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Mängelbeseitigung nach Neubau

11.06.2012 00:42 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Wir haben letztes Jahr ein Fertighaus gebaut und bei der Abnahme im Dez 2011 eine Liste mit Mängel die noch zu beseitigen sind erstellt.

In der Zwischenzeit sind noch neue Beanstandungen (wie undichte Wasserhähne, hackende Türen ect. ) von uns reklamiert worden.

D.h. wir haben jetzt einen Mix von Problemen auf der Mängelliste Liste mit Mängeln die wir schon bei der Abnahme festgestellt haben und welche die jetzt erst entdeckt wurden.

Folgende Antwort haben wir nach mehrmaliger Reklamation von dem Bauunternehmer erhalten.

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ihre Beanstandungen haben wir an die jeweilige Nachunternehmer zur Prüfung und Beseitigung der berechtigten Mängel weitergeleitet.
Sollte sich jedoch herausstellen, dass dies keine Mängel (Gewehrleistungsmängel) darstellen, werden wir Ihnen die Aufwendungen die R.Z.E.H und dessen Nachunternehmer entstanden sind in Rechnung Stelen. DSesweitern müssen Sie sich nach geltender Rechtsprechung im Schadensfall schadensmindernd verhalten..

Anzumerken ist noch:
Nach Abnahme sind Sie verpflichtet den Nachweis über das vorhanden sein eines Mangels zu führen.
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Meine Fragen:

Sind die Verweise des Bauunternehmers korrekt ??
- Nachunternehmer (wie lange ist eine angemessene Reaktionszeit
zur Beseitigung der Mängel
- Ich habe doch mit dem Bauunternehmen einen Vertrag und nicht mit
den Nachunternehmen ???
- was heisst wir müssen uns Schadensmindernd verhalten ???
- Nach Abnahme muss ich einen Nachweiss führen (wie) ??

*********************************************************************

Wie verhalten wir uns rechtlich korrekt und zu welchen Schritten würden sie uns raten ????
I

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


"Sind die Verweise des Bauunternehmers korrekt ??"

Grundsätzlich trägt der Bauunternehmer nur die Kosten für seine Haftung, mithin seine zu tragende Mängel. Deckt er bei der Mangelursachenerforschung auf, dass ein Dritter den Mangel verursacht hat, muss er sich an diesen halten.

Dies dürfte bei einem Fertigteilhaus eher unwahrscheinlich sein.

Es kann nach einer ersten Überschau nur ein Mangel für den der Bauunternehmer haftet vorliegen. Es sei denn, ein anderes Ereignis hat von "außen" einen Mangel verursacht. Dieser wäre dann von Ihnen zu beseitigen und dessen Kosten zu tragen.


"- Nachunternehmer (wie lange ist eine angemessene Reaktionszeit
zur Beseitigung der Mängel"

Eine zu kurze Frist ist rechtlich unschädlich, es wird eine angemessene Frist in Gang gesetzt.

Die Frist hängt von der Bedeutung des Mangels und der Zeit, die ein Unternehmer benötigt, um die organisatorischen Vorbereitungen für die Mangelbeseitigung zu treffen und diese durchzuführen, ab.

Letztlich ist die Frist vom Prozessgericht zu bestimmen.

Eine genaue Frist lässt sich nicht bestimmen. Sie könnten einen ortsansässigen Handwerker nach der Dauer der Arbeiten fragen und danach eine Frist setzen.


"- Ich habe doch mit dem Bauunternehmen einen Vertrag und nicht mit
den Nachunternehmen ???"

Richtig, aber der Bauunternehmer kann sich seinerseits Subunternehmer bedienen. Dies dürfte in den seltensten Fällen vertraglich ausgeschlossen sein.

"- was heisst wir müssen uns Schadensmindernd verhalten ???"

Diese Schadensminderungspflicht ergibt sich aus § 254 Abs. 2 BGB. Sie besagt, dass Sie den Bauunternehmer über den Schaden und dessen erkennbaren Umfang, soweit Ihnen bekannt vollumfänglich aufklären müssen. Des Weiteren müssen Sie alles Ihnen mögliche unternehmen, dass der entstandene Schaden sich nicht vergrößert. Dies dürfte vom jeweiligen Einzelfall abhängig sein.

Bsp Wasserschaden ist der Zufluss abzustellen...


"- Nach Abnahme muss ich einen Nachweiss führen (wie) ??"

Wenn der Bauunternehmer dies verlangt, mittels Privatgutachter, dessen Kosten der Bauunternehmer dann zu tragen hätte.
Im Streitfall wäre an ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren zu denken.

Dabei ist der Beweis des Mangels und dessen Bestehens zum Zeitpunkt der Abnahme zu beweisen.


Hinweis:

Nicht zu verschweigen ist, dass in speziellen Fällen eine anteilige Kostentragungspflicht Ihrerseits eintreten kann. Dafür liegen aber derzeit keine Anhaltspunkte vor.


Sie haben soweit bisher alles richtig gemacht, lassen Sie sich nicht vom Bauunternehmer verschrecken.

--------------
Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 13.06.2012 | 08:59

Zu dem Punkt - nach Abnahme muss ich einen Nachweiss führen (wie) ??" habe ich nochmals eine Frage.

