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Nutzungsänderung für vermietetes Haus

| 03.01.2020 20:00 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Es geht um Sach- und Rechtsmängel beim Immobilienkauf.

Guten Tag,

wir haben ein Haus zum Vermieten gekauft. Beim Kauf sind wir davon ausgegangen ein Haus mit vier Wohneinheiten und einem Ladenlokal zu kaufen. Durch eine Nachfrage von unserer Bank haben wir ca. ein halbes Jahr nach dem Kauf erfahren, dass für eine der Wohnung keine Nutzungsänderung als Wohnaum vorliegt.

Zur Aufteilung des Hauses:
Im Erdgeschoss vorne befindet sich ein Ladenlokal, dass von der Stadt als Integrationsrat gemietet wird.
Im hinteren Bereich des Erdgeschosses gibt es die oben angesprochene Räumlichkeit, welche durch den Makler und den Verkäufer als Wohneinheit ausgegeben wurden. Der Zugang zu dieser Räumlichkeit erfolgt über einen separaten Eingang über die Rückseite des Hauses. Hier befinden sich ebenfalls zum Haus zugehörige Parkplätze.

Vorliegende Situation:
Das gesamte Erdgeschoss ist noch als Stehpizzeria eingetragen.
Beim Kauf lag uns zwar ein alter Grundriss vor, auf dem die Räumlichkeit als Lager eingetragen sind, wir sind jedoch die ganze Zeit davon ausgegangen, dass dieser einfach nur veraltet war. Die Vorbesitzer hatten die Räumlichkeiten bereits von 2005 bis 2017 als Wohnung vermietet.

Nach Rücksprache mit den Verkäufern haben sich diese unwissend gestellt und waren über die Notwendigkeit einer Nutzungsänderung überrascht. Eine Ihrer Aussagen war: "... die Stadt hätte ja nur die halbe Fläche haben wollen."


Wir haben eine Architektin mit der Nutzungsänderung beauftragt in der Annahme, dass dies eine reine Formsache sei, dabei haben sich folgende Punkte herausgestellt:
-Die Zufahrt für die hintere Räumlichkeit verläuft über das Nachbargrundstück, hier ist eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Das Bauamt benötigt jedoch eine eingetragene Baulast. Da das Nachbarhaus jedoch aktuell ebenfalls verkauft wird, können wir die Eigentümer nicht ausfindig machen. Weiterhin müsste das Grundstück neu eingemessen werden ( Aussage Bauamt)
-Es muss eine brandschutztechnische Stellungnahme vorliegen, bei einem Vorabtermin wurde festgestellt, dass Brandschutzplatten zu verbauen sind. Ob das Treppenhaus aus Holz (welches sich im vorderen Teil des Hauses befindet und als Zugang zu den drei weiteren Wohnungen dient) nochmal genehmigt wird, ist fraglich.
-Architekt und Brandschutzgutachter raten von der Nutzungsänderung ab, da der Aufwand ( ca. 10.000€) in keinem Verhältnis zur Wohnung (ca. 45m^2) steht.

Nun meine Fragen:
-Kann ich von den Vorbesitzern verlangen, die Nutzungsänderung noch durchzuführen oder nachträglich ( Kaufdatum 1.5.18) eine Kaufpreisminderung durchsetzten?
Wenn ja, in welcher Höhe? Die entgangene Mietdifferenz bei Vermietung als Lagerraum anstelle Wohnraum?
Wie stehen unsere Chancen dies notfalls einzuklagen und mit welchen Kosten müssten wir rechnen?
-Warum muss die Zufahrt noch ins Baulastenverzeichnis eingetragen werden, obwohl wir schon im Grundbuch ein Wegerecht eingetragen haben?
- Gibt es eine Art Gewohnheitsrecht, nachdem wir die Räumlichkeit weiter als Wohnung vermieten dürfen auch ohne Nutzungsänderung, bzw diese in einem vereinfachten Verfahren bekommen können?
-Wenn wir die Räumlichkeiten als Wohnung ohne Nutzungsänderung vermieten, was wären die schlimmsten Konsequenzen im worst case?

Ich bedanke mich schon einmal recht herzlich für ihre Antwort

Mit freundlichen Grüßen

03.01.2020 | 21:57

Antwort

von


(788)
Vorstadt 42
41812 Erkelenz
Tel: 02435 - 6114416
Tel: 0174 - 9994079
Web: http://www.rechtsanwalt-burgmer.com
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Gerne zu Ihren Fragen:

-Kann ich von den Vorbesitzern verlangen, die Nutzungsänderung noch durchzuführen oder nachträglich ( Kaufdatum 1.5.18) eine Kaufpreisminderung durchsetzten?

Antwort: Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.
Ihrer Schilderung nach ist das Kaufobjekt nicht frei von den zitierten Mängeln, wenn Sie nachweislich vereinbart haben "ein Haus zum Vermieten zu kaufen und beim Kauf davon ausgegangen durften ein Haus mit vier Wohneinheiten und einem Ladenlokal zu kaufen.

Wenn ja, in welcher Höhe? Die entgangene Mietdifferenz bei Vermietung als Lagerraum anstelle Wohnraum?

