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Klausel im Mietvertrag - Schönheitsreparaturen Kann er das von uns verlangen?


07.08.2005 22:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Damen und Herren,

der von uns am 1986 abgeschlossene Mietvertrag (Herausgegeben vom Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e. V., Niedenau 61-63, Frankfurt/M.)beinhaltet unter §16 Abs.4 folgende Klausel:

Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fussböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Aussentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen.
Die Zeitfolge beträgt: Bei Küche, Bad und Toilette 3 Jahre
bei allen übrigen Räumen 5 Jahre.
Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung nach Weisung des Vermieters in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der obengenannten Fristen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, etwa durchbohrte Kacheln durch gleichartige zu ersetzen.

Meine Fragen:

1)Müssen wir die vorgegebenen Schönheitsreparaturen beim Auszug (nach 18 Jahren) durchführen oder fällt diese Formulierung unter die vom Bundesgerichtshof definierte starre Fristenregelung bzw. den §§ 307 Abs. 1, 305c Abs. 1 BGB?

2)Flur, Garderobe und Treppenhaus des von uns angemieteten Hauses sind mit einem Rauhputz versehen, welcher an einer Stelle großflächig Risse und an zwei weiteren Stellen ebenfalls großflächig Schimmelbildung (Wand bereits durch Salpeter angefressen)aufweist.
Unser Vermieter verlangt von uns, dass wir den gesamten Innenputz, welcher nur mit Gerüst renoviert werden kann
streichen lassen sollen.

Kann er das von uns verlangen?

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.


Die von Ihnen zitierte Ziffer 16.4 des Mietvertrages enthält in der Tat eine starre Fristenklausel, denn nach der Klausel sind Sie verpflichtet, Schönheitsreparaturen mindestens in den genannten Fristen durchzuführen. Eine Verlängerung dieser Fristen im Sinne einer Öffnungsklausel sieht die Klausel nicht vor, so daß hier eine unwirksame Klausel nach der Rechtsprechung des BGH vorliegen wird, da Sie als Mieter durch die Klausel unangemessen benachteiligt werden.

Die Unwirksamkeit der Klausel wird, vorbehaltlich einer erforderlichen Prüfung des gesamten Mietvertrages, dazu führen, daß Sie nicht zur Durchführung von Renovierungsarbeiten verpflichtet sind.

Davon unabhängig könnte der Vermieter einen Anstrich des mit Schimmel befallenen Putz natürlich nicht verlangen, da die Wandflächen gar nicht in renovierungsfähigem Zustand sind. Arbeiten an diesen Wandflächen könnte der Vermieter von Ihnen nur verlangen, wenn Sie den Schimmel verursacht hätten. Dann hätte er einen Anspruch auf Schadensersatz, also auf Wiederherstellung des ursprünglichen, schimmelfreien Zustandes. Geht der Schimmel aber auf einen bauseitigen Mangel zurück, müssten Sie diese Wände auch dann nicht streichen, wenn der Mietvertrag eine wirksame Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen enthielte.

Ich hoffe, Ihnen geholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt



--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de
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