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Notarkosten für Auflassungsurkunde


| 01.09.2017 14:28 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Winkler


Zusammenfassung: Bei gesonderter Beurkundung einer Auflassungserklärung durch den Notar, welcher schon den Vertrag beurkundet hat, fällt eine gesonderte 0,5-Gebühr aus dem Grundstückswert an. Die Kostenhaftung im Innenverhältnis ergibt sich in aller Regel aus der Vertragsurkunde.


Guten Tag,
ich habe eine Bestandswohnung gekauft. Da der Verkäufer nicht zu einer gemeinsamen Beurkundung kommen konnte, wollte ich seine Annahmefrist auf die Widerspruchsfrist meines Kreditvertrags begrenzen (um, falls er nicht annimmt, nicht gegenüber der Bank trotzdem das Darlehen abnehmen zu müssen). Der Vertrag besteht daher aus einem Angebot mit Annahmefrist, und einer separat bei anderem anderen Notar beurkundeten Annahme.
Im Angebot steht auch, dass bei dieser Vertragsgestaltung eine separate Auflassungsurkunde erforderlich ist. Die Kosten dafür hat der Notar mir nun separat berechnet (0,5 Gebühr). Im Angebot und im ihn enthaltenen Vertrag steht, dass ich die Kosten der Vertragsurkunde, etwa erforderlicher Nachtragsurkunden, ihrer Ausfertigung und ihres Vollzugs trage; über die Kosten der Auflassung wird nichts gesagt, auch nicht in der Auflassungsurkunde selbst. Der Notar meint aber, dass die Kostenregel auch die "Kosten der Auflassung als Kosten der Vertragsurkunde [umfasst], auch wenn dies ausdrücklich nicht erwähnt worden ist".
Ich weiß, dass ich gesamtschuldnerisch für die Notarkosten hafte. Ich finde es aber unfair, dass der Notar sich die Kosten für die Auflassung, die ja eine gemeinsame Erklärung von Käufer und Verkäufer ist, allein bei mir holen will, zumal diese Kosten letztlich darauf zurückgehen, dass der Verkäufer nicht zu einem gemeinsamen Beurkundungstermin kommen konnte.
Meine Fragen:
1) Ist es aussichtsreich, gegen diese Kostenberechnung beim Gericht Widerspruch einzulegen?
2) Wenn ich Widerspruch einlege und der in 1. Instanz abgewiesen wird, muss ich dann dem Gericht Gebühren zahlen?
3) Ist es aussichtsreich, zu versuchen den Verkäufer im Innenverhältnis an den Kosten der Auflassung zu beteiligen?

Vielen Dank für Ihre Hilfe

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Sehr geehrter Fragesteller,

Lassen Sie mich Ihre Anfrage wie folgt beantworten:

Diese Kostenberechnung ist in der Form leider korrekt. Wenn die – ungewöhnliche, aber zulässige – Variante der gesonderten Auflassungserklärung gewählt wird, dann fällt dafür eine 0,5 Gebühr aus dem Grundstückswert gemäß Nr. 21101 Ziff.2 Kostenverzeichnis (KV) zum Gerichts-und Notarkostengesetz (GNotKG) an, Sofern der selbe Notar schon den Kaufvertrag beurkundet hat. Ein Vorgehen gegen die Rechnung halte ich von daher nicht für aussichtsreich.

Generell bietet sich aber zur Prüfung das für den Antragsteller kostenfreie Verfahren nach § 127 Gerichts-und Notarkostengesetz an. in diesem Rahmen können Sie die Kostenberechnung mitsamt den Urkunden dem zuständigen Landgericht zur Prüfung vorlegen. Dort gibt es spezialisierte Kostenbeamte, die in aller Regel zu einer zutreffenden Entscheidung kommen. Nur ist die Notarrechnung in diesem Fall nach Ihren Angaben meiner Ansicht nach leider Gottes korrekt.

Eine Beteiligung des Verkäufers im Innenverhältnis an den Kosten der Auflassung wäre hier wohl auch reine Kulanz von dessen Seite. Im Außenverhältnis, d.h. gegenüber dem Notar, haften beide Vertragsparteien für die Kosten der gesamten Urkunde. Das ergibt sich aus § 30 Gerichts-und Notarkostengesetz. Die Verteilung der Kosten im Innenverhältnis ist reine Verhandlungssache und wird in aller Regel in der Urkunde geregelt, so ja auch hier. Die Übernahme der gesamten Notarkosten durch den Käufer ist dabei die sicherlich bei weitem häufigste Variante, auch wenn es dazu keinerlei Verpflichtung gibt. In Ihrem Fall wird man durch eine erläuternde Auslegung der Vertragsklausel zu den Kosten sehr wahrscheinlich dazu kommen, dass auch die Kosten der Auflassungserklärung allein durch Sie zu tragen sind. Ausdrücklich ist zwar nur die Rede von Nachträgen, d.h. von inhaltlichen Veränderungen des ursprünglichen Vertrages. Man wird aber aus dem Sinn und Zweck und den Gesamtzusammenhang folgern, dass die Parteien hier in jedem Fall eine ausschließliche Kostenpflicht des Käufers wollten. An der Stelle gehe ich mit der Einschätzung des Notars mit, auch wenn die natürlich für Sie nicht günstig ist. Insofern: versuchen Sie es einfach mal beim Verkäufer. Gerichtliche Schritte deswegen würde ich aber mangels Erfolgsaussicht nicht empfehlen.

