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Dachboden Nutzung

08.11.2018 12:10 |
Preis: 58,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Sehr geehrte Damen und Herren,

Meine Partnerin und ich sind im Sommer aus beruflichen Gründen umgezogen.
In eine Dachgeschosswohnung. Die Vermieterin hat uns, da die Wohnung keinen Keller hat, Nutzungsrecht für ein Teil des Dachbodens als Stauraum zugesichert (mündlich).
Das Haus ist ein ca. 15 Parteien Mietshaus. Die einzelnen Wohnung gehören unterschiedlichen Besitzern und werden von diesen vermietet.
Alle Wohnung haben Kellerräume bis auf die beiden Dachgeschosswohnungen.

Vor zwei Wochen hing die Hausverwaltung eine Zettel unten in den Hausflur, dass Gegenstände die auf dem Dachboden lagern nach einer Frist von 10 Tagen entfernt werden müssten. Unsere Vermieterin (eine ältere Dame) sagte uns, dass seit Jahren es so gehandhabt wurde, dass die Mieter der Wohnung einen Teil des Dachbodens nutzen könnten. Nun sei der Herr mit dem sie das abgesprochen hätte aber nicht mehr in der Firma.
In der Hausordnung, die ein Teil unseres Mietvertrag ist steht:
„Für Verkehr, Aufstellen und Lagern von Gegenständen auf und in den gemeinschaftlich genutzten Flächen und Räumen, insbesondere von Fahrzeugen, ist die Einwilligung des Vermieters und ggf die behördliche Genehmigung einzuholen."
Laut Definition auf den Papier der Hausverwaltung ist der Dachboden eine „gemeinschaftlich genutzte Fläche".

Die Hausverwaltung hat bisher mit uns keinen direkten Kontakt aufgenommen um mit uns eine Lösung der Situation zu besprechen. Es besteht die Ansage der Verwaltung, dass sie den Boden räumen lassen werde.

Was tun?
Ist durch die langjährige (über25 Jahre), bisherige Duldung seitens der Hausverwaltung eine Bindungswirkung zwischen Hausverwaltung und Vermieter eingetreten?
Welche Fristen wären einzuhalten?

Zur näheren Erklärung,
es lagert kein Spermüll und kein Müll auf dem Dachboden, sondern Möbel, die nicht in die Wohnung passen und persönliche Dinge in Kisten. Wir hatten bisher keinen und somit keinen negativen Kontakt zur Hausverwaltung.

Ich freue mich auf Ihre Antwort
Mit freundlichen Grüssen

Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Frage,

"Ist durch die langjährige bisherige Duldung seitens der Hausverwaltung eine Bindungswirkung zwischen Hausverwaltung und Vermieter eingetreten?",

wie folgt beantworten:

Zunächst ist zwischen zwei verschiedenen Rechtsverhältnissen zu unterscheiden:

1. Verhältnis der Vermieterin / Wohnungseigentümerin zu Wohnungseigentümergemeinschaft
und
2. Ihr Verhältnis als Mieter zur Vermieterin

Ich gehe davon aus, dass der Dachboden Gemeinschaftseigentum ist.
Es muss anhand der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung geprüft werden, ob es eine Regelung zur Nutzung des Dachbodens gibt.

Darüber hinaus kann durch Beschluss die Nutzung geregelt werden.

> Wenn es ein Verbot des Abstellens von Gegenständen gibt, kann der Verwalter das Abstellen nicht gestatten.

Der Anspruch auf Beseitigung der unrechtmäßig abgestellten Möbel und Gegenstände verjährt nicht.
Fortlaufender Gebrauch ist eine wiederholte Handlung, die jeweils neue (nicht verjährte) Unterlassungsansprüche auslöst (BGH, Urt. v. 08.05.2015 – V ZR 178/14 Rz 9; ZMR 11, 967 Rz 7).

> Auch kann sich Ihre Vermieterin nicht auf eine langjährige Duldung durch die Hausverwaltung berufen.
Der Anspruch auf Unterlassung der Nutzung des Dachbodens/ eines Teils des Dachbodens als Stauraum ist nicht verwirkt.

"Ein Recht ist verwirkt, wenn sich der Schuldner wegen der Untätigkeit seines Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen, und deswegen die verspätete Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt. An dem sogenannten Zeitmoment fehlt es in der Regel, wenn eine wiederholte Störung einen neuen Anspruch auslöst." (BGH, Urt. v. 10.07.2015 - V ZR 169/14).

Es liegt bereits kein langer Zeitraum vor (in Ihrem Fall nicht einmal ein halbes Jahr), da mit Ihrem Einzug Gegenstände neu abgestellt wurden.

> Nehmen Sie Kontakt mit der Verwaltung auf, bitten Sie um eine Verlängerung der Räumungsfrist. Teilen Sie mit, dass Ihnen das Abstellen von der Vermieterin gestattet wurde.

> Fordern Sie Ihre Vermieterin auf, bei der Verwaltung eine Lösung zu erreichen und bei der nächsten Eigentümerversammlung darauf zu drängen, dass Sie als Mieter, die keinen Keller haben, eine Unterstellmöglichkeit erhalten.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsnwalt

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