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Prüfung eines Mietvertrag hinsichtlich geschuldeter Schönheitsreparaturen

29.10.2013 07:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Eine Klausel im Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnis in jedem Falle zur Endrenovierung verpflichtet ohne dass auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung abgestellt wird, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam.

Ich möchte aufgrund Analyse des anschließenden Paragraphen meines Mietvertrages gerne wissen, ob und falls ja was ich bei Auszug renovieren muss?

Zustand der Wohnung:
Ich wohne seit Januar 2005 in einer Wohnung zur Miete.
Renoviert habe ich bisher nicht, weil es auch nicht nötig war.
Wände und Tapeten dementsprechend so langsam abgenutzt da weiß.
Holzfußboden/Dielen Küche und Arbeitszimmer etwas abgewetzt. Holzfußböden sind ausser im Bad überall in der Wohnung.
Einige Löcher in den Wänden, Dübel etc.
Lack Türen und Heizkörper unbeschädigt
Nichtraucherwohnung


Auszug Mietvertrag:

§ 17 Instandhaltung der Mieträume

1. Der Vermieter ist zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume verpflichtet, soweit im folgenden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen sind.

2. Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen.

Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Abständen erforderlich sein:
In Küchen, Bädern, Duschen alle drei Jahre
In Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten alle fünf Jahre
In anderen Nebenräumen alle sieben Jahre

Demgemäß ind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 2 obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder in hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.

3. Kommt der Mieter den von ihm vorstehend übernommenen Verpflichtungen trotz Fälligkeit und Fristsetzung nicht nach, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen; im Falle der Schönheitsreparaturen steht dem Vermieter dieses Recht erst bei Beendigung des Mietverhältnisses zu. Der Mieter hat auch nachweislich entstehenden Mietausfall und die zur Beweissicherung und Ermittlung des Schadens notwendigen Kosten für ein Sachverständigengutachten zu ersetzen.

4. Der Mieter trägt die Kosten der Reparaturen der Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser, Gas, der Heiz- und Kocheinrichtungen sowie der Fenster- und Türverschlüsse, soweit die Kosten der einzelnen Reparatur 80,- EUR und der dem Mieter dadurch in den letzten 12 Monaten entstehende Aufwand 160 EUR höchstens jedoch 8 % der jeweiligen Jahres-Nettomiete nicht übersteigen.

5. Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der gemieteten Sache, so hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich Anzeige zu machen.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Anfrage. Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür gedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Teilen des Sachverhalts kann es durchaus zu einer anderen rechtlichen Beurteilung kommen.

Anhand des von Ihnen zitierten Auszuges aus Ihrem Mietvertrag sind Sie nicht verpflichtet, die Wohnung bei Ihrem Auszug zu renovieren. Denn die Klauseln zu den Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung dürften nach meiner ersten Einschätzung unwirksam sein, da diese Ihnen keine Möglichkeit lassen, je nach Zustand der Wohnung nachzuweisen, dass Schönheitsreparaturen bzw. eine Endrenovierung nicht erforderlich sind.

Eine vollständige und abschließende rechtliche Beurteilung wäre aber nur nach Prüfung des gesamten Mietvertrages möglich, da eine einzelne Klausel immer im Zusammenhang mit dem gesamten Vertrag zu betrachten ist und sich dann auch eine andere rechtliche Beurteilung ergeben kann.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort dennoch weitergeholfen zu haben. Sollte Ihnen noch etwas unklar sein, dürfen Sie gerne die kostenlose Nachfragemöglichkeit nutzen. Wenn Sie zufrieden sind, würde ich mich über eine positive Bewertung freuen.

Mit freundlichen Grüßen
Yvonne Bellmann
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 29.10.2013 | 11:25

Sehr geehrte Frau Bellmann,

vielen Dank erst einmal für die erste Einschätzung.

Können Sie mir sagen, auf welche Artikel meines Mietvertrages oder passende Urteile ich mich beim Vermieter, sollte er eine Renovierung fordern, beziehen kann?

Konkret handelt es sich um einen Hamburger Mietvertrag für Wonraum, vermutlich aus dem Jahr 2004 (da ich zum 1.1.2005 eingezogen bin). Ein Artikel aus dem Hamburger Abendblatt verweist noch auf die "Holzklausel", ich konnte nur das entsprechende Urteil nicht finden.

http://www.abendblatt.de/hamburg/article495381/Mieter-muessen-beim-Auszug-Wohnung-nicht-renovieren.html

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.10.2013 | 12:09

Sehr geehrter Fragesteller,

den angegebenen Artikel kann ich nicht lesen. Aber das bereits genannte Urteil des BGH vom 22.10.2008 hat auch die in Ihrem Mietvertrag verwendete Holzklausel für wirksam erachtet und damit ein Urteil des LG Hamburg Hamburg aufgehoben. Ich gehe daher davon aus, dass der Artikel überholt ist.

Wie ansonsten ausgeführt wäre die in Ihrem Vertrag verwendete Klausel nach diesem Urteil des BGH wirksam. Allgemeine Ausführungen enthält das Urteil des BGH vom 05.04.2006. Dort heißt es unter anderem: "Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektivem Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners zugrunde zu legen sind (st.Rspr.,z.B. Senatsurteil vom 13. Juli 2005 aaO unter II 2). Dazu gehört unter anderem, dass auch der durchschnittliche
Mieter in der Lage ist, vertragliche Klauseln im
Zusammenhang zu lesen und daraus ihren Sinn zu ermitteln (Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087 = WuM 2004, 333 unter III a)."

Letztlich sollen die Klauseln für den Mieter transparent sein. Dies sind sie aber meines Erachtens wegen dem Punkt 4. nicht mehr.

Ich hoffe, dass ich die Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten konnte und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Yvonne Bellmann
Rechtsanwältin

Ergänzung vom Anwalt 29.10.2013 | 10:40

Sehr geehrter Fragesteller,

ich muss meine Antwort noch etwas ergänzen, da hier sicher ein Grenzfall vorliegt. Nach einem Urteil des BGH vom 22. 10. 2008 - VIII ZR 283/07 - ist die in Ihrem Mietvertrag verwendete KLausel zwar wirksam, da diese einen sog. weichen Fristenplan ("üblicherweise") enthält. Dennoch halte ich die Klauseln zu den Schönheitsreparaturen in Ihrem Fall im Zusammenhang mit dem Punkt 3. für unwirksam. Denn gerade die Formulierung "Kommt der Mieter den von ihm vorstehend übernommenen Verpflichtungen nicht nach..." vermittelt dem Mieter letztlich doch wieder den Eindruck, in jedem Falle zu einer Endrenovierung verpflichtet zu sein. Dies wird meines Erachtens durch den Satz "Der Mieter hat auch nachweislich entstehenden Mietausfall und die zur Beweissicherung und Ermittlung des Schadens notwendigen Kosten für ein Sachverständigengutachten zu ersetzen." noch verstärkt. Die Klauseln sind aber nur wirksam, wenn für den Mieter klar erkennbar ist, dass er je nach Abnutzung der Wohnräume nicht oder nur anteilig zur Renovierung bzw. zur Übernahme der Kosten der Renovierung verpflichtet ist. Dies ist bei Ihnen meines Erachtens nicht der Fall. Ich kann Ihnen aber natürlich nicht garantieren, dass ein Gericht dies genauso sieht.

Ich wünsche noch einen schönen Tag und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Yvonne Bellmann
Rechtsanwältin

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