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Neubau RMH - Zahlungsklage aufgrund Einbehalt eines Teils der Schlussrate

12.09.2009 10:43 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben ein Reihenmittelhaus als Neubau erworben. Neben dem Kaufpreis wurden auch noch Sonderwünsche über 15.000 Euro vereinbart. Bei den Sonderwünschen hat der Bauträger insgesamt 25% Aufschlag für Bauleitung und Gewährleistung kalkuliert.

Von der lezten Kaufpreisrate haben wir insgesamt 2.000 Euro einbehalten, aus folgenden Gründen:

1.
600 Euro weil die Schlussrate für die Sonderwünsche höher ausgefallen ist als vereinbart. Begründet wurde dies, dass bezogen auf die Sonderwunschvereinbarung sich die m²-Zahl für das verlegte Parkett erhöht hat. In der Sonderwunschvereinbarung war jedoch eine genaue m²-Zahl angegeben und es war auch kein Hinweis, dass nochmals ein Aufmaß genommen wird und dann nach der hier ermittelten m²-Zahl abgerechnet wird. Des weiteren wurde angegeben, dass der Pauschalpreis von 250 Euro für das Abholen der Fliesen um 100 Euro erhöht werden musste, weil der Fliesenleger zweimal fahren musste, da bei der ersten Fahrt nicht ausreichend Fliesen verfügbar waren. Zu diesem Zeitpunkt waren die Sonderwünsche aber bereits seit 4 Wochen beauftragt, also meines erachtens genügend Zeit ggf. bereits früher die Fliesen zu kaufen bzw. die Möglichkeit einer erneuten Fahrt müsste über die Pauschale abgedeckt sein.

2.
500 Euro wegen Mängeln, die vom Gutachter festgestellt worden sind, die aber der Bauträger bestreitet.

3.
900 Euro für eine Glasduschwand einer begehbaren Dusche. Diese hatte 1.800 Euro gekostet (inkl. Einbau). Wir haben den Typ ausgewählt und in einer Skizze mitgeteilt, wie der Einbau erfolgen muss. Der Einbau erfolgte dann so, dass der Einstieg an genau der anderen Seite erfolgt und die Schwingtüre nur nach aussen aufgeht. Aufgrund der Masse des Waschbeckens geht diese aber nun nur bis 45 Grad auf. Die Masse des Waschbeckens waren dem Bauträger vorher bekannt. ((Bezüglich Einstieg beruft sich der Bauträger darauf, dass auf der Skizze eine Schiebetür eingezeichnet war, wir aber eine Schwingtüre bestellt haben - unter der Skizze stand "wenn möglich anstatt der Schiebetüre eine Schwingtüre") Unsere ursprüngliche Forderung war die Duschwand komplett auszutauschen. Da dies aber mit dem gelieferten Modell nicht möglich ist haben wir uns bereits erklärt die Hälfte zu bezahlen und den Rest als Wertminderung einzubehalten; haben jedoch darauf hingewiesen, dass wir auf Austausch bestehen, wenn die 900 Euro vom Bauträger eingeklagt werden.

Nun droht der Bauträger mit einer Zahlungsklage.

Wie sollen wir uns verhalten wenn diese kommt? Müssen wir Gegenklage erheben, z.B. wegen der Duschwand? Wie erfolgt die Klärung der Zahlungsklage? Müssen wir uns hier anwaltlich vertreten lassen?

Mit freundlichen Grüßen

MM
12.09.2009 | 12:45

Antwort

von


(4)
Heringsbrunnengasse 9-11
55116 Mainz
Tel: 06131 / 62 91 850
Web: http://www.anwaltskanzlei-harfst.de
E-Mail:

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Frage. Vor der Beantwortung möchte ich darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu gedacht ist, eine erste rechtliche Orientierung zu geben. Eine eingehende persönliche anwaltliche Beratung kann und soll dadurch nicht ersetzt werden.
Die Beantwortung der Frage erfolgt auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben. Durch das Hinzufügen oder Weglassen von Details und Informationen kann sich die rechtliche Beurteilung u. U. erheblich verändern.

