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Pachtdauer aus gewerblichem Vertrag unklar - wann kann gekündigt werden?

| 29.08.2012 11:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

in einem Pachtvertrag über eine gewerblich genutzte Anlage steht unter Pachtdauer folgender Passus:

1.) Die Pachtzeit beträgt drei Jahre; vom 01.06.2012 bis 31.05.2012.

2.) Wird der Pachtvertrag nicht spätestens 3 Monate for Pachtjahresende gekündigt, verlängert sich das Pachtverhältnis auf unbestimmte Zeit.

3.) Das Pachtjahr beginnt am 01.06.2012.

4.) Ausdrücklich wird klargestellt, dass die Verpächterin berechtigt ist ohne Angabe von Gründen und ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist das Pachtverhältnis zum 30.09.2012 zu beenden. Diese einseitige Beendigung des Pachtverhältnisses zum 30.09.2012 steht ausschliesslich der Verpächterin, <name> zu. Bei Ausübung dieser einseitigen Kündigung ist der Pächter verpflichtet sofort das Pachtobjekt zum 30.09.2012 herauszugeben.


Drei Fragen:

Die erste Frage bezieht sich auf die die Sätze 1.) bis 3.), "Pachtjahresende": Kann hier schon zum Ablauf des ersten Pachtjahres gekündigt werden, also zum 31.05.2013?

Die zweite Frage bezieht sich auf den Passus 4.): Ist sowas rechtlich haltbar?

Die dritte Frage: Besteht unter Berücksichtigung dieser Vertragebedingungen irgendeine Chance, den Vertrag vorzeitig aufzulösen?


In Anbetracht des Einsatzes bin ich mit einer kurzen Antwort durchaus zufrieden.
Eingrenzung vom Fragesteller
29.08.2012 | 11:37

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

I.
Ist ein Pachtverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen, erlischt es, wenn nicht zuvor außerordentlich gekündigt, mit Ablauf der Pachtzeit (vgl. §§ 581 Abs. 2, 542 Abs. 2 BGB). Sie haben hier eine Pachtzeit von drei Jahren vereinbart und können sich daher grundsätzlich nicht früher von dem Vertrag lösen.

Auch Ziff. 2 des Vertrages lässt keine andere Vorgehensweise zu. Mit Pachtjahresende dürfte das Ende des Pachtverhältnisses gemeint sein, da insoweit ohne Kündigung ein unbefristetes Pachtverhältnis eingegangen wird. Diese Regelung macht daher nur Sinn, wenn keine Kündigung zum Ende des Pachtverhältnisses erfolgt.

Eine Kündigung ist daher nicht zum 31.05.2013 möglich sondern tatsächlich erst – mit einer Frist von drei Monaten – zum 31.05.2015.

Insofern ist auch an der Pachtzeit von drei Jahren und der Kündigungsfrist von (lediglich) drei Monaten rechtlich nichts auszusetzen.

II.
Bezüglich der Vereinbarung in Ziff. 4 des Vertrages gehe ich davon aus, dass diese Klausel Sie im Sinne von § 307 BGB unangemessen benachteiligt. Mit dieser Klausel wird die Hauptpflicht des Verpächters, nämlich die Pachtsache für den vereinbarten Zeitraum zur Verfügung zu stellen, ausgehöhlt, da insoweit eine einseitige Lösung vom Vertrag ohne Fristen zugestanden wird.

Zudem werden die gesetzlichen Gründe der außerordentlichen Kündigung außer Acht gelassen. Hier wäre ggf. eine umfassendere rechtliche Prüfung durchzuführen.

III.
In Betracht kommt hier zum einen eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 594e Abs. 1 BGB.

Hinzuweisen sind noch auf die Bestimmungen über die außerordentliche fristgemäße Kündigung bei Insolvenz (§ 109 InsO) und beim gesetzlichen Übergang des Pachtverhältnisses nach §§ 1056 Abs. 2, 2135, 30 ErbbauRG, 57 a ZVG, 111 InsO.

Zum anderen können Sie natürlich auf einen Pachtaufhebungsvertrag mit Ihrem Verpächter hinwirken. Dieser bewirkt die Auflösung des Vertrags zu einem bestimmten Zeitpunkt, möglicherweise auch unter Berücksichtigung entgangener Pachtzahlungen. Diese Vorgehensweise hängt natürlich davon ab, ob sich Ihr Verpächter ebenfalls vorzeitig von dem Vertrag lösen möchte.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Alexander Otterbach, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.08.2012 | 12:35

Sehr geehrter Herr Anwalt,

vielen Dank für ihre ausführliche Antwort, hierzu habe ich dennoch eine Rückfrage:

Aus meiner Sicht beziehen sich alle von Ihnen genannten Gründe darauf, daß der VERPÄCHTER vorzeitig kündigen kann. Wir suchen eine Möglichkeit als PÄCHTER, vorzeitig aus dem Vertrag zu entkommen.

Der Grund ist hauptsächlich, daß der Pächter (nicht ich) bei Vertragsabschluss nicht darauf geachtet hat, mündliche Nebenabreden in den Vertrag mit aufzunehmen, an die sich der VERPÄCHTER nun nicht mehr zu erinnern vermag.

Daher die Nachfrage: Welcher ihrer obigen Punkte gibt mir einen Ansatz, als PÄCHTER vorzeitig den Vertrag zu lösen? Den einzigen Punkt sehe ich in der außerordentlichen Kündigung bei Insolvenz.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.08.2012 | 12:45

§ § 594e Abs. 1 BGB (iVm §§ 543, 569 BGB) gilt sowohl für den Verpächter als auch für Sie. Voraussetzung ist dabei, dass ein wichtiger Grund vorliegt, der die Weiterführung des Vertrags unzumutbar macht.

Hierunter fallen insbesondere Verletzungen der Hauptpflichten des Vertrags, bspw. die Gewährung der Pachtsache an Sie oder sonstige Pflichtverletzungen wie etwa eine Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses wegen unwahrer geschäftsschädigender Behauptungen (vgl. BGH GE 2010, 1413).

Nur wenn ein solcher Grund vorliegt, können Sie sich hier vorzeitig von dem Vertrag lösen. Die ordentliche Kündigung wurde insoweit erst nach Ablauf der Pachtzeit vereinbart.

Im Übrigen kann sich ja auch der Verpächter nicht früher aus dem Vertrag lösen. Auch er ist an die vereinbarte Pachtzeit gebunden.

Mit freundlichen Grüßen

Alexander Otterbach
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 29.08.2012 | 12:40

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