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Notarkosten bei gescheitertem Kauf

29.06.2017 19:58 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um vorvertragliche Fragen beim Nichtzustandekommen eines Hauskaufs. Wer haftet für den Vertragsentwurf des Notars?

Sehr geehrte Damen und Herren,

um diesen Fall zu schildern, muss ich leider etwas weiter ausholen.

Im März/April 2016 hatten wir Kaufinteresse an einem Haus.
Die Verkäuferparteien waren/sind verstritten. Die Frau (die gute Verkäuferseite) möchte verkaufen, der Mann (die böse Verkäuferseite), der noch im Haus lebt, möchte nicht verkaufen und ist bzw. war wohl nicht mehr Zahlungsfähig. Aus diesem Grund hatte dieser einen Insolvenzverwalter, der das für Ihn regelt.
Nach kurzer Zeit waren wir uns dennoch einig. Es kam zum Treffen zwischen Makler, Verkäuferin (die gute Verkäuferseite und mit neuem Lebenspartner), Insolvenzverwalter vom Verkäufer und natürlich wir.
An diesem Tag wurden die Formalitäten für den Kaufvertrag besprochen.
Kurze Zeit später mussten wir dem Makler unsere Kaufabsicht unterschreiben und dass er den Kaufvertragsentwurf fertigen lässt, was mit Kosten verbunden wäre, wenn es dann doch nicht zum Kauf, unsererseits käme.

Dann passierte eine ganze Weile nichts. Wir wurden weder vom Makler, Verkäufer (die gute Seite) oder Insolvenzverwalter von der zweiten Verkäuferpartei (die böse Seite) über weitere Schritte informiert, noch haben wir besagten Kaufvertragsentwurf erhalten.
Nach langem hin und her telefonieren, stand dann irgendwann fest, dass der Kauf nicht zustande kommt, weil der Verkäufer (der eigentlich Zahlungsunfähig ist) nun wohl doch wieder Mitspracherecht hat und nicht verkauft. Alles sehr undurchsichtig und keine richtigen Informationen.
Egal, wir hatten das Thema und diesen Kauf dann "eigentlich" abgehakt.

Überraschenderweise kam dann kurze Zeit später vom Makler beauftragten Notar, eine Rechnung (253€) über den gefertigten Kaufvertragsentwurf. Diese sollten wir natürlich bezahlen. Ich möchte noch einmal betonen, dass der Kauf von Verkäuferseite nicht zustande gekommen ist und wir auch nie einen Kaufvertragsentwurf erhalten haben.
Der Makler war/ist zwar auf unserer Seite und sieht es auch nicht ein, dass wir das bezahlen sollen aber gebracht hat es bisher nichts. Er hatte mich immer wieder vertröstet und gemeint er würde mit den "Mädels" beim Notar reden und das klären. Dies habe ich auch schriftlich.
Weiterhin hatte ich dem Makler und der guten Verkäuferseite vorgeschlagen, dass wir uns die Kosten dritteln (jeder ca.85€) und die Sache wäre erledigt.
Die gute Verkäuferseite war damit einverstanden, allerdings der Makler nicht und er würde es noch einmal mit dem Notar klären wollen. Dies passierte alles telefonisch.

Nach nun wieder einiger vergangener Zeit (ich dachte die Sache wäre erledigt) kam nun die Rechnung vom Notar über einen Gerichtsvollzieher mit erheblichen Mehrkosten (ca. 550€).

Ich hoffe, ich habe die Sachlage einigermaßen verständlich erläutert.

Nun zur eigentlichen Frage:
Müssen wir das tatsächlich bezahlen, trotz dessen dass wir nichts für den gescheiterten Kauf können und nie einen Vertrag erhalten haben?
Wer kann hier haftbar gemacht werden bzw. in Regress genommen werden? Verkäufer? Makler?

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Für Ihre Antwort im Voraus vielen Dank

Gerne zu Ihren Fragen,

der Notar hat eine Anspruch gegen Sie, wenn er von Ihnen oder über einen Dritten – der in Ihrem Namen gehandelt hat – einen Auftrag dazu erhalten hat oder wenn sich eine Kostentragungspflicht aus dem Gesetz ergibt, § 29 GNotKG.

Die Beweislast für diesen Auftrag liegt bei dem Notar.

Da Sie selbst – Ihrer Schilderung nach – keinen Auftrag erteilt haben und die Verkäuferseite – so wie Sie es beschreiben – ausscheidet, kommt nur der Makler in Frage. Der Auftrag muss dann „namens und im Auftrag" für Sie als Käufer an den Notar erteilt worden sein.

Solange sich der Notar an Sie persönlich hält, hat er dieses Auftragsverhältnis über den Makler oder einen sonstigen Tatbestand aus § 29 GNotKG zu beweisen.

