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Befristeter Vertrag - Widerspruch in der Laufzeit und vorzeitige Kündigung

22.04.2015 12:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Zusammenfassung: Im Fall eines befristeten Mietvertrags wegen späteren Eigenbedarfes muss die Person, die die Wohnung nach dem Ende des Mietverhältnisses bewohnen soll, konkret benannt sein. Die Verwendung des Begriffes "Eigenbedarf" reicht hierbei nicht.

Wir haben einen Zeitmietvertrag (Wohnung) über 5 Jahre abgeschlossen.
Nun wollen wir gerne kündigen, da die Lärmbelastung (Strasse) sehr stark ist. Davon wussten wir vorher, haben es also unterschätzt.
Nun gibt es im Vertrag einen Absatz, der die Länge des Mietverhältnisses beschreibt:
----------
§2 Mietdauer
2.1 Das Mietverhältnis beginnt am 15.8.2013 und ist befristet bis zum 14.8.2018.
Es endet mit Ablauf der Befristung, ohne dass es einer vorherigen Kündigung bedarf.
2.2 Das Mietverhältnis wird aus folgenden Gründen befristet: Die Eigentümer planen ab dem 15.8.2018 eine Eigennutzung des Objektes.
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Ein anderer Absatz besagt folgendes:
-------------
§19 Kündigung vor Vertragsende und Ersatzmieter
19.1 Der Mieter ist berechtigt, den Mietvertrag vorzeitig unter Einhaltung der gesetzllichen Frist zu kündigen, allerdings erstmalig zum 15. Mai 2017.
19.3 Eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses über den Beendigungs- zeitpunkt ist ausgeschlossen. §545 BGB findet keine Anwendung.
19.4 Wird das Mietverhältnis durch eine berechtigte fristlose Kündigung des Vermieters beendet, haftet der Mieter für die Schäden, die dem Vermieter dadurch entstehen, dass die Mietsache nach Auszug des Mieters leer steht oder billiger vermietet werden muss. Diese Haftung endet mit Ablauf der für den Mieter maßgeblichen ordentlichen Kündigungsfrist. weitergehende Ansprüche werden hiervon nicht berührt.
-------------

Meine Frage; Haben wir eine Möglichkeit, aus dem Vertrag rauszukommen, falls wir kein Entgegenkommen des Vermieters erfahren?

Sehr geehrter Fragesteller,

ich halte eine vorzeitig Beendigung des Mietverhältnisses vor dem 15.05.2017 durchaus für schwierig.

Sie könnten versuchen zu argumentieren, dass die Befristungsabrede gemäß § 575 BGB unwirksam ist, da im Vertrag die Person, die die Wohnung ab 2018 nutzen soll, nicht genannt ist. Die Verwendung des Begriffes "Eigenbedarf" reicht hier nicht aus (LG Berlin GE 1996, 127). Dies ist der juristische Begriff, der auch eine Nutzung durch Verwandte usw. beinhaltet. In Ihrem Mietvertrag steht jedoch "Eigennutzung". Hier gibt es zwei Auslegungsmöglichkeiten: Ist der Begriff genauso zu verstehen wie "Eigenbedarf", reicht er nicht aus. Ist er so gemeint, dass die Eigentümer SELBST in die Wohnung einziehen möchten, dann wurde Ihnen der zukünftige Bewohner ab 2018 bereits mitgeteilt, und die Klausel ist wirksam. Ggf. gibt es andere Stellen im Vertrag, die zu dem Begriff "Eigennutzung" Auskunft geben können. Ich persönlich neige dazu, den Begriff der Eigennutzung so zu verstehen, dass der Eigentümer die Wohnung selbst nutzen will, was auch durch Duden online gedeckt ist. Daher gehe ich - mit einigem Risiko, da es sich um eine Auslegungsfrage handelt - davon aus, dass Ihnen mitgeteilt wurde, dass der Eigentümer ab 2018 die Wohnung benutzen darf, so dass die Abrede wirksam ist.

Die Regelung in Ziffer 19.1 führt zu keinem anderen Ergebnis. Es wird Ihnen eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit eingeräumt, der Vermieter bleibt an seine Kündigungsverzicht bis zum 15.08.2018 gebunden.

Mit freundlichen Grüßen

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