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Nutzung einer gemeinsamen Kläranlage

03.05.2013 14:34 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Zusammenfassung: Nutzung einer Kläranlage ohne schriftlichen Vertrag

Ausgangssituation:

Seit Ende der 80er-Jahre steht auf einem separaten Grundstück (sonst ohne Bebauung) eine Klärgrube für 10 Wohneinheiten. Die Klärgrube wurde zu DDR-Zeiten auf ein Grundstück unter Gemeindeverwaltung gebaut. Jeder Nutzer zahlte damals 800 DDR-Mark an die Gemeindeverwaltung. Nach der Wende wurde das Grundstück von der Treuhand an einen langjährigen Anwohner (im folgenden "Eigentümer" genannt) verkauft - nach meinem Wissen mit allem was sich darauf und darunter befindet. Seitdem erhält dieser Eigentümer von allen Nutzern eine jährliche Pacht von 60 EUR. Der Eigentümer ist auch gleichzeitig selbst Nutzer der Klärgrube (und war das übrigens auch vor dem Kauf des Klärgruben-Grundstücks). Die bisherigen jährlichen Wartungskosten (insges. ca. 200 EUR) wurden auf alle Wohneinheiten verteilt und bezahlt. Es besteht jedoch keinerlei Vertrag noch gibt es Eintragungen im Grundbuch. Ich kaufte übrigens mein Grundstück 2005.

Seither gab es aus meiner Sicht keine Probleme. Die Klärgrube läuft und arbeitet für alle Beteiligten sehr kostengünstig. Nun muss diese Klärgrube durch eine biologische Kläranlage ersetzt werden. Technisch gibt es auch keine andere sinnvolle Möglichkeit für die Wohneinheiten, einen anderen Standort zu wählen bzw. neue Abwasser-Leitungen legen zu lassen. Bis vor kurzen waren sich auch alle einig, mit der neuen Kläranlage diesmal alles "rechtlich und notariell" für alle Beteiligten grundbuchrechtlich absichern zu lassen. Vor allem weil die Zuleitungen zu der Klärgrube (die weiterhin genutzt werden sollen) sich praktisch durch alle Grundstücke der Nutzer ziehen. Plötzlich ist der Eigentümer des Grundstücks auf dem sich die Klärgrube befindet nicht mehr damit einverstanden. Er will ein "sauberes Grundbuch" ohne Lasten (weil sich das wertmindernd auswirkt) und stattdessen einen einfachen Nutzungsvertrag. Es wurde auf diversen Versammlungen viel hin- und herdiskutiert. Mir ist klar, dass es aus meiner Sicht am besten wäre, das ganze ins Grundbuch eintragen zu lassen. Aber das kommt laut Eigentümer definitiv und endgültig nicht in Frage.

Als Alternative haben wir sogar den regionalen Abwasserentsorger befragt. Der Entsorger hat kein Interesse, uns an eine weiter entferntere Klärgrube anzuschließen. Der Kostenaufwand ist für alle Seiten nicht akzeptabel. Außerdem gibt es ein "Abwasserentsorgungskonzept", das auch mittel- und langfristig keine öffentliche Entsortung für uns vorsieht. Jetzt will der Eigentümer sämtliche Diskussionen beenden. Er legte allen Nutzern heute (03.05.2013 11:00) ein Schriftstück mit nachfolgendem Inhalt vor, das bis Sonntag, 05.05.2013 12:00 von allen Beteiligen Unterschrieben sein muss. Andernfalls will er sein Grundstück nicht mehr zur Verfügung stellen. Die meisten Nutzer wollen dieses Schriftstück unterschreiben - mangels Alternativen.

Meine Fragen dazu:
1. Angenommen ich weigere mich als einziger Nutzer (aufgrund der fehlenden Grundrechtssicherung) zu unterschreiben. Das Projekt platzt. Was für Konzequenzen hätte das? Kann ich aufgrund des Gewohnheitsrechts weiterhin in die bestehende Klärgrube einleiten? Oder kann der Eigentümer mir irgendwann eine Frist setzen und mich abtrennen lassen (eventuell weil alle anderen Nutzer sich dazu entschließen die neue biologische Kläranlage zu bauen)?

