Sehr geehrter Fragesteller,
ich beantworte Ihre Frage auf Grundlage der gemachten Angaben. Bitte beachten Sie, dass schon geringe Abweichungen im Sachverhalt zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.
Die von Ihnen vorgelegte Quotenabgeltungsklausel ist unwirksam. Dies hat zur Folge, dass Sie Schönheitsreparaturen die noch nicht fällig sind, nicht durchführen müssen und auch keine anteilige Renovierung zahlen müssen.
Kann die Regelung zu den Schönheitsreparaturen ohne die Abgeltungsklausel inhaltlich alleine eine Wirkung entfalten, so gilt diese. Das heißt, wenn die Schönheitsreparaturen wirksam verpflichtend auf Sie übertragen wurde, so ist dies wirksam. Beispiel: Der Vermieter muss in regelmäßigen Abständen Renovierungsarbeiten durchführen. In der Regel sind Küche, Bad innerhalb von 3 Jahren zu renovieren...usw. Sind seid der letzten Renovierung mehr als die genannten 3 Jahre verstrichen oder sind die Räume aus anderem Grund renovierungsbedürftig, so sind diese Arbeiten durchzuführen. Sind die Arbeiten erst vor einem Jahr erledigt worden, so müssen Sie jetzt nicht ein Drittel der Kosten der nächsten Renovierung zahlen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen rechtlichen Einblick in die Problematik verschaffen. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.
Mit freundlichen Grüßen
Krueckemeyer
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Andreas Krueckemeyer
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Sehr geehrter Herr Krueckemeyer
erst ein mal vielen Dank für Ihre schnelle Rückmeldung und Einschätzung!
Das Urteile bzw. die Kommentierungen verstehe ich jetzt auch so, dass zwar Quotenklauseln, die auch auf einem flexiblen Fristenplan beruhen, generell für unwirksam erklärt wurden, aber das BGH wohl offen lässt, ob diese Unwirksamkeit insgesamt zur Unwirksamkeit der Vornahme von Schönheitsreperaturen führt.
Wie Sie auch schreiben, bleibt es dann wohl (erst einmal) trotzdem bei der wirksamen Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen laut flexiblen Fristenplan (Ziffer 3 des Mietvertrages).
Meine Frage wäre jetzt allerdings, inwieweit denn folgender Leitsatz, hervorgehend aus einem Urteil zu bewerten ist:
„Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Rechtspflicht betreffenden Formularbestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt. Dies gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrags geregelt ist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 13.1.2010 –VIII ZR 48/09
, NJW 2010, 674
Rn. 14). BGH vom 18.3.2015 – VIII ZR 21/13
– „
Steht dieses dann nicht irgendwie in Widerspruch, dass einzelne Teile ihre Wirksamkeit trotzdem entfalten?
Und wenn Sie noch eine Nachfrage gestatten:
Könnte ich die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen dahingehend verhindern, dass ich vor Ablauf der flexiblen Fristen ausziehe (wer legt eigentlich die tatsächliche Frist fest, wenn diese flexibel sind), denn dann müsste sich der Vermieter ja wiederum auf die Quotenklausel beziehen, die ja wiederum unwirksam ist.
Ich freue mich über eine abschließende Beurteilung.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,
Der von Ihnen vorgetragene Leitsatz schiebt einen Riegel vor die Gedanken besonders ausgekochter Vermieter.
Stellen Sie sich vor ein Vermieter will möglichst viel auf seinen Mieter abwälzen also schreibt er "Wände streichen, usw., und Rollladenkästen auseinander bauen und reinigen" (albernes Beispiel, soll nur der Verdeutlichung dienen). Jetzt könnte man sagen, es fällt mir derjenige Teil weg der nicht verlangt werden kann. Also Rollladen müssen nicht gereinigt werden aber gestrichen werden muss trotzdem. Die Folge wäre sicher, dass die Vermieter die unmöglichsten Dinge fordern (denn es kann ihnen ja nichts passieren). Also sagt der BGH "alles oder nichts" das soll auch dann gelten wenn jede einzelne Schönheitsreparatur eine eigene Nummer erhält.
Die Quotenregelung ist aber eine ganz andere Rechtsfrage und ist davon nicht umfasst.
Sie müssen renovieren wenn eine Renovierungsbedürftigkeit gegeben ist. Dies ist in der Regel der Fall wenn 3 Jahre (Bad) verstrichen sind. "In der Regel" ist die Flexibilitätsregelung, "3 Jahre" die Frist. Das heißt, wenn Sie ausziehen geht es immer nur um die Renovierungsbedürftigkeit. Die genannten Fristen dienen nur einer Verdeutlichung in einer Erleichterung des Beweisantritts.
Sollten weitere Rückfragen bestehen, können Sie mich via E-Mail kontaktieren.
Mit freundlichen Grüßen
Krueckemeyer
Rechtsanwalt
In dem Beispiel muss es natürlich heißen "Der MIETER muss in regelmäßigen Abständen Renovierungsarbeiten durchführen..." Ich bitte diesen Schreibfehler zu entschuldigen.
Mit freundlichen Grüßen
Krueckemeyer
Rechtsanwalt
