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Nachträgliche Verengung Wegerecht / Wer zahlt Kosten für Umbau

15.03.2010 09:07 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Guten Tag,

ich bitte um Rat bei folgendem Rechtsstreit:

Wir besaßen zwei hintereinander liegende Grundstücke. Grundstück A, an der Straße anliegend, bebaut mit einem Haus, in dem wir wohnten. Grundstück B, dahinter liegend, als Gartenlandschaft angelegt.

Vor 4 Jahren bebauten wir das hinten liegende Grundstück B ebenfalls mit einem Haus, zogen dort ein und verkauften Grundstück A + Haus A.

Das Grundstück A besitzt, auf das Grundstück schauend links, eine Zufahrt von ca. 5 m x 17 m sowie eine anschließende Garage.

Im Notariat wurde ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht für Grundstück B festgelegt, welches einen 3 m breiten Längsstreifen bis zum unserem Grundstück B beträgt, auf das Grundstück schauend rechts. Im rechten Frontbereich von Grundstück A, also im Zufahrts-/Torbereich für unseren Fahrweg, erstreckt sich unser Geh-, Fahr- und Leitungsrecht jedoch auf eine Breite von 6,20 m und verengt sich nach hinten auf 3 m.

Die 6,20 m resultieren daraus, dass in diesem Bereich direkt an der rechten Grundstücksgrenze vor dem Verkauf eine sehr große fällgenehmigungspflichtige Weide stand, der Stromanschlusskasten für Grundstück B installiert ist und weitere große Ziergehölze stehen. Den örtlichen Gegebenheiten angepasst errichteten wir noch vor dem Verkauf des Grundstückes A die Zufahrt und die Toranlage an der Straße für unser Grundstück B sowie Abstellplätze für die Mülltonnen der beiden Grundstücke.

Im Notariat ist lediglich vermerkt, dass Eigentümer B für die Verkehrssicherungspflicht des Weges zuständig ist. Ansonsten gibt es keine Vereinbarungen über Instandhaltung, Bau, Ausbau etc.

Der Garten der zwischen den beiden Grundstücken A und B liegt, ist eine sehr schöne Anlage. So gab es im Interesse aller mit den neuen Eigentümern des Grundstückes A die mündliche Absprache, dass wir mit unserem Auto nicht bis nach hinten durchfahren, sondern vorn, direkt auf unserer Zufahrt parken. Grundstückseigentümer haben ja links eine eigene Zufahrt, auf der mehrere Autos Parkmöglichkeit haben.

Nach ca. zwei Jahren fällt den Eigentümern von Grundstück A nun ein, dass es ihnen nicht mehr passt, das wir vorn auf unserer Zufahrt parken. Sie benutzen das vordere breite Stück unserer Zufahrt nun selbst als zusätzlichen Parkplatz, parken also auf unserem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht. Durch die örtliche Gegebenheit (Lage der Toranlage) ist es uns nicht möglich, an dem parkenden Fahrzeug vorbei zu fahren.

Weiterhin ist unsere Zufahrt nach hinten momentan auch deshalb nicht möglich, weil entlang der gesamten Grundstückgrenze, also auf unserem Fahrweg, eine Hecke und größere Ziergehölze gepflanzt sind und der daneben liegende Weg nur etwa 1,50 m breit mit Natursteinen gepflastert ist. Hecke und Weg bestanden ebenfalls vor Verkauf des Grundstückes und wurden auf Grund der mündlich bestehenden Vereinbarung vorn zu parken und zugunsten der Gartenanlage nicht verändert.

Dass wir auf unseren Parkplatz vorn nicht bestehen können ist uns klar, denn wir haben nur ein Fahr- und kein Parkrecht.

