der Verkehrssicherungspflichten einschließlich der Schnee- und Eisbeseitigung.
Gleichzeitig hat der Berechtigte die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Zufahrt zu tragen. Wenn Ihr Nachbar die Zufahrt ebenfalls nutzt, um auf sein Grundstück zu gelangen, so teilen Sie sich die Verantwortung und die Kosten, Sie müssen dann nur die Hälfte der Erhaltungskosten tragen. In diesem Fall müssen Sie sich beide an der Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten, zum Beispiel am Winterdienst, beteiligen.
Bei der Einräumung eines Wegerechts durch Grunddienstbarkeit oder Baulast sollte zwischen den Eigentümern der beteiligten Grundstücke vertraglich geregelt werden, wer sich in welchem Umfang an der Erhaltung des Weges beteiligt. Das Gesetz (§§ 742
, 748 BGB
) sagt, dass die Verantwortung „im Zweifel" beide Eigentümer zu gleichen Teilen trifft. Oftmals wird die Zufahrt von einem der Beteiligten aber nur sporadisch genutzt, dann wäre es nicht sachgerecht, die Erhaltungskosten hälftig zu teilen.
Wichtig ist, dass Sie als Berechtigter für die Einhaltung der Verkehrssicherungspflichten auch dann zuständig bleiben und bei Schäden haften, wenn Ihr Nachbar die Einfahrt mit nutzt. Wenn Sie sich zum Beispiel nicht um den Winterdienst kümmern, kann Ihr Nachbar einspringen und von Ihnen eine Kostenbeteiligung verlangen.
Das vorausgeschickt nun zu Ihren Fragen…
1) leider vermisse ich einen Vertragstext, um bewerten zu können, ob dieser Ihren Ansprüchen genügt. Es sei aber hier angemerkt, dass ein vollständiger Haftungsausschluss zulasten des Vertragspartners nicht möglich sein wird, hier wird die Übernahme gegen eine angemessene Gegenleistung seitens der Berechtigten aus der Grunddienstbarkeit Ihrer Verpflichtung zur Sicherstellung der Verkehrssicherungspflichten notwendig sein. Ohne eine schriftliche Fixierung haben Sie lediglich ein Beweisproblem welche Vereinbarung mit welchem Inhalt in Zweifel getroffen worden ist. Zwar können Zeugen diesen Mangel mindern oder gar beheben, aber eine Unsicherheit bleit (grundsätzlich besteht diese auch bei ungenauen schriftlichen Fixierungen des Gewollten)
2) Nein, mit einem Schild können Sie Ihrer anteilig hälftigen Haftung, denn Sie bilden zusammen mit ihrem Grundstücksnachbarn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, was den gemeinsamen Weg angeht, nicht entfliehen. Allenfalls unter bestimmten Umständen könnte dem Geschädigten eine gewisse Mitschuld angelastet werden und damit den die Schadenshöhe gemindert werden.
3)Soweit das Möglich ist könnten Sie Ihr Grundstück, natürlich unter Beachtung und Wahrung der Grunddienstbarkeit, einfrieden um die Zahl der möglichen Geschädigten gering zu halten und letztlich nur auf die Anlieger und deren Besuch einschränken. Insoweit würden Sie die Gewichtung der Verkehrssicherungspflicht zu einem überwiegenden Anteil auf den Inhaber des Wegerechts abwälzen. Ein Ausschluss Ihrer möglichen Haftung wird wie gesagt nur eingeschränkt möglich sein.
4)Ja und Nein, zuzustimmen ist Ihrer Auffassung hinsichtlich der hälftigen Teilung. Nur Sie können insoweit nicht allein bestimmen, dass die Räumung vom Nachbarn oder einem Winterdienst zu übernehmen ist. In diesem Fall ist eine Vereinbarung, auch mdl. (Zeugen!) notwendig.
Bedenken Sie bitte, dass jede Ergänzung des Sachverhalts zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen kann.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Andreas Wehle
Wilhelmstr. 90
52070 Aachen
tel.: +49 (0)241 538 099 48
fax: +49 (0)241 538 099 489
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Diese Antwort ist vom 29.01.2014 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort
vonRechtsanwalt Andreas Wehle
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Rechtsanwalt Andreas Wehle
Sehr geehrter Herr Wehle,
vielen Dank für ihre Ausführungen.
Wir müssen dennoch nachfragen.
In ihrer Einleitung können wir Dienender (Eigentümer) und Berechtigter (Nachbar) nicht direkt auf unsere geschilderte Situation beziehen. Wir sind Eigentümer, der Nachbar hat ein Wegerecht auf unserem Grundstück. Vielleicht können Sie das bitte nochmal eindeutig klarstellen.
In diesem Zusammenhang: Dürfen wir, als Eigentümer des Grundstücks, den 200m langen Weg des Berechtigten, der von ihm täglich eigentlich alleine genutzt wird, für 5-10 mal im Jahr betreten und befahren, um Pflegemaßnamen (Baumpflege, Weidezaunbau) etc. auf den angrenzenden Flächen vorzunehmen, ohne dass gleich Ansprüche des Berechtigten für den Winterdienst und den Unterhalt des Weges entstehen?
