Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Frage
wie folgt.
Offensichtlich handelt es sich bei dem von Ihnen gezahlten Betrag in Höhe von 450 €, der als Zahlung für Nebenkosten deklariert worden ist, tatsächlich um die Miete. Denn wie Sie selbst ausführen, zahlen Sie die Nebenkosten separat. Somit handelt es sich rechtlich gesehen um das Entgelt für die Gebrauchsüberlassung, sprich Miete.
Soweit sich ihr Mietvertrag auch auf die von Ihnen bislang genutzten Flächen bezieht, die der Vermieter nun mit einem Verbot belegt hat, liegt eine Pflichtverletzung des Vermieters zur Gebrauchsgewährung vor. Dies ist eine Hauptleistungspflicht des Vermieters. Er muss die Mietsache so zur Verfügung stellen, dass die Mieter in der Lage sind, den üblichen oder den vertraglich festgelegten Gebrauch vorzunehmen.
Der Mieter hat insoweit einen Erfüllungsanspruch, d.h. einen Anspruch auf Gebrauchsgewährung einer mangelfreien Sache, der dem Mieter bei Verletzung das Zurückbehaltungsrecht aus der Einrede des nicht erfüllten Vertrages gemäß Paragraph 320 BGB gibt. Danach kann die Mietzahlung bezogen auf den Teil, der nicht zum Gebrauch zu Verfügung gestellt wird, zurückbehalten werden.
Sie sollten den Vermieter auf diesen Umstand schriftlich hinweisen und ihm eine Frist zur Einräumung des Gebrauches setzen. Zugleich sollten Sie für den Fall der fortbestehenden Weigerung die Einstellung der anteiligen Mietzahlung ankündigen.
Dies gilt im übrigen auch für die Gebrauchsgewährung der Garage.
Dieser Erfüllungsanspruch steht neben den Rechten des Mieters aus den Paragraphen 536 fortfolgende BGB.
Bezüglich dieser Rechte ist allerdings auf die Vorschriften in Paragraph 536 b und Paragraph 536 c BGB hinzuweisen. Demnach stehen die Mängelrechte dem Mieter dann nicht zu, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kannte beziehungsweise der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Tritt ein Mangel hingegen während der Mietzeit auf, so muss der Mieter dem Vermieter diesen Mangel unverzüglich anzeigen. Ansonsten droht ihm der Verlust seiner Rechte.
Nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt ist davon auszugehen, dass es sich bei den von Ihnen beanstandeten Umständen nicht um Sachmängel handelt sondern um die Verletzung der Gebrauchsgewährungspflicht durch den Vermieter. Daher sollten Sie wie oben beschrieben verfahren.
Wichtig ist, dass Sie den Vorgang schriftlich dokumentieren, also insbesondere die oben genannte Aufforderung an den Vermieter schriftlich verfassen und den Zugang dieses Schriftstückes beim Vermieter auch beweisen können.
Ich wünsche Ihnen Alles Gute!
Bitte beachten Sie, dass die Beratung im Rahmen dieser Plattform nur eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Sie kann daher eine detaillierte Rechtsberatung, unter Vorlage von Unterlagen und Urkunden, niemals ersetzen.
Freundliche Grüße
D. Meivogel
-Rechtsanwalt-
Vielen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort.
Wir haben den Mietvertrag für das Haus, ein Grundstück bzw Garten ist nicht angegeben. Aber Wir bezahlen ja für das ganze bisher genutzte Grundstück Grundsteuer bzw Oberflächenwasser.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Fragesteller,
in diesem Fall können Sie keine mietvertragliche Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters geltend machen. Allein aus dem Umstand der Zahlung der Nebenkosten für diesen Bereich ergibt sich gegenüber dem Eigentümer, also dem Vermieter, noch kein Nutzungsrecht.
Allerdings könnten Sie konsequenterweise auch die Nebenkostenzahlungen für diese nicht gemieteten Bereich einstellen.
Insgesamt empfehle ich Ihnen aber, sich mit ihrem rechtlichen Problemen unter Vorlage Ihres Mietvertrages an einen Kollegen vor Ort zu wenden. Es erscheint mir sinnvoll, dass Sie sich gegenüber ihrem Vermieter professionell vertreten lassen.
Freundliche Grüße
D.Meivogel
Rechtsanwalt