Der Eigentümer von Grundstück A hat mittlerweile die Weide fällen lassen und deren Anwalt schreibt uns nun: „… Daher ergibt sich nunmehr ein Anspruch meiner Mandanten auf Verengung des Geh-, Fahr- und Leitungsbereiches auf einen Längsstreifen.“

Auch darauf würden wir uns einlassen, jedoch ist das mit enormen Kosten verbunden, die komplette Toranlage (gemauerte Pfeiler, schmiedeeisernes Tor, elektrisch öffnend, Briefkastenanlage) müsste umgebaut werden. Der Stromkasten muss umverlegt werden und von der riesigen Weide steht noch immer ein Reststumpf von ca. 1,50 m Höhe im Weg.

Der Eigentümer von Grundstück A verlangt, dass wir dieses auf unsere Kosten veranlassen.

Um unseren Fahrweg nach hinten auszubauen, müssen die komplette, sehr hohe 12 Jahre alte Hecke und die anderen großen Ziergehölze entfernt werden. Der Weg muss gepflastert o. ä. werden. Auch diese Kosten sollen wir allein tragen. Uns an den Wegekosten zu beteiligen bzw. auch den Weg allein auszubauen würden wir eventuell einsehen, befürchten jedoch, dass der Eigentümer von Grundstück A uns diesbezüglich Probleme bereiten würde, denn er sagte, er würde schon dafür sorgen, „… dass uns das richtig teuer zu stehen kommt“.

Wir sollen Pläne für den Aus- und Umbau bei seinem Anwalt einreichen, der schon heute dazu schreibt:
„… Nach Einreichung der Pläne werden meine Mandanten ein Gutachten einholen, welches belegt, dass durch das zu nahe Durchfahren am Haus meiner Mandanten die Hauswand bzw. die Kellerabdichtung und die darunter liegenden Leitungen beschädigt werden können. Der Ausbau wird grundsätzlich auf Ihre Kosten und Ihre Gefahr hin entstehen und bei evtl. Schäden werden Sie haften.“

Ich möchte bemerken, dass der Abstand zwischen Grundstücksgrenze und Haus A 4 m breit ist, unter dem Weg lediglich die Leitungen für unser Grundstück B liegen und dieser Weg (damals noch Sandweg) im Zuge des Neubaus von unserem Haus auf Grundstück B sogar mit schweren Baufahrzeugen befahren wurde, ohne dass Haus A Schaden genommen hat.

Der Eigentümer A möchte also eigentlich, dass wir weder vorn parken, noch den Fahrweg zu unserem Grundstück nutzen können und er unsere Zufahrt als zusätzlichen Stellplatz nutzen kann. Sein Parken dort würde mich nicht stören, wenn er entsprechend die Toranlage umbauen würde, damit ich auf einem 3 m breiten Streifen fahren und den Weg nach hinten nutzen kann, sofern dieser ausgebaut wurde.


Die Schilderung war sehr lang, aber ich wollte versuchen, die Situation so deutlich wie möglich darzulegen.


Meine Fragen sind:

Wie schätzen Sie die Gesamtsituation für uns ein?

Zum Torbereich:

1. Kann ein Wegerecht nachträglich verengt werden?

2. Wenn wir uns auf diese Verengung einlassen, wer muss die Kosten für die aufwendigen Umbauarbeiten tragen?

Zum Ausbau des weiteren Fahrweges:

1. Wer ist verantwortlich und trägt die Kosten für den Ausbau des Fahrweges?

2. Muss der Eigentümer von Grundstück A uns im Zuge des Ausbaus das Fällen der Hecke genehmigen, sonst wäre uns ja gar nicht die Einhaltung des 3 m breiten Bereiches möglich.

3. Darf der Eigentümer von Grundstück A, wenn wir den Weg selber ausbauen, unverhältnismäßige Vorschriften über den Belag des Weges machen (z. B. hochwertiger Naturstein), oder genügen auch Rasengittersteine, Kies o. ä.?

