Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Sie nutzen Begriffe aus dem Wohnungseigentümerrecht, obwohl Ihr dargelegter Sachverhalt dies nicht zwingend voraussetzt.
"vor ca. 10 Jahren haben wir, 5 Grundstückseigentümer (zusätzliches Grundstück zu unseren Hausgrundstücken, Gemeinschaftseigentum zu jeweils 20% im Grundbuch eingetragen)"
Ich gehe zunächst aufgrund der verwendeten Begrifflichkeit von der Anwendung des WEG aus. Anderenfalls bitte ich in der Nachfrage um einen Hinweis.
"1. Dürfte er mein zusätzlich gestelltes Schild per „Selbstjustiz" entfernen (keine bauliche Veränderung)?"
Nein, auch ohne eine Verwaltung ist der einzelne Wohnungseigentümer nur zu einer Maßnahme (in "Selbstjustiz") berechtigt, soweit ein unmittelbarer Schaden droht. (§ 21 Abs. 3 WEG
). Dies dürfte hier nicht vorgelegen haben.
Dennoch ist auszuführen, dass Ihnen zwar eine Zuordnung mündlich erteilt wurde, aber kein Sondernutzungsrecht WIRKSAM bestimmt wurde.
Denn es mangelt an der nach § 23 Abs. 3 WEG
bestimmten Schriftform für eine Beschlussfassung.
Die Form wäre zwar abdingbar, dies wurde aber nicht vorgetragen und ist unüblich.
"2. Die Mehrheit ist natürlich einverstanden, dass wir die mündliche Zuordnung beibehalten. Hat die damals mündlich vereinbarte Parkplatzzuordnung einen rechtlichen Bestand oder müssen wir das schriftlich festsetzen?"
Die mündliche Zuordnung hat rechtlichen keinen Bestand, da § 23 Abs. 3 WEG
die Schriftform für Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft über Gemeinschaftseigentum vorschreibt.
Die Zuordnung hat nur solange Bestand, solange sie keiner bestreitet.
"3. Wenn ja, darf ich bei jetziger Beschilderung die Fremdparker abschleppen lassen? "
Für die Fahrzeuge, die nicht den Mitgliedern der Gemeinschaft gehören, ja.
Nein für die Fahrzeuge der Mitglieder der Gemeinschaft, zumindest haben Sie keine Rechtfertigung für den Anspruch auf Übernahme der Kosten, da Ihnen der Parkplatz nicht allein gehört.
"Braucht man überhaupt noch zusätzliche Beschilderung meines privaten Parkplatzes (Bilder anschauen!)?"
Eine weitere Beschilderung ist wegen des fehlenden Beschlusses und der damit rechtlich (WEG) nicht bestehenden Regelung unerheblich.
"4. Wenn nicht, kann die Grundstückseigentümer-Mehrheit abstimmen, die jeweiligen Parkplätze aus dem Gemeinschaftseigentum auszutragen und jeden Parkplatz in Grundbuch als Eigentum des einzelnen Grundstückseigentümer einzutragen?"
Die WEG lässt sich nicht durch Beschluss aufheben.
Es kann jedoch durch Vereinbarung dauerhaft Sondernutzungsrechte am jeweiligen Parkplatz zugewiesen werden.
Hinweis:
Sollten Sie mit Gemeinschaftseigentum Miteigentum gemeint haben, ist nicht das WEG sondern die Regelungen des BGB zur GbR ausschlaggebend.
Insofern würde die Antwort neu zu bedenken sein. Hierzu sollte jedoch der Kaufvertrag auf Klauseln zur Benutzung des Vertragsgegenstandes (Grundstückes) gesichtet werden.
Solche Klauseln sollten Sie in der Nachfrage einbinden.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine gute Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.
Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, mich bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.
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Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.
Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.
Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.
Antwort
vonRechtsanwalt Heiko Tautorus
Rankestraße 21
01139 Dresden
Tel: 0351 - 479 60 900
Web: https://www.ra-tautorus.de
E-Mail:
Rechtsanwalt Heiko Tautorus
Sehr geehrter Herr RA Tautorus,
ich bedanke mich für Ihre schnelle und ausführliche Antwort.
