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Darf der Eigentümer Haus 3 ohne Rücksprache Haus 1 und Haus 2 sein Grundstück/Parkflächen a) vergebe

30.09.2009 17:18 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Wegerecht, Mietkürzung durch behinderten Mieter bzw. dessen Kunden


Sehr geehrte RAe,

ich bitte um ein verbindliche Rechtsauskunft.

Beschreibung der Situation:

Ein 3-Familienhaus (Haus 1) plus Restaurant steht an einer Hauptstrasse (innenstädtischer Vorstadtbereich). Neben dem Haus befindet sich ein weiteres MFH mit Geschäftsräumen/Restaurant (Haus 2). Gemeinsam teilen sich die beiden Häuser die 3 m breite Einfahrt in den Hinterhof, wo sich Parkplätze für die Restaurants befinden.

Hinter Haus 1 befindet sich ein kleines Einfamilienhaus (Haus 3) mit ca. 106 qm Grundstück. Der Eigentümer hat laut Eintragungen im Grundbuch ein in Abteilung II eingetragenen Wegerecht: „Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Flur *** -Wegerecht“
sowie
„Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Flur *** des Inhalts einen 1,50 Meter breiten Streifen entlang dem Haus 1 als Zugang zu begehen und zu befahren zu benutzen.“
Eintragungen von 1957.

Das kleine Grundstück von Haus 3 ist in etwa so groß, dass dort max. 3 PKW parken können, wobei das 3. Fahrzeug, auch wenn es ein ganz kleines ist, zwar mit seinen Abmessungen auf dem Grundstück parkt, jedoch die Zufahrtt zu einem Stellplatz/von Restaurant angemietet (von 5 vorhandenen Stellplätzen) erheblich behindert. Der in der Ecke befindliche Stellplatz ist lediglich zu erreichen, indem man eine Grundstückecke des Haus 3 überfährt bzw. exakt zirkelt. Vorwärts ist die Zufahrt bedingt möglich, die Ausfahrt rückwärts nahezu unmöglich, ohne das Grundstück Haus 3 zu befahren.

In Haus 3 wohnen 6 oder 7 Personen (2 Erwachsene, 4-5 Kinder). Der Eigentümer hat ein Fahrzeug auf sich zugelassen. Er ist der einzige Fahrzeugführer in diesem Hause.
Jedoch hat der Eigentümer (Haus 3) die weiteren Parkplätze vergeben. Diese Parkplätze werden sowohl während der Woche als auch am WE durch einen Bewohner Haus 1 und einem Geschäftsmann eines 100 m entfernt gelegenen Büros benutzt.
Bei den Nutzern der parkenden Fahrzeugen handelt es sich nicht um Angehörige oder Verwandte! Die Nutzer kommen nicht, um Haus 3 zu besuchen!

Meine Frage:
Die Wegerechte sind nur dem Eigentümer zugeschrieben. Nun wird die Einfahrt um ein Vielfaches durch Fremde befahren und benutzt.

1. Wer trägt die Kosten, wenn es zu einem Schaden an der Einfahrt kommt?

2. Können Wiedereherstellungskosten der Einfahrt anteilig verteilt werden? Z.B über Faktor Anteil der Nutzung oder qm der Wohneinheit/Grundstück?

3. Darf der Eigentümer Haus 3 ohne Rücksprache Haus 1 und Haus 2 sein Grundstück/Parkflächen a) vergeben? oder
b) vermieten
und somit Fremden die dem Eigentümer zugesprochenen Wegerechte übertragen.

4. Was mache ich, wenn ich nicht möchte, dass fremde Fahrzeuge über mein Grundstück fahren? Eine Schranke kann nicht eingerichtet werden.

5. Darf der Eigentümer Haus 3 an seinen Grundstückecke einen Poller setzen, insbesondere an der betreffenden Ecke?

6. Darf er den Poller auch dann setzen, wenn er dadurch die Einfahrt zu dem Parkplatz in der Ecke behindert?

Nach meiner Auffassung ist der Nutzer des Wegerechtes seinerseits verpflichtet, das Befahren seines befahrbaren Grundes zuzulassen und so zu ermöglichen, dahinter liegende Parkflächen zu erreichen. In diesem Falle müsste m.E. die Zuwegung frei gehalten werden und darf nicht unnötig erschwert werden. Erst recht nicht durch feste Bauteile, z.B. Poller.

Vielen Dank

Mfg
UR

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Frage 3.)

Grundsätzlich kann der Eigentümer des Haus 3, Teile seines Grundstücks beliebig vermieten oder einen dritten zur Nutzung zu überlassen, auch wenn dadurch das Wegerecht durch andere Personen genutzt wird.