4. Im Garten von Grundstückseigentümer A spielt ein zweijähriges Kind. Wer ist dafür verantwortlich, den Fahrweg (bzw. die Sicherheit des Kindes) zu sichern, auch wenn ich dort natürlich Schritttempo fahren würde.


Für die Bereitschaft die Angelegenheit zu prüfen bedanke ich mich schon jetzt recht herzlich.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Vorab ist anzumerken, dass Sie ohne Einschaltung eines Kollegen ein für Sie befriedigendes und akzeptables Ergebnis nicht erreichen werden, da die Gegenseite bereits selbst anwaltlich vertreten ist und die Fronten offenbar verhärtet sind.

In der Sache wurde der Inhalt des Geh-, Fahr- und Leitungsrechts durch die Parteien einvernehmlich geändert.
Grundsätzlich vollzieht sich die Inhaltsänderung einer Grunddienstbarkeit durch Einigung und Eintragung, vgl. §§ 877, 873 BGB.
Da in Ihrem Fall die Änderung nicht im Grundbuch eingetragen worden ist, ist dies nur schulrechtlich bedeutsam.

In der mündlichen Absprache zwischen Ihnen und Ihren Nachbarn wurden die Befugnisse aus dem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht inhaltlich geändert.
Diese Vereinbarung muss im Zweifel dargelegt und bewiesen werden, um die Ansprüche des Nachbars abzuwehren.

Darüber hinaus hat der Nachbar nahezu zwei Jahre die von Ihnen beschriebene Ausübung der Grunddienstbarkeit hingenommen.
Dies führt zwar nicht zu einer dinglichen Änderung des Geh-, Fahr- und Leitungsrechts. Darin könnte aber eine konkludente schuldrechtliche Verpflichtung zur Anpassung des Inhalts des Geh-, Fahr- und Leitungsrechts liegen.

Diesen Weg der Verteidigung bzw. zur Abwehr der Geltendmachung der nachbarlichen Ansprüche sollten Sie insoweit einschlagen und hierzu einen Kollegen mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen.

Über die Kosten im Zusammenhang mit einer Grunddienstbarkeit bedarf es regelmäßig der vorherigen Vereinbarung der Parteien untereinander.

Sollten Sie sich mit dem Nachbarn wider Erwarten einigen, könnte er Ihnen hinsichtlich des Ausbau des Fahrweges unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt vorschreiben, welchen Belag Sie verwenden müssen.
Dem Entfernen der Hecke müsste der Eigentümer A zustimmen.
Da Ihnen als Eigentümer B die Verkehrssicherungspflicht des Weges obliegt, müssen Sie dafür Sorge tragen bzw. Vorkehrungen treffen, um die Schädigung Dritter (hier u.a. des Kindes) möglichst zu verhindern (vgl. BGH NJW 2007, 762 und 1684).

Eingangs meiner Ausführungen hatte ich Ihnen bereits die von mir präferierte Verteidigungsstrategie an die Hand gegeben, die darauf abzielt, dass Sie mit möglichst wenig Kosten belastet werden.
Wenn dies juristisch aufbereitet in einem Schriftsatz gegenüber dem Nachbarn dargestellt wird, kann ich mir vorstellen, dass es in der Sache zu einer vergleichsweisen Regelung kommt, die für beide Seiten annehmbar ist.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.


Nachfrage vom Fragesteller 15.03.2010 | 16:57

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Roth,

recht herzlichen Dank für die sehr zügige Beantwortung meiner Anfrage.

Nachfolgend ergeben sich für mich jedoch noch einige Fragen.

Sie schreiben, es könnte eine konkludente schuldrechtliche Verpflichtung zur Anpassung unseres Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes vorliegen. Meinen Sie damit, dass dadurch, dass die Nachbarn zwei Jahre lang unser Parken auf der Zufahrt duldeten, wir versuchen könnten, ein Parkrecht auf der Zufahrt zu erkämpfen?