2. Angenommen, ich unterschriebe (wozu ich mich als guter Nachbar fast verpflichtet fühle). Hat der Eigentümer irgendein vorzeitiges Kündigungsrecht? Und wenn ja, welche Gründe wären denkbar? Der Eigentümer ist >70 Jahre alt. Was passiert, wenn der Eigentümer verkauft/überschreibt/vererbt. Wäre der neue Eigentümer wirklich durch das nachfolgende Schriftstück verpflichet? Gibt es sonst noch irgendwelche kurz- oder langfristige Risiken, die ich nicht bedenke?


Das Schriftstück lautet anonymisiert wiefolgt:


[Eigentümer] 02.05.2013
[Eigentümer-Anschrift]
Eigentümer des Grundstückes: Gemarkung [xxx], Flur [xxx]


Betr.: Nutzungsrecht der biologischen Kläranlage, welche auf o.g. Grundstück errichtet wird.

Wir garantieren allen Mitnutzern der o.g. biologischen Kläranlage ein Nutzungsrecht von mindestens 25 Jahren. Dieses Recht bleibt auch bei Wechsel des Grundstückeigentümers bestehen. Dasselbe muss auch vom Nutzer (bei Wechsel des Grundstückeigentümers) garantiert werden.

Alle Kosten der neuen biologischen Kläranlage, sowie der Rückbau der alten Klärgrube müssen von allen Nutzern anteilig finanziell getragen werden. Dasselbe gilt auch für alle anfallenden Kosten, wie Wartung, Energiekosten, Reparaturen, Havarien, Entsorgung von Jauche etc. .

Vor Beginn der Baumaßnahmen muss von allen Teilnehmern der anteilige finanzielle Betrag (ca. 2.300 EUR) auf das gemeinsame Konto eingezahlt werden. Nach Erhalt der Fördermittel erhält jeder Mitnutzer anteilig die zu viel gezahlten finanziellen Mittel wieder zurück.

Sollte doch, wider erwarten, jemand auf diesem Grundstück ein Eigenheim errichten wollen, dann müsste der Anschluss an diese Klärgrube mit entsprechender Anschlussgebühr erlaubt werden.

Reparaturen oder Erneuerungen der Entsorgungsrohre außerhalb dieses Grundstückes sind vom jeweiligen Grundstückeigentümer bzw. Nutzungsberechtigten der biologischen Kläranlage selbst zu tragen. Eine gemeinsame anteilige Kostenübernahme erfolgt erst ab Einlauf in o.g. Grundstück.

Dieser Nutzungsvertrag kann aber nur zustande kommen, wenn sich alle jetzigen Mitnutzer daran beteiligen.

[Unterschrift Eigentümer]

Anlage: Einverständniserklärung der Mitnutzer [=Unterschriftenliste]

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:


1.

Eine Verpflichtung zur Unterzeichnung des Vertragsentwurfs kann ich nicht erkennen.

Sie wären weiterhin über einen (Pacht-)Vertrag mit dem Eigentümer verbunden, auch wenn keine schriftliche Vereinbarung vorliegt.
Das ist aber auch nicht notwendig.

Das Pachtverhältnis unterliegt den Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Ist bei dem Pachtverhältnis über ein Grundstück oder ein Recht die Pachtzeit nicht bestimmt, so ist nach § 584 Absatz 1 BGB die Kündigung nur für den Schluss eines Pachtjahres zulässig; sie hat spätestens am dritten Werktag (Samstag ist Werktag) des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll.


2.

Ein Recht zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist nach § 584 Absatz 2 BGB ergibt sich aus den §§ 544, 580 BGB. Letzteres allerdings nur für den Erben, vgl.§ 584a II BGB.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung könnte sich weiter aus § 581 Absatz 2 BGB iVm §§ 543, 569 Abs. 1, Abs. 3 BGB ergeben.

Durch Verkauf, Vererbung etc. tritt der Rechtsnachfolger in den Pachtvertrag ein, hier §§ 581 Abs. 2 iVm § 566, 1922 BGB.


Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse.




Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker -

Rechtsanwaltskanzlei K. Roth
info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de
http://www.kanzlei-roth.de/kontakt.php
Tel. 040/317 97 380
Fax: 040/31 27 84
Johannisbollwerk 20
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