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Kündigung wegen Nichtzahlung der Miete und der Kaution

| 05.04.2013 15:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Zusammenfassung: Auch die ausbleibende Mietkaution wird, wie ein Mietzinsausfall, bei entsprechender Höhe zum außerordentlichen Kündigungsgrund. Zu beachten ist dabei das Recht auf Zahlung in drei Teilbeträgen. Immer an die ordentliche Kündigung denken. Vorsicht mit der ungeprüften Anwendung von Gerichtsurteilen.

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe ein paar Unsicherheiten im Vorgehen gegen meinen aktuellen Mieter, der die Miete für März und seit heute auch für April und auch die Kaution schuldig geblieben ist. Es wäre sehr schön, wenn Sie meine unten aufgeführten Fragen beantworten.

Hier der Fall:
Vermietung der Wohnung zum 01.02.2013. (Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus, Eigentümer wohnt im Haus)

• Bis 05.04.2013 kein Eingang der Kautionszahlung, auch nicht in Raten.
• Februar, Mietzahlung kommt gegen Monatsende.
• Kein Mieteingang für März bis 15.03.2013
• am 15.03. mündliche (per sms) Nachfrage vom Vermieter für Mietzahlung für März sowie zur Kaution. Antwort Mieter „… da ist was mit dem Dauerauftrag schief gelaufen…"
• Kein Mieteingang für März bis 25.03.2013
• 25.03.2013 Mahnung an den Mieter wegen fehlender Märzmiete, Fristsetzung zur Zahlung bis 10.04.2013
• 25.03.2013 Mahnung an den Mieter wegen Nichtzahlung der Kaution, Fristsetzung zur Zahlung bis 10.04.2013
• 05.04.2013 kein Eingang der Miete für April
• 05.04.2013 Miete März und Kaution kein Eingang

Meine Fragen:
Kündigung bezogen auf die Mietrückstände:
a: Ist eine fristlose/außerordentliche Kündigung ohne Einhaltung einer Frist (ich würde bis 30.04.2013 zu gestehen) aus wichtigem Grund (Zahlungsrückstände in zwei aufeinander folgenden Monaten) möglich?

b: Muss gleich die Räumungsklage eingereicht werden um keine Zeit zu verlieren?

c: Eine hilfsweise fristgerechte Kündigung, müsste doch mindestens möglich sein?

d: Die in der Mahnung gewährte Frist bis 10.04.2013 muss ich wohl noch abwarten oder gilt mit bzw. für die Aprilmiete eine neue Frist, bzw. muss ich April neu anmahnen, eine Frist setzen und diese Frist abwarten?

Kündigung bezogen auf die Kaution
Rechtfertig die Nichtzahlung der angemahnten Kaution zur fristlosten/außerordentliche Kündigung (nach Ablauf der Frist am 10.04.2013) oder muss ich ordentlich mit Einhaltung der normalen Kündigungsfrist kündigen? Eine schuldhafte Vertragsverletzung liegt doch vor oder?

Sonstige Fragen
Dass ich dem Mieter nicht einfach Wasser, Warmwasser und Heizung (der Mieter zahlt die monatlichen Abschläge an mich/Vermieter, der Belieferungsvertrag besteht zwischen Vermieter und Versorger) nicht einfach abdrehen kann weiß ich. Aber mit Verweis auf AG Melsungen, Beschluss vom 26. 11.1996 - 4 C 622/96 möchte ich gerne monatliche Abschläge geltend machen und erst nach Eingang der Vorauskasse weiter (Warm-)Wasser und Heizung liefern (Schadensbegrenzung für mich). Wie kann ich das durchsetzen?

Kann der Mieter einen Schadenersatz bei fristlosere/außerordentlicher Kündigung gegen mich geltend machen?

Vielen Dank und freundliche Grüße.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Aufgrund Ihrer vielen Fragen beschränke ich meine Antworten im Umfang.

"Kündigung bezogen auf die Mietrückstände:
a: Ist eine fristlose/außerordentliche Kündigung ohne Einhaltung einer Frist (ich würde bis 30.04.2013 zu gestehen) aus wichtigem Grund (Zahlungsrückstände in zwei aufeinander folgenden Monaten) möglich?"

Ja.
§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gibt Ihnen die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung.

Wegen § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB sollten Sie eine hilfsweise ordentliche Kündigung § 573 Abs. 2 Nr.1 BGB in Erwägung ziehen. (Monatsmiete, ständig unpünktliche Zahlungen)

"b: Muss gleich die Räumungsklage eingereicht werden um keine Zeit zu verlieren?"

Die Räumungsklage sollte dann eingereicht werden, wenn Sie eine Räumungsfrist in Ihrem formell korrektem Kündigungsschreiben eingeräumt haben und diese verstrichen ist.

Anderenfalls ....fristlose Kündigung...steht einer solchen Klage nichts entgegen.

"c: Eine hilfsweise fristgerechte Kündigung, müsste doch mindestens möglich sein?"

Ja, siehe oben.

"d: Die in der Mahnung gewährte Frist bis 10.04.2013 muss ich wohl noch abwarten oder gilt mit bzw. für die Aprilmiete eine neue Frist, bzw. muss ich April neu anmahnen, eine Frist setzen und diese Frist abwarten?"

Die von Ihnen gesetzte Frist ist abzuwarten. Einer neuen Frist oder Mahnung (es sei denn es wurde entgegen § 556b Abs. 1 BGB anderes vereinbart) überhaupt bedarf es nicht.

"Kündigung bezogen auf die Kaution
Rechtfertig die Nichtzahlung der angemahnten Kaution zur fristlosten/außerordentliche Kündigung (nach Ablauf der Frist am 10.04.2013) oder muss ich ordentlich mit Einhaltung der normalen Kündigungsfrist kündigen?"

Für die Mietkaution ist dies umstritten. Sofern der Mieter aber hinter seinem Recht von Zahlung in drei Teilbeträgen (§ 551 BGB) seit Überlassung zurückbleibt und zwei Monatsmieten überschritten werden, ist auch hier § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.3 anwendbar. Entsprechendes gilt für die ordentliche Kündigung.

"Eine schuldhafte Vertragsverletzung liegt doch vor oder?"

Dies lässt sich nur dem Anschein nach bejahen. Tatsächlich könnte auch kein Verschulden vorliegen.

"Sonstige Fragen
Dass ich dem Mieter nicht einfach Wasser, Warmwasser und Heizung (der Mieter zahlt die monatlichen Abschläge an mich/Vermieter, der Belieferungsvertrag besteht zwischen Vermieter und Versorger) nicht einfach abdrehen kann weiß ich. Aber mit Verweis auf AG Melsungen, Beschluss vom 26. 11.1996 - 4 C 622/96 möchte ich gerne monatliche Abschläge geltend machen und erst nach Eingang der Vorauskasse weiter (Warm-)Wasser und Heizung liefern (Schadensbegrenzung für mich). Wie kann ich das durchsetzen?"

Nein, das angeführte Urteil ist im Wege der einstweiligen Anordnung erlassen wurden. Zudem war gerichtlich schon festgestellt, dass das Mietverhältnis beendet war. Somit schuldete der Vermieter keinen Zugang zu Wasser, Strom und Wärme.
Sie wollen Selbstjustiz betreiben, das werden Sie nicht durchsetzen können.

"Kann der Mieter einen Schadenersatz bei fristlosere/außerordentlicher Kündigung gegen mich geltend machen? "

Nein.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.

Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, mich bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.

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Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Bewertung des Fragestellers 07.04.2013 | 13:02

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