Sehr geehrter Ratsuchender,
die genauen Grundstücksverhältnisse bzw. Geh- und Fahrrechte lassen sich allein aufgrund der Beschreibung relativ schwer vorstellen, dies insbesondere im Verhältnis zu den einzelnen geteilten Grudstücken. Gerne bin ich bereit, die Situation nochmals eingehender zu betrachten, wenn Sie mir per Mail den Lageplan mit den einzelnen Grundstücksbezeichnungen zukommen lassen. Ich würde dann nochmals im Rahmen der Nachfrage- bzw. Ergänzungsfunktion hierauf zurückkommen.
Die Geh- und Fahrrechte sind ganz offensichtlich durch Grunddienstbarkeiten gesichert. Zunächst bestand dieses Geh- und Fahrrecht zu Gunsten von Grundstück B und zu Lasten von Grundstück A. Beide Grundstücke wurden dann geteilt, B1,B2,A1,A2,A3,A4,A5.
Sollte zudem das durch Grunddienstbarkeit gesicherte Geh- und Fahrrecht mit dem jetzigen Grundstück A3 identisch sein bzw. die Grundstücke A1, A2, A4 und A5 nicht berühren, so käme es maßgeblich auf § 1026 BGB an.
§ 1026 BGB lautet wie folgt:
„Wird das belastete Grundstück geteilt, so werden, wenn die Ausübung der Grunddienstbarkeit auf einen bestimmten Teil des belasteten Grundstücks beschränkt ist, die Teile, welche außerhalb des Bereichs der Ausübung liegen, von der Dienstbarkeit frei.“
Wie Sie mitteilen, hat das Grundstück B Zugang und Zufahrt zum Grundstück A3, so dass sich das Problem möglicherweise auch zwischen den Eigentümern der Grundstücke B1 und B2 besteht, wenn nunmehr durch die Teilung der Eigentümer des Grundstückes B 2 keinen Zugang mehr zu Grudstück A 3 erhält. Für das vorher ungeteilte Grundstück B war ja wohl noch der Zugang zum Grundstück A 3 gegeben. Hier wäre ggf. eine Regelung/Vereinbarung zu Gunsten des Grundstückes B2 und zu Lasten von Grundstück B1 erforderlich, damit B2 über das Grundstück B1 gehen und fahren kann.
Denn wird das Grundstück des Berechtigten geteilt, so besteht die Grunddienstbarkeit für die einzelnen Teile fort; die Ausübung ist jedoch im Zweifel nur in der Weise zulässig, dass sie für den Eigentümer des belasteten Grundstücks nicht beschwerlicher wird. Gereicht die Dienstbarkeit nur einem der Teile zum Vorteil, so erlischt sie für die übrigen Teile, § 1025 BGB.
Es könnte sich dann ggf. die Frage nach einem Notwegerecht stellen. Fehlt einem Grundstück die zur normalen Benutzung erforderliche Verbindung mit einem öffentlichen Weg, hat der Nachbar ein sogenanntes Notwegerecht des Eigentümers zu dulden. Der Nachbar kann dafür eine Geldrente als Entschädigung verlangen. Das Notwegerecht kann auch als Grunddienstbarkeit vereinbart und ins Grundbuch eingetragen werden. Hierdurch kann zum Beispiel der Grundstücksbesitzer, der über eine Zufahrt zur (öffentlichen) Straße verfügt, verpflichtet sein, dem "Hinterlieger", der keine Verbindung zur Straße hat, die Benutzung seiner Zufahrt gestatten. Ob diese Voraussetzungen hier vorliegen bedarf einer gesonderten Prüfung nach weiterer genauer Erörterung des Sachverhaltes.
Hiervon völlig losgelöst ist eine etwaige baurechtliche Frage zu sehen. Bei der baurechtlichen Zulässigkeit eines Bauvorhabens kommt es im wesentlichen darauf an, ob das Grundstück sich im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegt, oder im unbeplanten Innenbereich, etc. Stets wird der Nachbar aber nur mit Einwendungen zu hören sein, die ihn in seinen Rechten verletzten, also, wenn das Bauvorhaben gegen Vorschriften verstoßen würde, denen überhaupt nachbarschützende Wirkung zukommt, wobei im Rahmen auch dem Gebot der Rücksichtnahme Nachbarschutz zukommt. Nachbarschützende Wirkung kommt z.B. den in den landesrechtlichen Bauvorschriften vorgesehenen Grenz-Abstandsflächen/Grenzabstände zu.
Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr