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Unentgeltliche Nutzung oder Pacht eines Grundstückteils

| 16.09.2012 20:12 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Wir haben vor ca. 9 Monaten ein Einfamilienhaus und Grundstück erworben. Der Alteigentümer hatte einen unbebauten Teil des Grundstücks zur dauerhaften Nutzung dem Nachbarn überlassen. Dazu haben die beiden eine schriftliche Vereinbarung (nach unserer Kenntnis ohne Notar) abgeschlossen. Wörtlich heißt es da:

---
VEREINBARUNG

Zwichen A und B ...

A überlässt B den in seinem Eigentum befindlichen Geländestreifen, ... <Beschreibung des Streifens>. B übernimmt die Unterhaltung und Nutzung dieses Grundstückteiles. Er übernimmt auch die sich aus der Anliegerschaft zur xxx-Straße und zum yyy-Weg ergebenden Pflichten der Verkehrssicherung.
Die unentgeltliche Besitzübertragung soll von Dauer sein. Beide Vertragsteile können sie bei Veränderung der Verhältnisse mit einer Frist von 6 Monaten zum Ende eines Kalenderjahres kündigen.

Die Vereinbarung soll auch für eventuelle Rechtsnachfolger gelten.

---
Die Fragen:

1) Da die Vereinbarung namentlich von den (Alt-)eigentümern abgeschlossen wurden, sind wir unsicher, inwieweit wir an diese Vereinbarung noch gebunden sind. Gilt die Vereinbarung weiterhin, auch wenn es dazu keine grundbuchlichen Eintragungen gibt?

2) Wenn die Vereinbarung weiterhin Gültigkeit haben sollte: was bedeutet "kündbar bei Veränderung der Verhältnisse"? Welche Verhältnisse?

3) Ist die Vereinbarung de facto als Pachtvertrag zu werten?

4) Da wir die unentgeltliche Nutzung durch den Nachbar nicht länger wünschen: Können wir einseitig die Pacht für das Grundstück erhöhen, d.h. von Null auf x Euro? Wenn ja, gibt es da gesetzliche Höchstgrenzen?

5) Falls der Nachbar weder einer Pacht noch einem Kauf zustimmen sollte, kann man den Nachbarn zur Freigabe des unbebauten Grundstückstreifens zwingen?

Wir wünschen zu den Fragen 1 - 5 eine verbindliche Antwort einschließlich der Verweise auf die relevanten Gesetze.

Sehr geehrter Herr Fragesteller,

gern beantworte ich Ihnen Ihre Frage im Rahmen der Erstberatung wie folgt, wobei ich vorsorglich darauf hinweise, dass sich bei zusätzlichen Informationen eine andere rechtliche Beurteilung ergeben kann. Ich beantworte Ihre Fragen in etwas anderer Reihenfolge als von Ihnen gestellt.

Zu Frage 3: Bei der Vereinbarung handelt es sich nicht um einen Pachtvertrag. Es fehlt an der Verpflichtung zur Zahlung einer Pacht (vgl. § 581 BGB). Es handelt sich vielmehr um eine Leihe nach § 598 BGB. Gegenstand einer Leihe können nicht nur bewegliche Sachen, sondern auch unbewegliche Sachen sein. Davon erfasst wird z.B. die unentgeltliche Überlassung einer Wohnung, die Nutzung eines Weges oder überhaupt eines Grundstücksteiles z.B. durch den Nachbarn. Der Alteigentümer und Ihr Nachbar wollten auch nicht nur ein bloßes Gefälligkeitsverhältnis ohne Rechtsbindung eingehen. Denn aus der Vereinbarung geht eindeutig hervor, dass die Benutzungsdauer nicht beliebig abkürzbar sein sollte. Leihverträge können formlos geschlossen werden, die notarielle Beglaubigung ist nicht erforderlich. Liegt wie in Ihrem Fall eine schriftliche Vereinbarung vor, müssen sich die Vertragsparteien daran festhalten lassen.

Zu Frage 1: Der öffentliche Glaube des Grundbuchs nach § 892 BGB umfasst grundsätzlich alle aus dem Grundbuch ersichtlichen Rechtsverhältnisse, also Eigentumsverhältnisse, Grunddienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Rangfolgen usw. Und wie Sie angesprochen haben: Auf die Richtigkeit von grundsätzlich allem, was im Grundbuch steht, dürfen Sie vertrauen und damit auch darauf, dass ein Recht, das dort nicht eingetragen ist, auch nicht existiert. Dies betrifft jedoch nur dingliche Rechte. Bei der Vereinbarung handelt es sich nicht um eine Grunddienstbarkeit, sondern nur um ein schuldrechtliche Leihe. Ein solches Recht ist nicht eintragungsfähig in das Grundbuch. Zur Erläuterung: Sonst müsste man auch jedes Mietverhältnis über eine Wohnung in das Grundbuch eintragen lassen und jeden Mieterwechsel.

Zu Frage 1 und 2: Eine „automatische" Rechtsnachfolge ist bei Ihnen nach den mir vorliegenden Informationen nicht eingetreten. Dies wäre nur bei Miete oder Pacht gem. § 566 BGB der Fall. Die Rechtsnachfolgeklausel in der Vereinbarung ist Ihnen gegenüber grundsätzlich wirkungslos, es sei denn, die Rechtsnachfolge, das heißt, dass Sie in die Rechte und Pflichten des Alteigentümers aus der Vereinbarung eintreten, wäre vertraglich vereinbart. Die Vertragsübernahme ist im Gesetz nicht geregelt. Der Wechsel eines Vertragspartners kann entweder durch einen dreiseitigen Vertrag zwischen Alt-, Neu-Eigentümer und Nachbar erfolgen oder durch Vertrag zwischen dem Alteigentümer und Ihnen, welchem der Nachbar dann zustimmt. Auch dies ist formlos möglich. Auf der Grundlage der vorliegenden Informationen vermag ich nicht abschließend zu beurteilen, ob es zu einer Vertragsübernahme im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen gekommen ist. Ich habe aber den Eindruck, dass Sie von der Leihe nichts wussten, nehme also an, dass es nicht zu einer Vertragsübernahme gekommen ist.