In dieser Woche gibt es eventuell doch nochmals einen Termin mit meinem Nachbarn, in dem versucht werden soll, sich außergerichtlich und ohne Anwalt zu einigen. Sollte mein Nachbar unbedingt der Meinung sein, den zusätzlichen Stellplatz auf der erwähnten Fläche zu benötigen (worauf ich mich eventuell einlassen würde), ergäbe sich ja daraus zwangsläufig ein nötiger Umbau der Toranlage, damit ich an seinem parkenden Fahrzeug vorbei auf einem 3 m breiten Streifen fahren kann. Wer trägt aus Ihrer Sicht dann dafür die Kosten?

Zum Ausbau des Fahrweges: Allein durch das Fällen der Hecke und der großen Ziergehölze (fast Bäume) entstehen Kosten von mindestens 1000,-€. Muss der Nachbar dem Fällen der Hecke und Gehölze nur zustimmen oder muss er sich auch an den Kosten beteiligen? Immerhin steht ja seine Hecke auf unserem Fahrweg.

Sie schreiben, über die Kosten bedarf es regelmäßig der vorherigen Vereinbarung der Parteien untereinander. Im Notariat gab es leider keinerlei Vereinbarung diesbezüglich.

Zur Sicherheit des Fahrweges bezüglich des Kindes: Muss der Nachbar zustimmen, das ich den Fahrweg durch einen kleinen Zaun absichere? Ich kann ja nicht ohne Genehmigung ein Zaun auf seinem Grundstück errichten.

Ich bedanke mich nochmals.

Mit freundlichen Grüßen


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.03.2010 | 17:33

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Sie schreiben, es könnte eine konkludente schuldrechtliche Verpflichtung zur Anpassung unseres Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes vorliegen. Meinen Sie damit, dass dadurch, dass die Nachbarn zwei Jahre lang unser Parken auf der Zufahrt duldeten, wir versuchen könnten, ein Parkrecht auf der Zufahrt zu erkämpfen?

Ja, das haben Sie in der Sache richtig verstanden. Es ginge hier dann um eine Anpassung der Grunddienstbarkeit. Diese Strategie wäre zu verfolgen.

Sollte mein Nachbar unbedingt der Meinung sein, den zusätzlichen Stellplatz auf der erwähnten Fläche zu benötigen (worauf ich mich eventuell einlassen würde), ergäbe sich ja daraus zwangsläufig ein nötiger Umbau der Toranlage, damit ich an seinem parkenden Fahrzeug vorbei auf einem 3 m breiten Streifen fahren kann. Wer trägt aus Ihrer Sicht dann dafür die Kosten?

Die Kosten müssten von Ihnen jedenfalls nicht allein getragen werden. Hier wäre über eine hälftige Kostenlast zu verhandeln.

Zum Ausbau des Fahrweges: Allein durch das Fällen der Hecke und der großen Ziergehölze (fast Bäume) entstehen Kosten von mindestens 1000,-€. Muss der Nachbar dem Fällen der Hecke und Gehölze nur zustimmen oder muss er sich auch an den Kosten beteiligen? Immerhin steht ja seine Hecke auf unserem Fahrweg.

Aufgrund des Umstands, dass sich die Hecke auf Ihrem Fahrweg befindet, muss sich Ihr Nachbar auf jeden Fall auch an den Kosten beteiligen.

Zur Sicherheit des Fahrweges bezüglich des Kindes: Muss der Nachbar zustimmen, das ich den Fahrweg durch einen kleinen Zaun absichere? Ich kann ja nicht ohne Genehmigung ein Zaun auf seinem Grundstück errichten.

Der Nachbar kann zu einer Zustimmung nicht gezwungen werden. Vor dem Hintergrund der körperlichen Unversehrtheit des Kindes macht dies aber selbstverständlich Sinn.
Es gibt keinen vernünftigen Grund sich hier einer Zustimmung zu verweigern.



Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth

www.kanzlei-roth.de

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