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Gewerblicher Mietvertrag: Klausel für Schönheitsreparaturen

24.03.2008 17:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Wolfram Geyer


Guten Tag,

ich habe einige Fragen zu einem gewerblichen Mietvertrag.
In meinem Mietvertrag für ein Restaurant ist die übliche Klausel für Kleinreparaturen enthalten, die besagt, dass ich die Kosten bis höchstens 54,- Euro pro Reparatur zu tragen habe. Auf einem Extra-Blatt wurde vereinbart, dass ich alle Reparaturkosten, egal in welcher Höhe, zu tragen habe.
Meine Frage: Welche Klausel ist gültig? Falls die handschriftliche, gilt sie auch für Schäden am Haus? (Dach etc.)

Die Klausel für Schönheitsreparaturen besagt folgendes:
Schönheitsreparaturen sind in den nachfolgend vereinbarten Zeitabständen sachgerecht durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen werden während der Mietdauer auf eigene Kosten vom Mieter übernommen.
Die üblichen Fristen für Schönheitsreparaturen beginnen mit dem Beginn des Mietverhältnisses bzw. ab dem Zeitpunkt der letzten vom Mieter durchgeführten Schönheitsreparatur. Die Fristen sind nicht zwingend, sie gelten nicht, wenn und soweit aufgrund des Zustands der Mieträume die jeweiligen Schönheitsreparaturen nicht notwendig sind.
Vermieter und Mieter vereinbaren, dass für die nachfolgend aufgeführten Räume die jeweils angeführten Fristen angemessen sind.
( Hier wurde handschriftlich eingefügt: Alle Räume nach Bedarf.)
Danach folgt die übliche Regelung mit den anteiligen Kosten bei vorzeitigem Auszug.
Meine Frage: Ist die Klausel gültig?
(Kann man dieses Urteil anwenden: Bundesgerichtshof VIII ZR 152/05 „übliche Fristen“)
Könnte ich ihn bei Unwirksamkeit der Klausel auffordern, diese Reparaturen durchzuführen?

Der Vermieter hat eine Barkaution in Höhe einer Jahrespacht erhalten und diese nicht angelegt, ist auch der Meinung, es bestehe keine Verpflichtung für ihn, das zu tun.
Meine Frage: Darf ich die Miete bis zur Höhe der Kaution zurückbehalten, bis er den Nachweis bringt? Ich habe widersprüchliche Meinungen darüber gehört.
Trifft dieses Urteil zu: BGH IX ZR132/06? (Absatz 8)

Die Räume sind incl. Inventar vermietet, es existiert kein Übergabeprotokoll und keine Inventarliste.
Meine Frage: Ist der Vermieter bei meinem Auszug in der Beweispflicht das Inventar betreffend und könnte ich theoretisch alles mitnehmen, da er ja keinen Nachweis hat?

Mit freundliche Grüßen



Sehr geehrter Ratsuchender,

1. Kleinreparaturen
Grundsätzlich haben individuelle Vereinbarungen Vorrang gegenüber Vertragsbedingungen, die für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert sind, siehe §§ 305 Abs. 1 Satz 1, 305b BGB . Ich gehe davon aus, dass es sich bei Ihrem Mietvertrag um einen Standardmietvertrag handelt, so dass die für Sie günstigere Kleinreparaturklausel im Vertrag unwirksam ist, wenn es sich bei der hierzu im Widerspruch stehenden Vereinbarung auf dem gesonderten Blatt des Vertrages um eine Individualabrede handelt. Hierfür spricht der Umstand, dass die Vereinbarung handschriftlich festgehalten wurde. Entscheidend ist allerdings, ob Sie auf den Inhalt der Vereinbarung Einfluss nehmen konnten, wenn es also zu einem wirklichen „Aushandeln“ gekommen ist (vgl. BGH NJW 1991, 1679). Falls nicht - was Sie zu beweisen hätten - käme § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung, so dass die für Sie günstigere Regelung Geltung beanspruchen könnte.
Wenn dagegen die handschriftliche Vereinbarung gilt, kann der Vermieter Ihnen sämtliche Kosten auferlegen, die durch Schäden entstehen, die dem Mietgebrauch oder Ihrer Risikosphäre als Mieter zuzuordnen sind - hierzu zählen grundsätzlich auch Schäden am Haus - und nicht durch einen Dritten verursacht wurden.

2. Schönheitsreparaturen
Die Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen halte ich anhand Ihrer Angaben für wirksam, da die Renovierungsfristen bestätigt durch die einvernehmliche handschriftliche Ergänzung nicht mehr starr sind, sondern eine Renovierung auch nach Ablauf der Fristen erlaubt, wenn der Grad der Abnützung es erst dann erfordert (vgl. BGH - Az. VIII ZR 152/05, Absatz 11). Nach OLG München (Urteil vom 22.09.2006 - Az. 19 U 2964/06) sowie OLG Düsseldorf (Urteil vom 18.01.2007 - Az. 10 U 102/06) ist diese Rechtsprechung auf gewerbliche Mietverträge übertragbar, gegen die letztgenannte Entscheidung ist allerdings noch ein Revisionsverfahren beim BGH anhängig (Az. XII ZR 84/06).
Ob aber auch die Abgeltungsklausel unwirksam ist, hängt von der konkreten Formulierung ab. Wenn für die Abgeltung der noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen starre Prozentsätze festgeschrieben wurden, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Grad der Abnützung (BGH, Urteil vom 18.10.2006 - Az. VIII ZR 52/06), müssen Sie die
anteiligen Kosten bei vorzeitigem Auszug nicht bezahlen und auch nicht, wenn Ihnen nicht ausdrücklich die Möglichkeit eingeräumt wird, die Zahlungspflicht durch Eigenleistungen abzuwenden (BGH, Urteil vom 26.05.2004 - Az. VIII ZR C 77/03).

3. Kaution
Bei Mietverträgen über Geschäftsräume besteht in der Tat keine Verpflichtung des Vermieters zur Anlage und Verzinsung der Mietsicherheit; § 551 Abs. 3 BGB gilt nur bei Wohnraummietverträgen (da § 578 BGB nicht auf diese Vorschrift verweist), ebenso die von Ihnen genannte Rechtsprechung.

4. Inventar
Der Mieter ist beweispflichtig dafür, dass vorhandene (feste) Einrichtungen von ihm eingebracht wurden im Sinne des § a href="http://bundesrecht.juris.de/bgb/__539.html" target="_blank">539 Abs. 2 BGB, bezüglich anderer Gegenstände, insbesondere des Inventars muss er beweisen, dass er Eigentümer ist.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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