Zu Frage 4 und 5: Unter der Voraussetzung, dass Sie den Leihvertrag nicht übernommen haben, können Sie jederzeit die Nutzung des Grundstückstreifens untersagen. Sie können jederzeit mit Ihrem Nachbarn einen Pachtvertrag abschließen und die zu zahlende Pacht frei vereinbaren.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Susanne Kristen

- Rechtsanwältin -

Nachfrage vom Fragesteller 17.09.2012 | 08:44

Zu dem Punkt der Rechtsnachfolge: durch Ihren Hinweis angeregt habe im Kaufvertrag für Haus und Grund noch folgenden, auf die o.g. Vereinbarung bezogenen Absatz gefunden:

"Der Käufer tritt hiermit an Stelle des Verkäufers in alle Verpflichtungen aus der Vereinbarung - nach Maßgabe des Vertrages - ein."

Ist damit für uns eine Rechtsnachfolge eingetreten?
D.h. wir müssten den Vertrag doch erfüllen oder gemäß Frage 2) kündigen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.09.2012 | 20:03

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihnen Ihre Nachfrage wie folgt:

Ja, Sie haben den Vertrag übernommen und müssen ihn auch so erfüllen, wie Sie ihn übernommen haben.

Damit stellt sich die Frage danach, wie "eine Veränderung der Verhältnisse" auszulegen ist, damit Sie aus dem Vertrag wieder herauskommen. Damit bezieht sich die Kündigungsregel auf jeden Fall auf den den Vertragszweck und auch auf die Umstände, die zum Vertragsabschluss geführt haben. Leider weiß ich nicht, welchem Zweck die Nutzung des Grundstücksstreifens durch den Nachbarn dient. Die Formulierung der Klausel ist aber so unscharf, dass die Veränderung der Verhältnisse weit auszulegen sind.

Das Gesetz kennt zur Leihe nur die Rückgabepflichten aus § 604 BGB und das Kündigungsrecht aus § 605 BGB. Ich verstehe die Vertragsklausel so, dass der Alteigentümer und der Nachbar die beiden genannten Vorschriften nicht abdingen, sondern durch eine fristgerechte Kündigungsregel ergänzen wollten.

Das bedeutet, dass Ihnen das Recht zur fristlosen Kündigung nach § 605 BGB unbenommen bleibt. Nach § 605 BGB kann der Verleiher fristlos kündigen,
1. wenn er infolge eines nicht vorhergesehenen Umstandes der verliehenen Sache bedarf,
2. wenn der Entleiher einen vertragswidrigen Gebrauch von der Sache macht, insbesondere unbefugt den Gebrauch einem Dritten überlässt, oder die Sache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet,
3. wenn der Entleiher stirbt.

Vor diesem Hintergrund würde ich es als Veränderung der Verhältnisse z.B. ansehen, wenn Sie den Grundstücksstreifen jetzt selbst nutzen wollen, ohne dass es wie in § 605 Nr. 1 BGB auf einen nicht vorhergesehenen Umstand ankommt. Allerdings wäre hier möglicherweise § 226 BGB zu beachten. So wäre die Kündigung unzulässig, wenn beispielsweise der Grundstücksstreifen von der Allgemeinheit genutzt würde und Sie mit der Kündigung nur den Nachbarn ausschließen wollten.
Eine Änderung der Verhältnisse wäre z.B. dass die Zufahrtsmöglichkeiten des Nachbarn auf sein Grundstück durch Straßenbaumaßnahmen sich so verändert haben, dass er jetzt problemlos auf sein Grundstück gelangen kann und nicht mehr die Nutzung Ihres Grundstücksstreifens braucht. Denkbar wäre auch, dass die Nutzung jetzt in einem sehr viel größeren oder in einem anderen Umfang erfolgt als seinerzeit mit dem Alteigentümer vereinbart. Oder dass durch die Nutzung jetzt in sehr viel stärkerem Ausmaß in den Zustand des Grundstückstreifens eingegriffen wird.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen in dieser Angelegenheit weiterhelfen. Wenn Sie darüberhinaus Hilfe bei der Kündigung oder bei Vertragsverhandlungen mit Ihrem Nachbarn möchten, stehe ich Ihnen im Rahmen einer Mandatierung gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Susanne Kristen

- Rechtsanwältin -

Ergänzung vom Anwalt 16.09.2012 | 22:47

Zur Ergänzung: Wie gesagt, ob es zu einer Vertragsübernahme durch Sie gekommen ist oder nicht, vermag ich nach den vorliegenden Informationen nicht zu beurteilen. Es wäre aber möglich.

Deshalb: Benutzen Sie gern die kostenlose Nachfragefunktion. Ich weise allerdings darauf hin, dass es sich lediglich um eine Erstberatung handelt, die Ihrer Orientierung dienen soll und die nicht eine eingehende Rechtsberatung ersetzen kann und soll.

Mit freundlichen Grüßen

Susanne Kristen

- Rechtsanwältin -

Bewertung des Fragestellers 21.09.2012 | 15:13

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