Sie haben mit Ihrer Vermutung Recht gehabt, dass ich falsche Begriffe in meiner Schilderung benutzt habe. Ich bin leider kein Fachmann...
Es handelt sich in unserem Fall um ein Gemeinschaftseigentum Miteigentum. Ich habe alle Unterlagen zu unserem Bau/Grundstück gefunden. Wir sind 5 Parteien (4 Ehepaare und 1 Einzelperson), die im Grundbuch als „1/5 Miteigentumsanteil" von dem kleinen Grundstück von 160 m2, eingetragen sind.
Wie weit ändern sich dadurch Ihre Antworten auf meine gestellten Fragen?
Hier meine zusätzlichen Nachfragen:
1. Zitat:
"3. Wenn ja, darf ich bei jetziger Beschilderung die Fremdparker abschleppen lassen? "
Ihre Antwort: „Für die Fahrzeuge, die nicht den Mitgliedern der Gemeinschaft gehören, ja"
Ich habe Ihre Antwort so verstanden, dass nur ein Fahrzeug, das auf den Namen eines Gemeinschaftseigentümers zugelassen ist, parken darf.
Zusatzfrage A: Was muss ein Mitglied gegenüber den anderen Gemeinschaftseigentümern erfüllen, um seinem Besuch/Familienmitglied/Mieter die Erlaubnis zu erteilen, auf „seinem/einem" Parkplatz parken zu dürfen?
Zusatzfrage B: Darf er überhaupt eine solche Erlaubnis ohne Zustimmung der anderen erteilen?
2. Zitat:
„Die mündliche Zuordnung hat rechtlichen keinen Bestand, da § 23 Abs. 3 WEG
die Schriftform für Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft über Gemeinschaftseigentum vorschreibt.
Die Zuordnung hat nur solange Bestand, solange sie keiner bestreitet."
Um allen weiteren Problemen aus dem Weg zu gehen, streben wir nach einer schriftlichen Form unserer bisher nur mündlich getroffenen Vereinbarung.
Zusatzfrage C: Was muss eine solche Vereinbarung enthalten?
Ich bedanke mich für Ihren Einsatz und freue mich, auf auch zukünftige Zusammenarbeit, wenn das notwendig wird.
Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Ausführungen
"Wir sind 5 Parteien (4 Ehepaare und 1 Einzelperson), die im Grundbuch als „1/5 Miteigentumsanteil" von dem kleinen Grundstück von 160 m2, eingetragen sind."
lassen Ihren Sachverhalt wie folgt beurteilen.
Ich ging zunächst von einer Gesamthandsgemeinschaft oder einer GbR (Gesellschaft zum Zwecke der Nutzung des Grundstückes als Parkplätze) aus, dies wird jedoch nicht von biger Aussage mehr gedeckt.
Es handelt sich hier um Bruchteilseigentum (§§ 1008
ff, 741
ff. BGB).
Ihre ursprünglichen Fragen:
"1. Dürfte er mein zusätzlich gestelltes Schild per „Selbstjustiz" entfernen (keine bauliche Veränderung)?"
Nein, Sie haben in Mehrheitsbeschluss nach § 745 Abs. 1 Satz 1 BGB
die Zuordnung der Parkplätze wirksam beschlossen.
Da die Art und Weise der Nutzung des Parkplatzes nicht geregelt wurde und es sich bei dem Schild nicht um eine wesentliche Veränderung des Grundstücks(teiles) handelt, hatte der Nachbar kein Recht das Schild zu entfernen.
Ein solches Recht bestand weder aufgrund der Bruchteilsgemeinschaft, noch aufgrund Nachbarrechtes.
"2. Die Mehrheit ist natürlich einverstanden, dass wir die mündliche Zuordnung beibehalten. Hat die damals mündlich vereinbarte Parkplatzzuordnung einen rechtlichen Bestand oder müssen wir das schriftlich festsetzen?"
Die Regelungen der Bruchteilsgemeinschaft sehen keine Schriftform für den Beschluss nach § 745 BGB
vor.
Insofern ist zunächst die mündliche Vereinbarung ausreichend.
Jedoch müsste im Streitfalle derjenige, der sich auf eine ihn begünstigende Tatsache stützt, diese auch beweisen.
