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Kündigung Mietverhältnis, Klausel zur Mietdauer, Renovierung bei Auszug

| 03.06.2017 18:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Zusammenfassung: Die Kündigungsfrist beträgt für Mieter 3 Monate - auch wenn im Vertrag längere Kündigungsfristen vereinbart sind.

Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Mietvertrag besteht seit 01.09.2008.
Diesen habe ich zum Ende des letzten Monats zum 31.08.17 schriftlich gekündigt, mit dem Vermerk die Wohnung spätestens bis Ende August 2017 besenrein zu verlassen. Weiterhin habe ich den Vermieter gebeten, mir einen Termin für die Wohnungsübergabe zu nennen.

Ich zitiere die Klausel meines Mietvertrages:
Kündigung
1. Es gelten die gesetzlichen Bestimmungen
2. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann von jedem Teil zum Schluss eines jeden Kalendermonates unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Für beide Vertragspartner beträgt die Kündigungsfrist nach 5jähriger Mietdauer sechs Monate, nach 8jähriger Mietdauer neun Monate und nach 10jähriger Mietdauer zwölf Monate jeweils zum Schluss eines Kalendermonats.

Schönheitsreparaturen bei Auszug
Die Wohnung wird beanstandungsfrei übergeben und muss auch so bei Auszug zurück gegeben werden. Also grundsätzlich neu renoviert, d.h. Raufaser an den Wänden und Decken fachmännisch weiß gestrichen bzw. neu tapeziert. Auch ist die Wohnung sauber geputzt zurück zugeben. Alle Dübel- bzw. Bohrlöcher sind zu verschließen. Aufgrund dieser Individualvereinbarung entfällt die Verpflichtung von laufenden Schönheitsreparaturen während der Mietzeit.


Die Antwort meines Vermieters auf meine Kündigung lautet wie folgt:
.....des von Ihnen unterzeichneten Mietvertrages vom 01.09.2008 beträgt die Kündigungsfrist nach einer 8jährigen Mietdauer neun Monate. Damit endet das Mietverhältnis zum 28.02.2018.
.....kann eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen, soweit wir einen Nachmieter finden sollten. Ich werde Sie diesbezüglich mit unterstützen....

An dieser Stelle erwähne ich, dass ich eine neue Wohnung für mich und meine behinderte Tochter gefunden habe. Diese erleichtert uns das Leben aufgrund der Ortslage, der behindert gerechteren Bauweise und dem in der Nähe liegenden Pflegedienstes.
Die Räumlichkeiten sind ab sofort beziehbar. Der neue Vermieter hat mir zugesichert, die 3 Monate (Kündigungsfrist zum Altvertrag) die Wohnung für uns frei zu halten. Sollte mein derzeitiger Vermieter auf seine 9 Monate Kündigungsfrist bestehen, ist unsere Wohnung für verbesserte Lebensqualität weg.

Meine Frage zu o.g. Problematik:

Laut BGB gelten 3 Monate gesetzliche Kündigungsfrist.
Ist die Klausel aus meinem Vertrag somit unwirksam?
Oder hat mein derzeitiger Vermieter dennoch das Recht, auf seine 9 Monate zu bestehen?

Reicht es aus, die Wohnung besenrein zu verlassen?
Die Wände habe ich seit Anfang an weiß gelassen. Tapeziert oder gemalert wurde von mir in der Zeit nicht in den Räumen. Wir haben alles immer sehr pfleglich behandelt.
Es fanden keine baulichen Veränderungen meinerseits statt.
Muss ich die Löcher (Schränke, Bilder) verspachteln bzw die Wände malern?

Im Voraus vielen Dank für Ihre Rückantwort bzw Hilfe!!!

Ich hoffe nicht, dass der einzige Weg, um aus der Wohnung zum August raus zu kommen, ein Nachmieter ist.
Die Zeit, die mit der Suche und den Besichtigungen der Wohnung verloren geht, widme ich lieber meiner hilfebedürftigen Tochter.

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

"Laut BGB gelten 3 Monate gesetzliche Kündigungsfrist.
Ist die Klausel aus meinem Vertrag somit unwirksam?"

Kurz und knapp: Ja.

Ausführlicher: Die gesetzlichen Kündigungsfrist beträgt für Sie als Mieter 3 Monate. Vertragliche Abweichungen davon zu Lasten des Mieters sind unwirksam, § 573c Abs. 4 BGB. Demnach endet Ihr Mietvertrag am 31.08.2017, auch wenn sich Ihr Vermieter auf den Kopf stellt.

Problematischer ist die Frage nach den Schönheitsreparaturen. Grundsätzlich ist die Vereinbarung einer Endrenovierungsverpflichtung durch Individualvereinbarung möglich. Eine Individualvereinbarung liegt allerdings nur vor, wenn diese Klausel auch tatsächlich ausgehandelt wurde und zur Disposition stand. Es muss Ihnen als Mieter also freigestanden haben, von dieser Klausel abzuweichen, ohne den Vertragsschluss an sich zu gefährden.

Wenn Ihnen also diese Klausel vorformuliert mit dem Vertrag vorgelegt wurde, handelt es sich nicht um eine einzeln ausgehandelte Individualklausel. Dann wäre sie aber unwirksam und Sie müssten nicht renovieren.

Die Beweislast für eine Individualvereinbarung liegt übrigens bei dem, der sich darauf beruft. Also beim Vermieter.

Ich hoffe ich konnte Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten und stehe Ihnen auch für eine etwaige Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Schwartmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 02.07.2017 | 15:18

Sehr geehrter Herr Schwartmann,
großen Dank für Ihre zügige Rückantwort bezüglich meiner o.g. Problematik.
Ich habe, dank Ihrer Vorlage,
ein entsprechendes Schreiben an meinen Vermieter gesendet und habe nun die schriftliche Bestätigung in der Hand, wohl gemerkt zum gewünschten Termin in der gesetzlichen Frist!
Wäre dennoch zu klären (siehe erste Anfrage von mir),
ob ich mit besenreinem Verlass der Wohnung ebenfalls im Recht bin?

Freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.07.2017 | 15:36

Vorbehaltlich einer konkreten Prüfung des gesamten Mietvertrages: Renovieren müssten Sie, wenn die zitierte Klausel als Individualvereinbarung zu werten ist. Das wäre sie, wenn Sie Ihnen nicht vorformuliert zur Unterschrift vorgelegt wurde, sondern ausgehandelt wurde und zur Disposition gestanden hat.

Wurde die Klausel allerdings nicht ausgehandelt, sondern war sie Bedingung für den Abschluss des Mietvertrages, halte ich sie für unwirksam und eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, mit der Folge, daß Sie die Wohnung nur besenrein übergeben müssen.

Bewertung des Fragestellers 03.07.2017 | 17:39

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Stellungnahme vom Anwalt: