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Nutzung eines Gebäudes ohne Miet/Pachtvertrag und unentgeltlich

09.01.2016 21:35 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


Hallo, ich weiß nicht, ob diese Situation häufiger auftritt. Ich habe sie jetzt.
Vor kurzem kaufte ich ein kleines Grundstück mit altem Wohngebäude und Nebengelassen, die alle Grenzbebauung sind. Grundbucheintrag erfolgte vor wenigen Tagen.
Ein Gebäude mit ca 40 m² Grundfläche, welches direkt an der Straßenfront liegt, wird ohne Vertrag und entgeltlos vom Nachbarn schon seit vielen Jahren genutzt. Werterhaltung und Modernisierung erfolgten vor Jahren durch ihn. Zwischenzeitlich nutzte er es auch mehrere Jahre gewerblich als Getränkestützpunkt und danach sehr kurzfristig als Vermietwohnung.
Eine einvernehmliche Einigung zwecks Rückgabe sehe ich problematisch an, da der Nachbar sich als Gebäudeeigentümer betrachtet und von mir den Verkauf der 40m² Grundstück verlangt.
Da keine Vereinbarung oder Vertrag vorliegt wir es sicherlich als mündlich abgesprochene unentgeltliche Leihe eingeordnet?
Die ehemaligen Besitzer sind schon seit Jahren verstorben, die Kinder haben keine Kenntnisse zu dieser Problematik.
in den kommenden Tagen werde ich Auskünfte beim zuständiegn Bauamt einholen, sowie die Grundakte beim Grundbuchamt einsehen. Schließlich besteht auch die Frage, für welche Nutzung das gebäude zugelassen ist.
Nun meine Fragen:
1. Muß ich kündigen oder genügt eine schriftliche Aufforderung zur Übergabe des Gebäudes
mit Frist von z.B. 1-x Tagen?
2. Wird bei einer Kündigung nicht gleichzeitig das bestehen irgendwelcher Absprachen
anerkannt? Man könnte behaupten "auf Lebenszeit"!
3. Wären, trotz kostenloser Nutzung, durch mich eventuell Ausgleichzahlungen wegen erfolgter
Werterhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an den derzeitigen Nutzer (Entleiher?)
zu leisten?
Sind Installationen im Gebäude rückzubauen oder Bestandteil des Gebäudes?
4. Bin ich richtig in der Annahme, daß ich als Grundstückseigentümer auch die
Verkehrssicherungspflicht vor diesem Gebäude (ca 5 m Bürgersteig) zu gewährleisten habe,
ebenso verantwortlich bin für Haftpflicht und Gebäudeversicherung?
5. Kann ich den Zutritt zum Gebäude ohne Frist verlangen, um mir vom inneren Zustand ein Bild
zu machen, dieses auch mit Fotos zu dokumentieren?
Ich wünsche mir zu meinen Fragen möglichst verbindliche Antworten, Verweise auf relevante Gesetze sind sehr angenehm.
Ich hoffe, daß meine Darlegungen das Kernproblem einer Nutzungsrückübertragung des Gebäudes an mich genügend zum Ausdruck brachten.
Freundlichst

Sehr geehrter Fragesteller,

dadurch, dass die Gebäude auf ihrem Grundstück errichtet sind, sind Sie gemäß § 903 BGB iVm §§ 93, 94 BGB Eigentümer der Gebäude. Ein Scheinerwerb nach § 95 BGB ist eher auszuschließen. Einbauten beweglicher Sachen in die Immobile gehen auch nach § 946 BGB auf den Grundstückseigentümer über.

Bei einer unentgeltlichen Überlassung des Grundstücks handelt es sich um eine Leihe nach den §§ 598 BGB ff, die man grundsätzlich jederzeit nach § 604 BGB durch Rückforderung unter einer angemessen Fristsetzung, in ihrem Fall ca. 1 Monat unter Benennung des konkreten Tages der Rückgabe beenden kann.

Problematisch ist aber die Möglichkeit der Rückforderung der erbrachten Leistungen nach § 812 BGB wegen Zweckverfehlung bzw. nach § 951 BGB. Verwiesen sei hierbei beispielsweise auf BGH, Urteil vom 04-04-1990 - VIII ZR 71/89.

1. Ja. Eine Kündigung mit Frist ist notwendig. Auch bei einer Leihe. Siehe oben.

2. Nein. Eine Kündigung ist in jedem Fall notwendig, wenn man sich in den Besitz der Gebäude bringen will.

3. Ja. Siehe oben. Man kann grds. aber auch den Rückbau der Einrichtungen verlangen ohne damit eine Ausgleichspflicht für erbrachte Leistungen auszulösen. Dies ist sicher ein nicht zu unterschätzendes Druckmittel in den anstehenden Vertragsverhandlungen.

4. Ja. § 836 BGB + etwaige Ortssatzung zu Räum- / Reinigungspflichten.

5. Ja. Diesen Anspruch haben Sie nach § 903 BGB bzw. wenigstens § 242 BGB. Hier ist wiederum eine Fristsetzung per Einwurfeinschreiben - ca. 10 Werktage - zwecks Besichtigung ratsam.

Sollte es wie zu erwarten zu Problemen bei der Rückgabe des Grundstücks kommen, sollten Sie umgehend einen Kollegen vor Ort mandatieren. Viel Erfolg in ihrer Angelegenheiten!

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 09.01.2016 | 23:18

Sehr geehrter Herr Saeger,
vielen Dank für Ihre umgehende Antwort.
Bei eventueller Verweigerung einer Besichtigung hilft dann sicher nur noch der Rechtsweg über das Gericht,denn erzwingen kann ich den Zutritt ja wohl nicht, auch wenn ich berufswegen mit Notöffnungen vertraut bin ;-)?
In welchen Schwierigkeitsgrad ordnen Sie diese Problematik ein kurzfristig, langfristig, leicht-mittel-schwer?
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.01.2016 | 00:22

Sehr geehrter Fragensteller,

in der Tat sollten Sie wegen einer eventuellen Besitzstörung die Räumlichkeiten nicht zwangsweise öffnen, auch wenn Sie das sicher schnell hinbekämen. ;-)

Dann sollte man in der Tat einen Kollegen beauftragen.

Das Problem ist eher mittlerer Art. Denn für den Gegner wird es kaum verlockend sein, alles abzubauen. Außer, er wäre wirtschaftlich absolut unvernünftig. Wenn man emotional und finanziell auch ein wenig auf die Befindlichkeit des Gegners eingeht - er ja uU viel in die Immobilie gesteckt, kann man sicher auch eine schnelle, saubere Lösung finden. Nur die "ganz oder gar nicht" Lösungen bereiten in der Regel längerfristige Probleme.

Gruß
D. Saeger

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