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Nutzungsrechte an einem Grundstück ohne handlungsfähigen Eigentümer

05.12.2012 09:28 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


In unserer Nachbarschaft befindet sich eine Grundstück ohne handlungsfähigen Eigentümer. Der letzte Eintrag im Grundbuch stammt aus dem 19. Jahrhundert. Der dort Eingetragene ist nach unseren Informationen 1877 gestorben.
Eine Reihe von Nachbarn und wir nutzen das Grundstück seit vielen Jahren als Parkplatz und als Spiel- und Grünfläche. Aus diesem Grund haben wir es auch gepflegt. Eine Gefahr ging von dem Grundstück weder durch seinen Zustand noch durch unsere Nutzung aus.
Nun ist eine Person aufgetaucht, die behauptet, Erben ermittelt zu haben von denen er das Grundstück kaufen wil (iIm Grundbuch ist aber noch kein neuer Eintrag / Auflassung o.ä.). Die Person hat ihre Absicht durch Aushänge bekanntgemacht und lässt derzeit das Grundstück einzäunen. Im Aushang heißt es: „Bis zum Abschluss des rechtskräftigen notariellen Kaufvertrages bin ich Eigenbesitzer und übe die Nutzung des Grundstücks allein aus."
Hat diese Person irgendwelche Rechte, uns an der Weiternutzung des Grundstücks zu hindern? Was lässt sich ihrem Besitzanspruch – zumindest bis zum Abschluss irgendwelcher Kaufverträge – entgegensetzen?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:


Eindeutig wäre die Sachlage, wenn die Person eine Legitimation der angeblichen Erben vorlegen könnte (z.B. einen Erbschein).

Durch die Einzäunung gegen Ihren Willen wird Ihnen als Besitzer der Besitz entzogen.
Das ist verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB. Der Dritte würde widerrechtlich handeln, sofern nicht das Gesetz die Entziehung des Besitzes gestattet.

Nach Ihrem Sachvortrag liegt derzeit eine widerrechtliche Besitzentziehung vor.

Wird der Besitz durch verbotene Eigenmacht dem Besitzer entzogen, so kann dieser nach § 861 BGB die Wiedereinräumung des Besitzes von demjenigen verlangen, welcher ihm gegenüber fehlerhaft besitzt.

Sie sollten daher einen Kollegen vor Ort mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen.


Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.




Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker -

Rechtsanwaltskanzlei K. Roth
info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de
http://www.kanzlei-roth.de/kontakt.php
Tel. 040/317 97 380
Fax: 040/31 27 84
Johannisbollwerk 20
20459 Hamburg

Nachfrage vom Fragesteller 07.12.2012 | 13:15

Sehr geehrter Herr Roth,
Vielen Dank für Ihre Antwort. In Ihrer Antwort gehen Sie davon aus, das ich/wir Besitzer des Grundstücks sind. (Unterschied zwischen Besitzer und Eigentümer ist uns bekannt). In wie fern begründet denn eine langjährige Nutzung den Besitz und welche Rechte sind daraus ableitbar? Ich verstehe dies als Verständnisfrage, weil genau das der springende Punkt ist. Hier stehen sich nämlich zwei Besitzansprüche gegenüber, von denen keiner durch einen Eigentums- oder sonstigen RECHTLICHEN Verfügungstitel (z.B. Erbschein) gestützt ist. WIR können uns aber auf die langjährige (mehr als 10 Jahre, teils mehr als 20) Nutzung berufen.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.12.2012 | 18:54

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Durch die von Ihnen beschriebene Nutzung sind Sie jedenfalls unmittelbarer Besitzer.

Auch wenn man davon ausgeht, dass Sie selbst verbotene Eigenmacht im Sinne von § 858 Abs. 2 BGB begangen haben und damit ebenfalls fehlerhafter Besitz vorläge, hätte diese Annahme zur Folge, dass Sie gegenüber dem früheren Besitzer (demnach dem Eigentümer des Grundstücks) keine Besitzansprüche geltend machen könnten.
Die Fehlerhaftigkeit des Besitzes wirkt nämlich ausschließlich gegenüber dem früheren Besitzer, aber nicht gegenüber einem Dritten.

Da eine Legitimation des Dritten nicht vorliegt, ist durch die Einzäunung verbotene Eigenmacht gegeben und Sie berechtigt, den von mir mitgeteilten Besitzentziehungsanspruch geltend zu machen.


Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth


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