Antwort: Sie könnten dann "soweit nicht ein anderes bestimmt ist,
1. nach § 439 Nacherfüllung verlangen,
2. nach den §§ 440, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zurücktreten oder nach § 441 den Kaufpreis mindern und
3. nach den §§ 440, 280, 281, 283 und 311a Schadensersatz oder nach § 284 Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen. (§§ zitiert nach den BGB)

Frage: Wie stehen unsere Chancen dies notfalls einzuklagen und mit welchen Kosten müssten wir rechnen?
Antwort: Das Prozesskostenrisiko richtet sich aus an dem Streitwert der Klage. Die Chancen können aus der Ferne - also ohne Kenntnis aller Vertrags- und öffentlich-rechtlicher Unterlagen - nicht abgeschätzt werden, zumal grundsätzlich die Beweislast den Anspruchsteller trifft,

-Warum muss die Zufahrt noch ins Baulastenverzeichnis eingetragen werden, obwohl wir schon im Grundbuch ein Wegerecht eingetragen haben?

Antwort:
Baulast(verzeichnis) und Wegerecht sind rechtlich gänzlich unterschiedlich zu handhaben und unterliegen also auch jeweils anderen Voraussetzungen und Tatbeständen.

Frage: Gibt es eine Art Gewohnheitsrecht, nachdem wir die Räumlichkeit weiter als Wohnung vermieten dürfen auch ohne Nutzungsänderung, bzw diese in einem vereinfachten Verfahren bekommen können?

Antwort: Nein.


Frage: -Wenn wir die Räumlichkeiten als Wohnung ohne Nutzungsänderung vermieten, was wären die schlimmsten Konsequenzen im worst case?

Antwort:
Davon ist wegen der erheblichen Bußgeldsanktionen und auch der zivilrechtlichen Haftung inkl. des etwaigen Verlustes der Versicherungsdeckung dringend abzuraten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Rückfrage vom Fragesteller 05.01.2020 | 19:28



Sehr geerhter Herr Burgmer,



vielen Dank für Ihre Antwort. Diese hilft uns soweit schon gut weiter, wir haben jedoch noch folgende Rückfragen:


-Kann ich von den Vorbesitzern verlangen, die Nutzungsänderung noch durchzuführen oder nachträglich ( Kaufdatum 1.5.18) eine Kaufpreisminderung durchsetzten?

Antwort: Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.
Ihrer Schilderung nach ist das Kaufobjekt nicht frei von den zitierten Mängeln, wenn Sie nachweislich vereinbart haben "ein Haus zum Vermieten zu kaufen und beim Kauf davon ausgegangen durften ein Haus mit vier Wohneinheiten und einem Ladenlokal zu kaufen.

Rückfrage: Im Kaufvertrag ist die Aufteilung nicht explizit angegeben, wir haben jedoch ein Exposeé in dem die Aufteilung geschrieben steht. Weiterhin wurde uns die Räumlichkeit während der Besichtigung mündlich als Wohnraum dargestellt. Reicht dies als Beweis aus?

Wenn ja, in welcher Höhe? Die entgangene Mietdifferenz bei Vermietung als Lagerraum anstelle Wohnraum?

Antwort: Sie könnten dann "soweit nicht ein anderes bestimmt ist,
1. nach § 439 Nacherfüllung verlangen,
2. nach den §§ 440, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zurücktreten oder nach § 441 den Kaufpreis mindern und
3. nach den §§ 440, 280, 281, 283 und 311a Schadensersatz oder nach § 284 Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen. (§§ zitiert nach den BGB)

Rückfrage:

Wir würden gerne den Kaufpreis nachträglich mindern, wie würde dann die Summe berechnet? Aus der Differenz der Miete (Wohnraum-Lagerraum), über welchen Zeitraum?


Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 06.01.2020 | 11:53

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Im Kaufvertrag ist die Aufteilung nicht explizit angegeben, wir haben jedoch ein Exposeé in dem die Aufteilung geschrieben steht. Weiterhin wurde uns die Räumlichkeit während der Besichtigung mündlich als Wohnraum dargestellt. Reicht dies als Beweis aus?

Antwort: Sofern Sie diese Beschaffenheitsvereinbarung durch Zeugenbeweis und zusätzlich durch das Eyposeé beweisen können, sollten Sie nach §§ 437 Nr. 2, 2. Alt., 326 V, § 323 BGB: Rücktritt wegen nicht oder nicht vertragsgemäß erbrachter Leistung I, § 441 BGB: Minderung den Kaufpreis mindern können, weil aus der Ferne betrachtet, dem Verkäufer die Nacherfüllung unmöglich erscheint. Obgleich theoretisch dann keine Fristsetzung erforderlich wäre, sollten Sie dennoch vorsorglich eine angemessene Frist zur Herstellung der Beschaffenheit setzen, die für die Nutzungsänderung nicht unter 6 Wochen sein sollte. Mit dem damit eingetretenen Verzug des Verkäufers können Sie den entgangen Gewinn (Mietverlust) spezifizieren und geltend machen.

Zur Frage 2: Ansonsten wäre für die Minderung der Differenzbetrag anzusetzen der - ggf. nach Marktwertermittlung durch einen Sachverständigen - für das Objekt ohne die vereinbarte Nutzung zu erzielen gewesen wäre. Die SV-Kosten hätte der Verkäufer zu tragen.

Beachten Sie bitte, dass diese erste Einschätzung aus der Ferne eine abschließende Beratung vor Ort nicht ersetzen kann.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen dennoch weiterhelfen und verbleibe,
mit freundlichen Grüßen
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 08.01.2020 | 08:59

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