Dies vorangeschickt komme ich nun zu Ihren Fragen:

1a) Zurückbehalt von 600,- Euro
Bzgl. des ersten Teils Ihrer Frage kommt es darauf an, was für eine konkrete Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Bauträger besteht. Je nachdem kann ein abweichen der tatsächlich geleisteten Menge von dem bei der Auftragsvergabe geschätzten Menge zu einer Preisanpassung führten.
Ob und in welchem Umfang ein Anspruch besteht, hängt einerseits davon ab, ob ein Einheitspreisvertrag oder ein Pauschalvertrag geschlossen worden ist. Außerdem kommt es darauf an, ob die VOB/B vereinbart worden ist.

Beim Einheitspreisvertrag wird die geschuldete Leistung ihrer Art nach beschrieben und mit geschätzten Vordersätzen/Mengenansätzen zum Einheitspreis angeboten. Beim BGB-Vertrag ist der Auftragnehmer grundsätzlich an die Einheitspreise gebunden, solange der Vertrag keine Anpassungsklauseln enthält oder eine signifikante Abweichung eintritt.

Beim VOB/B-Vertrag führt die Überschreiten der ausgeführten Mengen von den vertraglich vorgesehenen Umfang um mehr als 10 %, so ist nur für den Teil der Leistung, der über 110 % hinausgeht, ein neuer Preis zu vereinbaren, § 2 Nr. 3 Abs. 2 VOB/B.

Bei einem Pauschalvertrag ist die Pauschalsumme vereinbart und die Vergütung kann nur unter sehr engen Voraussetzungen angepasst werden.

Ob vorliegend die Mengenanpassung zu vergüten ist, läßt sich anhand Ihrer Angaben nicht beurteilen. Wichtig wäre zu wissen wie groß die Abweichung ist und welche vertragliche Vereinbarung vorliegt.

1b) Zurückbehalt von 100,- Euro
Ist als Vergütung der Leistung eine Pauschalsumme vereinbart, so bleibt die Vergütung grundsätzlich unverändert. Die vertraglich vorgesehene Leistung ist grundsätzlich zu dem vereinbarten Pauschalpreis zu erbringen, unabhängig davon, welchen tatsächlichen Aufwand sie für den Auftragnehmer verursacht hat.
Weicht die ausgeführte Leistung von der vertraglich vorgesehenen Leistung aber so erheblich ab, dass ein Festhalten an der Pauschalsumme nicht zumutbar ist, so kann sowohl beim BGB-Vertrag als auch beim VOB-Vertrag nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage ein Ausgleich unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten verlangt werden. Hierfür bedarf es jedoch einer signifikanten Abweichung, welche ich bei einer Erhöhung um 100,- Euro nicht erblicken mag.

2) Zurückbehalt von 500,- Euro
Nach dem Gesetz kann Ihr Bauträger nur Abschlagsforderungen für die erbrachten vertragsmäßigen Leistungen verlangen. Vertragsgemäß im Sinne des Gesetzes meint mangelfrei. Die Rechtsprechung gewährt daher dem Auftraggeber (also Ihnen) beim Vorliegen von Mängeln ein Leistungsverweigerungsrecht in Höhe des Doppelten der der Mängelbeseitigungskosten.
Wenn in Ihrem Fall ein Gutachter Mängel in Höhe von 500,- Euro festgestellt hat, so liegt Ihr Zurückbehalt im Rahmen dessen, was von der Rechtsprechung als angemessen angesehen wird.

3) Zurückbehalt von 900,- Euro
Bzgl. der einbehaltenen 900,- machen Sie Minderung geltend. Voraussetzung für die Geltendmachung von Minderung ist, dass ein Mangel vorliegt und Sie dem Bauträger die Möglichkeit gegeben haben diesen zu beseitigen.

Unzweifelhaft ist die bei Ihnen verbaute Duschwand mangelhaft. Ob Sie hieraus Rechte herleiten können ist eine andere Frage da Sie letztlich zum Ausdruck gebracht haben, diese Form der Ausführung zu wünschen. Einen Mangel wird man daher sicher nur Annehmen können, wenn Ihr Bauträger Sie vor Ausführung der Arbeiten darüber in Kenntnis gesetzt hat, dass die von Ihnen gewünschte Form der Ausführung zu einem mangelhaften Ergebnis führen wird. Hat Ihr Bauträger Sie nicht informiert, liegt ein Mangel vor. Da der von Ihnen geschilderte Sachverhalt hierzu keine Angaben enthält, kann dieser Punkt insoweit nicht beantwortet werden.