Zum Beweis gehört auch der Zeuge. Da außer Ihnen und dem Nachbarn noch drei weitere Parteien an der Entscheidung beteiligt waren, sollte Ihnen dies gelingen.
"3. Wenn ja, darf ich bei jetziger Beschilderung die Fremdparker abschleppen lassen? "
Grundsätzlich ja.
Rein rechtlich hat der BGH die Sache grundsätzlich mit Urteil vom 5. 6. 2009 - V ZR 144/08
(LG Magdeburg) entschieden.
Im Einzelfall wird um die Erstattung der Kosten und deren Höhe gestritten.
Praktisch ist zu empfehlen:
Die Tatsache ist zu sichern mittels Zeuge/Bilder (mit Datum) am Besten eine Tageszeitung mit ablichten.
Dann kann (soweit der Fahrzeughalter/Führer nicht umgehend erreichbar ist) abgeschleppt werden.
Dauerhaft ist jedoch die Variante mit einer Unterlassungserklärung für renitente Falschparker (weil diese meist gleich erreichbar sind) wirkungsvoller.
"Braucht man überhaupt noch zusätzliche Beschilderung meines privaten Parkplatzes (Bilder anschauen!)?"
Nein.
"4. Wenn nicht, kann die Grundstückseigentümer-Mehrheit abstimmen, die jeweiligen Parkplätze aus dem Gemeinschaftseigentum auszutragen und jeden Parkplatz in Grundbuch als Eigentum des einzelnen Grundstückseigentümer einzutragen?"
Theoretisch ja. Es würde aber letztlich einer Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft und der Übertragung des Teilgrundstückes (auszumessendes) an Sie bedeuten, mithin ein "Verkauf mit Eigentumsübertragung".
Ihre zusätzlichen Nachfragen:
"1. Zitat:
"3. Wenn ja, darf ich bei jetziger Beschilderung die Fremdparker abschleppen lassen? "
Ihre Antwort: „Für die Fahrzeuge, die nicht den Mitgliedern der Gemeinschaft gehören, ja"
Ich habe Ihre Antwort so verstanden, dass nur ein Fahrzeug, das auf den Namen eines Gemeinschaftseigentümers zugelassen ist, parken darf."
Die Verwendung von "Gehören" war ungenau. Richtig wäre, die Fahrzeuge, die mit Wissen und Wollen des Berechtigten abgestellt werden. Also auch z.B. dessen Gäste.
"Zusatzfrage A: Was muss ein Mitglied gegenüber den anderen Gemeinschaftseigentümern erfüllen, um seinem Besuch/Familienmitglied/Mieter die Erlaubnis zu erteilen, auf „seinem/einem" Parkplatz parken zu dürfen?"
Nach dem neuen Sachverhalt nichts.
Nach dem alten Sachverhalt auch nichts.
Denn es ist allein Sache des Berechtigten zu entscheiden, wer Parken darf und wer nicht.
"Zusatzfrage B: Darf er überhaupt eine solche Erlaubnis ohne Zustimmung der anderen erteilen?"
Ja.
"2. Zitat:
„Die mündliche Zuordnung hat rechtlichen keinen Bestand, da § 23 Abs. 3 WEG
die Schriftform für Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft über Gemeinschaftseigentum vorschreibt.
Die Zuordnung hat nur solange Bestand, solange sie keiner bestreitet."
Um allen weiteren Problemen aus dem Weg zu gehen, streben wir nach einer schriftlichen Form unserer bisher nur mündlich getroffenen Vereinbarung.
Zusatzfrage C: Was muss eine solche Vereinbarung enthalten?"
Einfach nur, was Sie vermutlich schon mündlich vereinbart haben.
Miteigentümer XY hat die ausschließliche Nutzungsbefugnis des als Parkplatz ausgeführten Teil des Grundstückes, Parkplatz "x von links" (oder andere Zuordnung). Gleichfalls sind alle Lasten und Sicherungspflichten für den (An-)Teil durch den ausschließlich Nutzungsberechtigten zu erbringen.
Alles andere kann den gesetzlichen Regelungen der §§ 741 ff BGB
"überlassen" werden.
Ich hoffe, ich konnte alle derzeitigen Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
Heiko Tautorus
Rechtsanwalt
service@ra-tautorus.de