Denn grundsätzlich gilt wie o. ausgeführt, § 29 GNotKG, wonach derjenige die Notarkosten schuldet, der entweder den Auftrag erteilt hat, den Antrag gestellt hat, die Kostenschuld gegenüber dem Notar übernommen hat oder wenn sich eine Kostentragungspflicht aus dem Gesetz ergibt.

Hierzu schreiben Sie: „Kurze Zeit später mussten wir dem Makler unsere Kaufabsicht unterschreiben und dass er den Kaufvertragsentwurf fertigen lässt, was mit Kosten verbunden wäre, wenn es dann doch nicht zum Kauf, unsererseits käme." Was Sie dann im weiteren Verlauf dazu schreiben, ist ziemlich diffus („er werde das mit den Mädels beim Notar regeln") und bedarf ggf. weiterer Aufklärung, s. dazu unten.

Bevor Sie also zahlen, fordern Sie den Notar auf, seinen Anspruch aus § 29 GNotKG IHNEN gegenüber darzulegen und zu beweisen.

Bleibt er beweisfällig, mag sich der Notar an den Makler halten, der dann wiederum einen Rückgriff von Ihnen und/oder der Verkäuferseite beanspruchen mag. Die von Ihnen zitieren Quotelung, die Kausalitätsfrage am Nichtzustandekommen des Vertrages und die Qualifizierung des Maklervertrages wären dann vom Makler darzulegen und zu beweisen. Und auch das, was er mit der Klärung mit den "Mädels beim Notar" gemeint hat. Das haben Sie ja schriftlich.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 03.07.2017 | 21:43

Sehr geehrter Herr Burgmer,

vielen Dank für Ihre Antworten.
Entschuldigen Sie bitte, wenn ich mich etwas "diffus" ausgedrückt habe.

Ich versuche noch einmal in Kurzform zusammen zu fassen:

Meine Lebenspartnerin und ich wollten ein Haus kaufen.
Dem Makler mussten wir (Lebenspartnerin und ich) unsere Kaufabsicht, in Form einer Vollmacht, für den Notar unterschreiben, damit dieser den Kaufvertrag entwerfen kann.
Der Kauf ist aus unbekannten Gründen von der Verkäuferseite (der eigentlich insolvent war und nicht verkaufen wollte) nicht zustande gekommen.
Den Kaufvertragsentwurf (den wir nun bezahlen sollen) haben wir weder vom Makler noch vom Notar erhalten.
Der Notar hält sich nun direkt an uns und möchte diesen Kaufvertragsentwurf von uns bezahlt haben.
In seiner Rechnung verweist der Notar auf unseren Auftrag, den wir dem Makler gegeben haben, der Notar verweist darauf, dass uns dieser per Mail zugestellt wurde (was er nicht ist).
Anhand einer Mail-Kopie vom Notar (diese ist anhängend der Rechnung) kann ich erkennen, dass der Kaufvertrag und die Grundbuchauszüge dem Makler per Mail zugestellt wurden. Diese wurde aber nicht an uns weitergeleitet.
Folgenden Satz hat der Notar in dieser Mail geschrieben:
"Sehr geehrter Herr Makler, anbei erhalten Sie den durch Sie beauftragten Entwurf eines Insolvenz-Kaufvertrages zur Kenntnis und mit der Bitte um Weiterleitung zunächst an den Insolvenzverwalter".
Dies hat der Makler "wahrscheinlich" auch getan, aber es ging dann halt nicht von der Verkäuferseite bzw. dem Insolvenzanwalt weiter.

Zitat aus dem Notar Rechnungs Brief an uns - letzter Absatz: "Mit Fertigstellung des Entwurfes werden nach §10 Gerichts- und Notarkostengesetz hierfür Notargebühren fällig".
Weiterhin schreibt er: "Meine für die Entwurfserstellung entstandenen Gebühren gemäß § 119 GNotKG sowie der Auslagen für in Vorbereitung des Entwurfes auf elektronischem Wege abgerufenen Grundbuchauszüge erlaube ich mir, Ihnen in Rechnung zu stellen".

Zu guter letzt, erteilt sich die Notarin, eine vorstehende vollstreckbare Ausfertigung selber und beruft sich aufgrund des § 89 des Gerichts -und Notarkostengesetzes zum Zuge der Zwangsvollstreckung gegen mich als Gesamtschuldner gem. § 428 BGB.

Meines Erachtens sehe ich hier den Makler in der Pflicht?!
Der Makler hat uns den Kaufvertragsentwurf weder per Mail noch per Post weitergeleitet.
Der Notar wird sich mit Sicherheit darauf berufen, dass wir den Makler per Vollmacht beauftragt hatten?!
Oder muss hier an den Verkäufer, der den Kauf hat platzen lassen, ran gegangen werden?
Gibt es überhaupt eine Chance, da relativ kostenfrei heraus zu kommen?