Ob Sie darüber hinaus dem Bauträger die Möglichkeit zur Nacherfüllung gegeben haben oder ob diese in Ihrem Fall ausnahmsweise entfallen kann, läßt sich aufgrund des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts nicht abschließend beurteilen.

In jedem Fall steht Ihnen nach den unter 2. genannten Gründen auch bzgl. der einbehaltenen 900,- ein Zurückbehaltungsrecht zu für den Fall, dass Ihr Bauträger Sie nicht hinreichend informiert hat.

Da Ihr Sachverhalt Lücken enthält, kann dieser letztlich nicht abschließend beurteilt werden. Ich bitte Sie diese Lücken mithilfe der Nachfragfunktion zu füllen damit eine abschließende Einschätzung nachgereicht werden kann.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.

Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Harfst
Rechtsanwalt

Tel.: 06144 - 955265
Fax.: 06144 - 337695
ra-harfst@t-online.de



Nachfrage vom Fragesteller 12.09.2009 | 13:56

Sehr geehrter Herr Harfst,

bezüglich der Mehrkosten für das Parkett ist es so, dass die Sonderwunschvereinbarung eine Ergänzung zum Kaufvertrag ist. Im Kaufvertrag steht, dass die Leistungen nach VOB erbracht werden und dass Sonderwünsche entsprechend dem Kaufvertrag behandelt werden (also auch die Raten erhöhen oder senken). In der Sonderwunschvereinbarung wurde lediglich darauf hingewiesen, dass die "Verlegung der Fliesen nicht nach den Mengen aus den Werklänen erfolgt, sondern nach tatsächlich verlegter Menge". Bezüglich Parkett wurde dieser Hinweis nicht aufgeführt. Ausgegangen wurde von 68,2m²; verlegt wurden nun 72,5m².

Die 500 Euro Mehrkosten teilen sich auf in 300 Euro für die zusätzlichen m² und 200 Euro für Schienen, die ab einer Parkettstärke von 10mm benötigt werden. Vor Abschluss der Sonderwunschvereinbarung war aber bereits vereinbart, dass das Parkett eine Stärke von 15mm hat, so dass die Notwendigkeit der Schienen bereits hätte bekannt sein müssen. Aus meiner Sicht hätte das aber bereits in der Kalkulation enthalten sein müssen, wenn es uns jetzt in Rechnung gestellt wird. Auch während der Verlegung sind wir nicht auf diese zusätzlichen Kosten hingewiesen worden.

Bezüglich der Duschwand haben wir zum Ausdruck gebracht, dass wir lieber eine Schwingtüre haben möchten als eine Schiebetüre. Wir sind aber davon ausgegangen, dass die bei der Schiebetüre eingezeichnete Stelle für den Eingang natürlich auch für die Schwingtüre gilt. Der Bauträger hat ohne Rücksprache (entgegen der Skizze) die Lage des fest installierten Elementes und des beweglichen Elementes (=Einstieg) vertauscht. Ohne Rücksprache wurde die Variante gewählt, dass die Türe nur nach aussen aufgeht, obwohl die Masse des Waschbeckens bekannt waren. Zusätzlicher Hinweis: Das Waschbecken wurde von uns bestellt, dem Bauträger aber vor der Bestellung der Duschwand die Masse mitgeteilt. Ich habe den Bauträger zweimal unter Nennung einer Frist aufgefordert, dass er diesen Mangel beheben soll. Dies hat er abgelehnt, da dies nur durch einen Austausch der gesamten Türe (=Neubestelltung) möglich wäre.

In meiner Anfrage hatte ich noch um Informationen zum weiteren Ablauf des Verfahrens im Falle einer Zahlungsklage gebeten. Können Sie hierauf bitte noch eingehen.

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen

MM

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.09.2009 | 16:58

Sehr geehrter Ratsuchender,

ausgehend von den nun gemachten Angaben beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Vorausgeschick: Ich gehe davon aus, dass die der 600,- Euro der Ursprungsfrage die angesprochenen 500,- Euro der Nachfrage sind.

Ob Sie diese zahlen müssen oder nicht hängt davon ab, ob ein Pauschalpreis in Ihrem Vertrag vereinbart ist oder ein Einheitspreis.

Welcher Preis vereinbart ist kann letztlich nur durch Auslegung der Verträge unter Berücksichtigung der Vertragsgrundlagen und des übrigen Inhalts ermittelt werden. Eine abschließende Auslegung Ihrer Verträge ist im Rahmen dieses Forums nicht möglich.

