Nutzung einer Einliegerwohnung

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:

Anton sollte sich spätestens nach Erhalt der schriftlichen Kündigung an sein örtlich zuständige Amtsgericht wenden und Beratungshilfe beantragen. Damit kann er dann die Kündigung durch einen Anwalt prüfen und sich ggf. außergerichtlich vertreten lassen und muss dafür maximal 15 € bezahlen (https://www.justiz.bayern.de/gerichte-und-behoerden/amtsgerichte/muenchen/verfahren_02.php).

Unter anderem da Anton 250,00 € monatlich zahlt, ist zunächst zu prüfen, ob es sich um ein Mietverhältnis handelt (anfangs war es das sicherlich nicht). Handelt es sich um ein Mietverhältnis, bräuchten Elke und ihr Bruder einen Kündigungsgrund. Allein das diese das Haus verkaufen möchten, stellt noch keinen solchen Kündigungsgrund dar. Es gibt zwar die sog. Verwertungskündigung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, die vorliegt, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Voraussetzungen sind allerdings recht streng, so dass es sich hier regelmäßig lohnt, die Kündigung nicht vorschnell zu akzeptieren. Für die Verwertungskündigung kann hier natürlich sprechen, dass die Miete ggf. derart gering ist, dass deswegen alle potentiellen Käufer Abstand nehmen. Aber es gibt auch genug Gegenargumente.

Eine Kündigung ohne Grund gem. § 573a BGB kommt hier nicht in Betracht, da Antons Vermieter ja nicht im Haus wohnen.
Im Übrigen hat Anton auch die Möglichkeit, der Kündigung gem. § 574 BGB zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Dies kann zum einen der Fall sein, weil angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Hier muss Anton allerdings sehr gut nachweisen können, dass er sich (quasi in Vollzeit) um eine andere Wohnung bemüht.

Zum anderen kann aber Anton ggf. auch seine Erkrankung anführen. Ier kommt es natürlich auf die Einzelheiten an und die Frage, ob und wie gut sich Anton von der Operation erholt und wie erfolgreich diese war. Hier würde es natürlich helfen, wenn Anton ärztlich bescheinigt wird, dass er nicht umzugsfähig ist.

Wenn Anton dann nicht auszieht, müssten Elke und ihr Bruder ihn verklagen. Das würde übrigens
auch gelten, wenn man kein Mietverhältnis annehmen würde und es keinen Kündigungsschutz für Anton geben würde. Erst wenn Anton tatsächlich zur Räumung verurteilt werden würde, müsste er dann tatsächlich ausziehen, könnte allerdings auch noch Vollstreckungsschutz beantragen. Da Anton ja keinen Ersatzwohnraum hat und sicherlich nicht auf der Straße landen möchte, ist er quasi gezwungen, sich gegen die Kündigung zu wehren. Für den Prozess wird er dann Prozesskostenhilfe beantragen, womit dann u.a. seine anwaltliche Verteidigung bezahlt wird.

Ob und wie man genau auf die Kündigung reagiert, hängt u.a. vom Inhalt der Kündigung selbst ab und sollte dann anwaltlich geprüft werden. Manchmal kann es das beste sein, gar nicht zu reagieren, in Ihrem Fall könnte aber der rechtzeitige Härtewiderspruch zu empfehlen sein.

Ich wünsche Anton aber vor allem gesundheitlich alles Gute!

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt