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Schönheitsreperaturen nach Auszug / Verrechnung mit Kaution


15.01.2005 20:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Damen und Herren,

nach fristgerechter Kündigung zum 31.12.2004 (die Mietdauer betrug 23 Monate) ergeben sich für uns folgende Fragen:
Bei unserem Einzug war die Wohnung teilweise renoviert, heisst Küche und Bad wurden vorab vom Vermieter gestrichen. Die restlichen Zimmer der 118m2 Wohnng wurden von uns in Eigenleistung und auf eigen Kosten renoviert (gestrichen). Da der Teppichboden bereits von 1995 stammte und dementsprechend abgenutzt war, haben wir uns dazu entschlossen, auf eigene Kosten Laminatboden (Markenlaminat von Parador) zu verlegen. das Einverständnis des Vermieters lag uns vor.
Nachdem wir die Wohnung gekündigt hatten, wurde mit dem Vermieter mündlich vereinbart, dass der Laminatboden in der Wohnung verbleibt, wir dafür jedoch keine Renovierkosten mehr zu tragen haben. Am Tag der Wohnungsübergabe versicherte uns der Vermieter nochmals, dass die Kaution nach der Jahres Nebenkostenabrechnung zurückbezahlt wird. Diese liegt uns bislang nicht vor, zwischenzeitlich haben wir allerdings eine Aufstellung über Renovierkosten in Höhe von 1700,- erhalten. Als Grundlage der Renovierkosten werden MAlerrechnungen/Angebote einer Firma genannt, die Aufstellung ist jedoch von unserem Vermieter geschrieben worden und besitzt keine Unterschrift o.ä. eines Fachbetriebes. Belastet werden wir hierbei mit 25% der Malerarbeiten und 15% Tapezierarbeiten, der Vermieter beruft sich hierbei auf einen Paragraphen im Mietvertrag. In der Auflistung sind u.a. eine komplette Tapezierung der Wohnung, Heizkörper lackieren, Rolladendeckel anlaugen etc. enthalten. Da wir Kontakt zu den Nachmietern haben, wissen wir, dass KEINE dieser Arbeiten vom Vermieter durchgeführt wurde.
Wie können/sollen wir hier weiter vorgehen? Darf der Vermieter die Kaution (Höhe 2.400,-) einbehalten und mit (nicht geleisteten) Renovierarbeiten verrechnen? Wie wäre unsere Aussicht, wenn wir uns auf einen Rechtsstreit einlassen?
Vielen Dank im voraus für Ihre Hilfe
Mit freundlichen Grüssen
A. & J.
Sehr geehrte Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Soweit Sie bei Übergabe der Wohnung mit dem Vermieter verblieben sind, daß Sie keine Renovierungsarbeiten durchzuführen haben und auch nicht mit den Kosten belastet werden sollen, so ist diese Vereinbarung natürlich wirksam. Der Vermieter wird dann, unabhängig davon, ob eine wirksame mietvertragliche Vereinbarung vorliegt, keine Kostenerstattung für Schönheitsreparaturen von Ihnen verlangen können.

Problematisch ist natürlich, daß diese Vereinbarung nur mündlich getroffen wurde. Sie müssten dafür nämlich den entsprechenden Nachweis bringen; für die behauptete Vereinbarung sind Sie vor Gericht beweispflichtig. Dies könnte, soweit keine Zeugen anwesend waren und nicht schriftlich besprochen wurde, ein Problem darstellen.

Allerdings besteht dann prozessual noch immer die Möglichkeit, daß einer von Ihnen beiden seinen auch ihm (als Mitmieter) zustehenden Kautionsrückzahlungsanspruch an den anderen abtritt und auf diese Weise im Prozeß als Zeuge aussagen kann.

Selbst wenn Sie die behauptete Vereinbarung aber nicht nachweisen können, wird der Vermieter die Ihnen nun in Rechnung gestellten Kosten nur verlangen können, wenn im Mietvertrag eine wirksame Klausel über die Durchführung von Schönheitsreparaturen vereinbart wurde und außerdem eine anteilige Kostentragungspflicht für bei Mietvertragsende noch nicht fällige Schönheitsreparaturen im Mietvertrag getroffen wurde.

Wenn Sie aber

<ul>

<li>nicht nachweisen können, daß Sie sich mit dem Vermieter bei der Übergabe über die Renovierungskosten geeinigt haben und</li>
<li>die entsprechenden Vertragsklauseln wirksam sein sollten, </li>
</ul>

wird der Vermieter die Kosten mit der Kaution verrechnen dürfen, auch wenn er tatsächlich nicht renoviert hat.

Ob die erwähnten Klauseln wirksam in Ihrem Mietvertrag enthalten sind, kann ich ohne Kenntnis des Vertrages natürlich nicht feststellen. Sie sollten den Mietvertrag deshalb anwaltlich prüfen lassen. Auch ich stehe Ihnen dazu selbstverständlich gerne helfend zur Seite. Möglicherweise ergibt eine Prüfung des Vertrages, daß Sie gar nicht wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren.

Zur Abrechnung über die Nebenkosten des Jahres 2004 hat der Vermieter im Übrigen nach den gesetzlichen Vorschriften noch Zeit bis zum 31.12.05.

Ich biete Ihnen an, daß Sie mir Ihren Mietvertrag am Montag einmal per Fax oder E-Mail zukommen lassen und wir dann über die Angelegenheit und das mögliche weitere Vorgehen telefonieren.

Zunächst hoffe ich, Ihnen mit meiner Auskunft geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


--
Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: +49 (221) 3559205 / Fax: +49 (221) 3559206
www.rechtsanwalt.andreas-schwartmann.de
PGP 8.0 key: www.andreas-schwartmann.de/pgpkey.asc
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