Zu Ihrer Orientierung soviel: In Ihren Verträgen ist die VOB/B einbezogen worden. Gem. der Auslegungsregel des §2 Nr. 2 VOB/B ist von einem Einheitspreis auszugehen, wenn nicht etwas anderes eindeutig im Vertrag zum Ausdruck gebracht wurde. Dies gilt insbesondere, wenn die Vertragsparteien zumindest einzelne Positionspreise als Einheitspreise vorgesehen zu haben, ohne damit jedoch zugleich eine Einheitspreisabrechnung insgesamt für alle Positionen zu vereinbaren.

Dieses vorangeschick würde ich aufgrund Ihrer Angaben davon ausgehen, dass bei Ihnen insgesamt ein Einheitspreis vereinbart ist. Dies liegt insbesondere deshalb nahe, da Sie bzgl. der Fliesen eine Einheitspreisvereinbarung dargelegt haben.

Beim Einheitspreis bestimmen sich die entstandenen Kosten nach der tatsächlich ausgeführten Menge. Entsteht eine Diskrepanz zwischen angesetzter Menge und tatsächlich eingesetzter Menge bestimmt §2 Nr. 3 VOB/B, dass diese bis zu einer Abweichung von 10% zu den gleichen Bedingungen wie die angesetzte Menge zu vergüten ist. Hieraus ist zu folgern, dass, wenn tatsächlich ein Einheitspreis vereinbart sein sollte, Sie die entstandene Mehrkosten i.H.v. 500,- Euro zu vergüten haben.

Das hier im Vorfeld möglicherweise unsauber kalkuliert wurde, spielt in diesem Zusammmenhang keine Rolle.

Vor dem Hintergrund des eben gesagten, sollten Sie auch kontrollieren, ob bzgl. der in der Ursprungsfrage angesprochenen Transportkosten tatsächlich eine Pauschalpreisvereinbarung vorlag. Sollte dies nicht deutlich vereinbart worden sein, ist auch hier von einer Einheitspreisvereinbarung auszugehen.

Bzgl. der Duschwand stand es Ihnen nach den nunmehr vorliegenden Angaben grds. frei, die Abschlagzahlung zu kürzen. Die Rechtssprechnung sieht einen Minderungsbetrag in Höhe der Mängelbeseitigungskosten als angemessen an. Wenn, wie Sie schreiben, eine Mangelbeseitigung nur durch Komplettaustausch der Türe möglich ist, so sollten Sie die Vergütung direkt um diesen Betrag kürzen.

Zum weiteren Vorgehen: Nach dem Vorstehenden kann festgehalten werden, dass der Einbehalt bzgl. der vom Gutachter festgestellten Mängel korrekt war. Bzgl. des Einbehalts der 900,- Euro für die Duschwand ist zu prüfen, wie teuer Sie die Mangelbeseitigung kommen würde. Liegt dieses unter 900,- hätten Sie den überschießenden Teil an Ihren Bauträger zu zahlen. Was die 500,- Einbehalt Parkett bzw. 100,- Euro Transportkosten angeht müssen Sie oder ein Anwalt den Vertrag genau prüfen. Sollte die Prüfung zu dem Ergebnis kommen, dass kein Pauschalpreis als vereinbart gilt, haben Sie die Mehrkosten zu zahlen.

Soweit Sie zu Recht Geld einbehalten haben müssen Sie eine Klage Ihres Bauträgers nicht fürchten. Lediglich die Positionen bei denen Ihr Bauträger möglicherweise zu recht Geld fordert, sollten vor Klageerhebung gezahlt werden um weitere klagebedingte Kosten (zB.Verzugszinsen) zu vermeiden. Zahlen Sie jedoch bitte erst, nachdem Sie die offenen Punkt (Vorliegen einer Einheitspreisvereinbarung; Kosten der Mangelbeseitigung) geklärt haben.

Sollte Ihr Bauträger tatsächlich Klage erheben, müssen Sie nicht zwingend anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. In Anbetracht der Höhe des Streitwertes können Sie sich auch selbst vertreten.Wichtig ist, dass mit der Klage zugestellte Fristen des Gerichts eingehalten werden.

Erfahrungsgemäß empfielt es sich in Bausachen anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Eine Gegenklage bzgl. der Duschwand ist nicht erforderlich.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen oder eine Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

D. Harfst
Rechtsanwalt

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