Das Wegerecht gilt grundsätzlich für das herrschende Grundstück (Haus 3) und nicht persönlich dessen Eigentümer.

Ein als Grunddienstbarkeit eingetragenes Wegerecht (Durchfahrtsrecht usw.) kann, sofern der Bestellungsakt nichts Gegenteiliges ergibt, auch von solchen Personen ausgeübt werden, die zu dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks in besonderen Beziehungen stehen, insbesondere von Familienangehörigen und Hausgenossen, Kunden und Besuchern, Angestellten sowie von Mietern und Pächtern (BGH DNotZ 1971, 471; BGH NJW 1967, 246; OLG Hamburg HRR 1930 Nr. 2063; Löscher Rpfleger 1962, 432).

Frage 1) und 2)

Grundsätzlich haftet im Falle eines Schadens an der Auffahrt der Verursacher nach dem Verschuldensprinzip.

Sofern allgemeine Erhaltungskosten der Auffahrt gemeint sind, sind diese grundsätzlich durch den Eigentümer des dienenden Grundstücks zu tragen.

Neben der mit der Dienstbarkeit primär bezweckten Duldungs- und Unterlassungspflicht können sowohl zu Lasten des Eigentümers des dienenden als auch des Eigentümers des herrschenden Grundstücks (Haus 3) schuldrechtlich Nebenleistungspflichten vereinbart werden, etwa betreffend Herstellungs- bzw. Wiederherstellungspflichten, Unterhaltspflichten, Instandhaltungspflichten, Verkehrssicherungspflichten oder betreffend die Verpflichtung zur ausreichenden Haftpflichtversicherung, zur Tragung der Grundsteuer oder zur Tragung der Finanzierungskosten.

Dingliche Wirkung kommt den Nebenleistungspflichten allerdings nur insoweit zu, als diese als „vereinbarte Unterhaltungspflicht“ i. S. v. § 1021 BGB zu qualifizieren sind.

Dies wird etwa für die Verpflichtung zur gemeinschaftlichen Unterhaltung, zur Instandhaltung im Rahmen des für die Ausübung der Dienstbarkeit erforderlichen, zur ordnungsgemäßen Verkehrssicherung sowie zur Wiederherstellung einer in Ausübung der Dienstbarkeit errichteten Anlage bejaht.

Unter Berücksichtigung dessen, sind die Eigentümer des herrschenden Grundstücks (Haus 3) als auch des / der dienenden Grundstücke (Haus 1 und Haus 2) verpflichtet, die Wiederherstellungskosten zu tragen.

Frage 4)

An dieser Stelle müsst zunächst noch geklärt werden, ob dies aus Sicht Eigentümer Haus 3 (herschenden Grundstücks) oder Eigentümer Haus 1 / 2 (dienende Grundstücke) zu beantworten ist.

Sofern ein Wegerecht auf das Grundstück eingetragen ist, muss eine freie Zufahrt für das herrschende Grundstück gewährleistet sein.

Für die Einschränkung hinsichtlich der Benutzung des Grundstücks Haus 3 erscheint eine Einschränkung in tatsächlicher Hinsicht etwas schwierig. Geeignet wäre hier wohl nur das Aufstellen von Schildern, ob dies jedoch den tatsächlich gewollten Effekt bringt, muss bezweifelt werden. Jedoch darf die Verkehrssicherheit der anderen Parkplätze nicht gefährdet werden (siehe dazu unter Frage 5 und 6).

Frage 5) und Frage 6)

Grundsätzlich spricht nichts gegen ein Setzen eines Begrenzungspollers. Es müssen jedoch nachfolgende Punkte beachtet werden.

Der Eigentümer hat den Zugang zum Grundstück so zu gestalten, dass keine Gefährdung des Verkehrs oder des Grundstücksnutzers eintritt (BGH NJW 1966, 40: Beseitigungspflicht hinsichtlich einer die Sicht behindernden Mauer; RGZ 89, 120, 122).

Wenn ein Befahren des Parkplatzes in der hinteren Ecke dadurch verhindert werden würde, kann der Eigentümer des Haus 3 einen solchen Poller meines Erachtens nicht errichten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.

Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen, sofern Sie der Nutzung dieser Möglichkeiten aufgeschlossen gegenüberstehen.

Eine weiterführende Vertretung zieht allerdings weitere Kosten nach sich. Im Fall einer Beauftragung würde ich den hier gezahlten Einsatz auf meine nachfolgenden Gebühren vollständig anrechnen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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