Fazit:
Die Notarrechnung ist nach Ihren Angaben meiner Einschätzung nach korrekt, insofern würde ich nicht zu dem Verfahren nach § 127 GNotKG raten. Auch die alleinige Haftung für die Kosten im Innenverhältnis erstreckt sich nach dem Geist der Vertragsurkunde sehr wahrscheinlich auch auf die Kosten der Auflassung. Gerichtliche Schritte halte ich deswegen weder gegenüber dem Notar noch gegenüber dem Verkäufer für aussichtsreich.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 01.09.2017 | 15:38

Sehr geehrter Herr Winkler,

vielen Dank für Ihre umfassende Antwort.
Nur noch eine Verständnisfrage: Sie sagen, die gesonderte Auflassungserklärung sei "ungewöhnlich, aber zulässig". Der Notar meinte, sie sei in diesem Fall erforderlich gewesen, da die Auflassungerklärung die "gemeinsame Anwesenheit" der Vertragsparteien, ggf. auch deren Vertreter, verlange. Bei meinem Vertrag gebe es wegen der Trennung von Angebot und Annahme keine gemeinsame Anwesenheit der Vertragsparteien; die Auflassung müsse daher in einer gesonderten Erklärung beurkundet werden.
Würden Sie das auch so sehen, dass in diesem Fall die gesonderte Auflassungserklärung erforderlich war?

Beste Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.09.2017 | 16:34

Sehr geehrter Fragesteller,

Zu Ihrer Nachfrage Folgendes:

Richtig ist, dass das Gesetz die Auflassung nur bei gemeinsamer Anwesenheit der Vertragsparteien zulässt. Gemeinsame Anwesenheit bedeutet dabei aber nicht notwendig persönliche Anwesenheit beider Parteien. D.h. eine oder beide Parteien können sich beim Vertragsschluss auch vertreten lassen.

Die in der Praxis häufigste Variante bei Verhinderung einer Vertragspartei ist daher die Beurkundung des gesamten Vertrages (Angebot, Annahme und Auflassung) mit einem vollmachtlosen Vertreter. Dieser vertritt die Vertragspartei ohne Vollmacht, was auch offen gelegt wird. Häufig ist das ein Notariatsangestellter. Die vollmachtlos vertretene Partei kann dann den Vertrag nachgenehmigen. Diese Nachgenehmigung kostet ebenfalls extra, das ist aber (je nach Geschäftswert) günstiger als die getrennte Beurkundung wie bei Ihnen. Nachteil wäre zunächst, dass Sie unbefristet an Ihre Vertragserklärung gebunden wären. Allerdings hätten Sie den Verkäufer zur Genehmigung auffordern können, dann hätte dieser gemäß § 177 Abs. 2 BGB zwei Wochen zur Genehmigung gehabt.

Variante drei bei Abwesenheit einer Partei wäre dann noch die vorher beurkundete notarielle Vollmacht der abwesenden Partei für den Vertragsschluss. Auch die kostet allerdings extra, hier wäre eine 1,0-Gebühr aus dem halben Geschäftswert des Vertrages fällig.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Winkler
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 01.09.2017 | 16:49

Die Antwort auf die Nachfrage muss ich an einer Stelle korrigieren:

Die Kosten für die Nachgenehmigung sind 0,5 Gebühren aus dem halben Geschäftswert des Kaufvertrages, Nr. 22121 KV GNotKG, wobei der halbe Geschäftswert hier auf 1 Million € gedeckelt ist. Diese Variante ist also durchweg günstiger als die getrennte Beurkundung von Angebot und Annahme, nicht nur abhängig vom Wert.

Die konkurrenzlos günstigste Variante wäre übrigens die bloße Beglaubigung (nicht Beurkundung) einer dem Notar vorgelegten Vollmacht bei Unterschrift durch den Vollmachtgeber vor dem Notar. Die Gebühren dafür sind auf 70 € gedeckelt.


Mit freundlichen Grüßen,

Lars Winkler
Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 01.09.2017 | 16:56


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FRAGESTELLER 01.09.2017 5/5.0
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