Fazit: Wir wollten kaufen, durften nicht, haben niemals weitere Unterlagen erhalten und sollen nun bezahlen!

Ich hoffe die Sache ist nun nicht mehr so "diffus", sondern etwas verständlicher.

Vielen Dank für Ihre Meinung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.07.2017 | 23:50

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Ja, in der Tat hat ein Notar neben dem Privileg aus § 30 GNOtKG, sich den Schuldner unter den „Urkundsbeteiligten (!)" gesamtschuldnerisch aussuchen zu können, auch noch die Möglichkeit, für seine Forderung „sich selbst eine Vollstreckungsklausel ausfertigen zu dürfen."

Das ist leider wegen § 89 GNotKG nicht zu leugnen und da auf der Verkäuferseite Insolvenz droht – und zwar zu des Notars, aber auch zu Ihrem Nachteil, was Ihren gesamtschuldnerischen Ausgleich betrifft, hat der Notar diese Option gewählt.

Der Notar hält sich damit an Sie. Das ist eine zugegeben missliche Situation.

Um Ihre Bonität nicht zu gefährden, würde ich hier ausnahmsweise (!) einmal dazu raten, den Notar zwecks Vermeidung der Zwangsvollstreckung unverzüglich (trotz § 798 ZPO) zu befriedigen und sich DANACH an die Verkäuferseite zu halten und zusätzlich den Makler für einen verbleibenden Rest in Schadensersatzanspruch zu nehmen. Gegen den Letzteren haben Sie ja schriftliches Beweismaterial.

Ich halte diesen Weg für taktisch besser - eben wegen seiner starker Stellung nach § 30 GNotKG - als gegen den Notar zu prozessieren.

Wohlgemerkt: Das ist eine taktische Option wegen des Prozesskostenrisikos UND und Ihre Bonität.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen damit eine zielführende Option aufzeigen und verbleibe mit freundlichen Grüßen
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 01.07.2017 | 21:24

Lassen Sie mich meine Antwort noch für den Fall ergänzen, dass der Notar sich Ihnen gegenüber voraussichtlich auf § 30 GNotKG beruft: Dieser Paragraf stellt eine gewisse Privilegierung des Notars dar, dass er sich bei mehreren "Urkundsbeteiligten" seinen Schuldner "aussuchen" kann. Er muss also die von Ihnen so geschilderte diffuse Auftragslage durch einen Makler, eine "gute" und eine "böse" Verkäuferseite nebst Isolvenzverwalter nicht sortieren und kann sich zunächst an einen Gesamtschuldner halten. Ihre Sachverhaltsschilderung ist insoweit ein klassisches Beispiel für die Ratio des § 30 GNotKG.

Die Beweislast für diese Auftragslage liegt bei dem Notar, wobei dann § 30 GNotKG Anwendung findet.

Sie schreiben dann: "Kurze Zeit später mussten wir dem Makler unsere Kaufabsicht unterschreiben und dass er den Kaufvertragsentwurf fertigen lässt, was mit Kosten verbunden wäre, wenn es dann doch nicht zum Kauf, unsererseits käme."

Wenn Sie mit "wir" alle Beteiligten gemeint haben, also Sie UND die komplette Verkäuferseite, sehe ich hier schon eine gesamtschuldnerische Haftung ALLER Beteiligten ggü. dem Notar, es sei denn, der Makler hätte sich vertragswidrig verhalten und den Entwurf "durchgeboxt", obwohl die Einigkeit der Vertragsschließenden nicht gewährleistet war.

Sie bzw. alle würden dann „nur" gesamtschuldnerisch haften, § 32 Absatz 1 GNotKG.

Nimmt der Notar dann allein Sie voll in Anspruch, hätten Sie zumindest ein Rückgriffsrecht mit je 1/3 gegen gegen die Verkäufer. Das hatten Sie ja dann auch dem Makler vergeblich vorgeschlagen.

Leider müssen Sie den o.g. Ausgleich gegen die Verkäufer selbst anstreben und durchsetzen. Ggf. wäre deshalb auch ein Gespräch mit dem Notar hilfreich, zumindest auf eine anteilige Rechnungslegung hinzuwirken.

Die gute Nachricht ist jedoch die, dass nicht die (vollen) Kosten einer not. Beurkundung angefallen sind, sondern lediglich die eines Entwurfs.

Ohne Beurkundung entsteht nämlich nur die so genannte Entwurfsgebühr nach Ziffer 24100 KV NotKG.

"24100 Fertigung eines Entwurfs, wenn die Gebühr für das Beurkundungsverfahren 2,0 betragen würde 0,5 bis 2,0 – mindestens 120,00 €."

Ich hoffe, mit dieser Ergänzung konnte ich etwas mehr Klarheit in den doch etwas diffusen Sachverhalt bringen und verbleibe

mit guten Wünschen zum Erfolg,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

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