Unser Hauptproblem ist noch nicht gelöst, die Weigerung unseres Nachbarn eine verbindliche Absprache zu treffen und diese schriftlich zu fixieren.
Unser Nachbar würde den gemeinsam genutzten Weg von 100m gerne weiterhin nach eigenem Bedarf Räumen, so wie er es bereits in den letzten Jahren getan hat. Jede Änderung brächte für ihn nur Nachteile. (Verantwortungsübernahme, gemeinsame Erstellung und Einhaltung eines Räumplanes, z.B. auch am Wochenende etc.)
Nach Ihrer Aussage ist ein schriftlicher Vertrag die sicherste Variante, um unsere Haftung als Eigentümer zu minimieren.
Wie können wir erreichen, dass sich unser Nachbar nicht seiner Verantwortung entzieht, sondern bereit ist, eine verbindliche Verantwortungsübernahme , dokumentiert in einem schriftlichen Vertrag zuzustimmen?
Vielen Dank
Sehr geehrte Ratsuchende,
gern beantworte ich insoweit Ihre Nachfragen und möchte Unklarheiten ausräumen.
Auch bei Errichtung einer dinglichen Grunddienstbarkeit bleibt der Eigentümer eines Grundstücks unumwunden berechtigt sein Grundstück zu benutzen, zu begehen usw.. Eingeschränkt wird dieses Recht in der Art, dass der Berechtigte das dienende Grundstück in der eingetragenen Weise nutzen darf. Für die Benutzung hat er auch die Lasten der Einrichtung zu tragen. Der Berechtigte muss also den Weg instandhalten, sanieren und jede Gefahr durch diesen von Dritten ausschließen (Verkehrssicherungspflicht!).
Sie müssen also hier keine Unterhaltsleistungen an den Berechtigten für die Benutzung Ihres Grundstückes leisten. Das eingetragene Wegerecht führt nicht zu einem Eigentumsübergang, lediglich dazu das belastete Grundstück in der beschriebenen Weise zu benutzen. Weitergehende Rechte aus der Belastung erwachsen dem Berechtigten dadurch nicht. Im Gegenteil eher Nachteile für den Berechtigten, denn Ihm obliegen für die für und vom Ihn errichtete Anlage, bspw. eines Wegen die daraus entstehenden Verpflichtungen (s.o.).
In Bezug auf gemeinsam genutzte Anlagen bilden Sie beide gegenüber jedem Dritten eine GbR, aus der Sie beide verpflichtet sind.
Wie ich aus Ihren Ausführungen entnehmen konnte, nutzen Sie das belastete Grundstück eigentlich nicht selbst, so dass Ihr Grundstück im engeren nur von Ihrem Nachbarn in der dienenden Weise gebraucht wird. Im Grunde könnten Sie um Ihr Grundstück eine geschlossene Einfriedung anbringen und damit m.E. Ihre Haftung minimieren. Dieses wird indes nur durch das Wegerecht des Nachbarn durchbrochen.
M. E. nach sind Sie schon recht gut gesichert. Wie im Schadensfall ein Gericht über Ihren persönlichen Schuldanteil entscheidet hängt von vielen individuellen Faktoren ab.
Machen Sie Ihrem Nachbarn einfach klar, dass derzeit keine konkrete Nutzung Ihres Grundstückes vorliegt, sie die baufälligen Häuser durch verschließen der Einfriedung und Hinweisschilder (Privat - Betreten verboten! usw.) absichern. Er hat dafür Sorge zu tragen, dass der Zugang über Ihr Grundstück jeweils verschlossen zu sein hat, um Dritte vor Schaden zu bewahren. Im Übrigen hat er im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht seinen Zugang zu seinem Grundstück (300 m) zu bewirtschaften.
Sie werden Ihren neuen Nachbarn nicht dazu zwingen können, einen schriftlichen Vertrag über Ihre gemeinsamen Verantwortung abzuschließen.
In Unkenntnis der tatsächlichen Begebenheiten vor Ort, kann ich Ihnen nur empfehlen die Bauruine wie oben geschildert abzusichern und gegenüber dem Nachbarn zu erklären, dass derzeit keine Nutzung des Grundstücks erfolgt. Soweit ein Tor zu Ihrem Grundstück existiert, fordern Sie den Nachbarn auf dieses geschlossen zu halten. Wenn Sie es denn unbedingt wollen, kommen Sie auf den ersten 100 Metern Ihrer Räumpflicht nach und stellen Sie die anteiligen Kosten Ihrem Nachbarn in Rechnung. Das nachbarschaftlichen Verhältnis dürfte dadurch jedoch nicht positiv beeinflusst werden. Dazu würde es sicherlich aber auch kommen, wenn ein konkreter Schadensfall bei einem Dritten eingetreten ist.
Wie bereits in der Beantwortung der Frage geschildert wird eine gänzliche Abwälzung einer Verantwortung auf den Nachbarn nicht möglich sein. Sie können Ihrerseits Ihre mögliche Haftungsquote lediglich durch verkehrssichernde Maßnahmen, die in Ihrer Verantwortung liegen mindern bzw. u.U. ausschließen.
Mit freundlichen Grüßen
RA Wehle
