Nutzungsänderung für vermietetes Haus

Guten Tag,

wir haben ein Haus zum Vermieten gekauft. Beim Kauf sind wir davon ausgegangen ein Haus mit vier Wohneinheiten und einem Ladenlokal zu kaufen. Durch eine Nachfrage von unserer Bank haben wir ca. ein halbes Jahr nach dem Kauf erfahren, dass für eine der Wohnung keine Nutzungsänderung als Wohnaum vorliegt.

Zur Aufteilung des Hauses:
Im Erdgeschoss vorne befindet sich ein Ladenlokal, dass von der Stadt als Integrationsrat gemietet wird.
Im hinteren Bereich des Erdgeschosses gibt es die oben angesprochene Räumlichkeit, welche durch den Makler und den Verkäufer als Wohneinheit ausgegeben wurden. Der Zugang zu dieser Räumlichkeit erfolgt über einen separaten Eingang über die Rückseite des Hauses. Hier befinden sich ebenfalls zum Haus zugehörige Parkplätze.

Vorliegende Situation:
Das gesamte Erdgeschoss ist noch als Stehpizzeria eingetragen.
Beim Kauf lag uns zwar ein alter Grundriss vor, auf dem die Räumlichkeit als Lager eingetragen sind, wir sind jedoch die ganze Zeit davon ausgegangen, dass dieser einfach nur veraltet war. Die Vorbesitzer hatten die Räumlichkeiten bereits von 2005 bis 2017 als Wohnung vermietet.

Nach Rücksprache mit den Verkäufern haben sich diese unwissend gestellt und waren über die Notwendigkeit einer Nutzungsänderung überrascht. Eine Ihrer Aussagen war: "... die Stadt hätte ja nur die halbe Fläche haben wollen."


Wir haben eine Architektin mit der Nutzungsänderung beauftragt in der Annahme, dass dies eine reine Formsache sei, dabei haben sich folgende Punkte herausgestellt:
-Die Zufahrt für die hintere Räumlichkeit verläuft über das Nachbargrundstück, hier ist eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Das Bauamt benötigt jedoch eine eingetragene Baulast. Da das Nachbarhaus jedoch aktuell ebenfalls verkauft wird, können wir die Eigentümer nicht ausfindig machen. Weiterhin müsste das Grundstück neu eingemessen werden ( Aussage Bauamt)
-Es muss eine brandschutztechnische Stellungnahme vorliegen, bei einem Vorabtermin wurde festgestellt, dass Brandschutzplatten zu verbauen sind. Ob das Treppenhaus aus Holz (welches sich im vorderen Teil des Hauses befindet und als Zugang zu den drei weiteren Wohnungen dient) nochmal genehmigt wird, ist fraglich.
-Architekt und Brandschutzgutachter raten von der Nutzungsänderung ab, da der Aufwand ( ca. 10.000€) in keinem Verhältnis zur Wohnung (ca. 45m^2) steht.

Nun meine Fragen:
-Kann ich von den Vorbesitzern verlangen, die Nutzungsänderung noch durchzuführen oder nachträglich ( Kaufdatum 1.5.18) eine Kaufpreisminderung durchsetzten?
Wenn ja, in welcher Höhe? Die entgangene Mietdifferenz bei Vermietung als Lagerraum anstelle Wohnraum?
Wie stehen unsere Chancen dies notfalls einzuklagen und mit welchen Kosten müssten wir rechnen?
-Warum muss die Zufahrt noch ins Baulastenverzeichnis eingetragen werden, obwohl wir schon im Grundbuch ein Wegerecht eingetragen haben?
- Gibt es eine Art Gewohnheitsrecht, nachdem wir die Räumlichkeit weiter als Wohnung vermieten dürfen auch ohne Nutzungsänderung, bzw diese in einem vereinfachten Verfahren bekommen können?
-Wenn wir die Räumlichkeiten als Wohnung ohne Nutzungsänderung vermieten, was wären die schlimmsten Konsequenzen im worst case?

Ich bedanke mich schon einmal recht herzlich für ihre Antwort

Mit freundlichen Grüßen