Bei der Abnahme sprechen wir doch so zu sagen von der Übergabe des Hauses an uns bei der eine gemeinsame Mängelliste (beide Seiten haben untersschrieben) erstellt wurde. Somit ist der Nachweis ja durch die gemeinsame Begehung erfolgt.

Wie ist es mit dem "Nachweis" für Mängel/Garantiefällen die dann nach Einzug erkannt wurden und an den Bauunternehmer gemeldet wurden. Was muss ich hier für einen Nachweis führen ?? (Bsp. tropfender Wasserhahn)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.06.2012 | 10:19

Sehr geehrter Fragesteller,

ich habe ihre Frage : "nach Abnahme muss ich einen Nachweiss führen (wie) ??" wie Ihre Ausführungen im Nachgang zeigen richtig verstanden. Es geht um die Mängel NACH Abnahme.

Da die Regelung der Beweislastumkehr des § 476 BGB des Verbrauchsgüterkaufes nur in den Ausnahmen des § 651 BGB nicht auf das Werkvertragsrecht (erst recht nicht in der VOB/B) anwendbar ist, müssen Sie ab (NACH) Abnahme einen Mangel beweisen. Sie müssen zudem beweisen, das dieser Mangel bei Abnahme schon (unerkannt) vorlag und dass der Mangel auf ein Verschulden des Auftragnehmers (Bauträgers) zurückzuführen ist.

"Bei der Abnahme sprechen wir doch so zu sagen von der Übergabe des Hauses an uns bei der eine gemeinsame Mängelliste (beide Seiten haben untersschrieben) erstellt wurde. Somit ist der Nachweis ja durch die gemeinsame Begehung erfolgt."

Ja.
Der Nachweis nicht, aber der Mangel wurde anerkannt.

"Wie ist es mit dem "Nachweis" für Mängel/Garantiefällen die dann nach Einzug erkannt wurden und an den Bauunternehmer gemeldet wurden. Was muss ich hier für einen Nachweis führen ?? (Bsp. tropfender Wasserhahn."

Grundsätzlich müssen Sie einen ausreichenden Nachweis führen, sodass der Auftragnehmer von seiner Pflicht zur Behebung des Mangels überzeugt ist, anderenfalls wäre das Gericht zu bemühen. Dort müssten Sie den Mangel zur Überzeugung des Gerichtes (und die anderen Voraussetzungen) beweisen.

Für einen tropfenden Wasserhahn sollte die Anzeige des Mangels genügen. Sollte der Bauträger hier einen Nachweis verlangen, sollten Sie ihm auf die Kosten, die er zu trägen hätte im Falle seiner Haftung, hinweisen.

Ich vermute, der Bauträger ist einfach zeitlich überfordert, was ihm jedoch nicht zur Nachsicht gereicht.

Für einen tropfenden Wasserhahn könnten Sie auch den Handwerker, soweit Sie ihn namentlich kennen, direkt anrufen. Da an einem Haus immer wieder Handwerksbedarf entsteht, wird der Handwerker schon aufgrund positiver Egenwerbung den Mangel kurzfristig beheben.
Sie sollten jedoch von Beginn auf ihre Mangelmeldung beim Bauträger hinweisen, damit keine Missverständnisse ("ich dachte es wäre ein eigenständiger Reparaturauftrag...") entstehen.


Ich schulde Ihnen noch die Antwort auf:

"Wie verhalten wir uns rechtlich korrekt und zu welchen Schritten würden sie uns raten ????"

Richtigerweise haben Sie dem Auftragnehmer die Mängel schriftlich angezeigt und eine Frist zur Behebung gesetzt. Denken Sie an die Nachweispflicht der Mangelanzeige. Soweit der Bauträger korrekt arbeitet bestätigt er Ihre Mängelanzeige.

Zu Dokumentationszwecken suchen Sie sich Zeugen oder Fotografieren und oder protokollieren Sie die auftretenden Mängel.

Insoweit der Auftragnehmer (eher selten) einen Nachweis verlangt, gibt es die Möglichkeiten des Privatgutachtens, des Schiedsgutachten und des beidseitig einverständlichen Gutachtens eines Dritten. In der Regel ist letzteres am günstigsten und beide Parteien halten sich an das Ergebnis. Man kann/sollte dabei auf die bei der IHK zugelassenen Sachverständigen zurückgreifen. Nehmen Sie eine Interessenkollisionsklausel auf. Es hinterlässt einen schlechten Eindruck, wenn der Sachverständige schon mehr mals als Privatgutachter für die andere Partei tätig war.

Insofern es zum Streit kommt, sollten Sie auf alle Fälle nochmals ein kurze Frist setzen, um sicher zu gehen, das der Bauträger mit seiner Leistung in Verzug ist. In dem Schreiben behalten Sie sich die Geltendmachung von Verzugsschäden vor.
Als Verzugsschaden (nicht in Bagatellfällen) ist die Inanspruchnahme eines Rechtsanwaltes anerkannt. Dessen Kosten hat der Gegner soweit Sie Obsiegen zu tragen.

Sie können auch noch ein Schiedsverfahren anstrengen. In dem Verfahren wird Ihnen nur rechtskundige Hilfe zur Lösung Ihres Streites angeboten, lösen müssen die Parteien den Fall selbst, die Parteien müssen sich einigen. (Sinnvoll?)


Mit freundlichen Grüßen

Heiko Tautorus
Rechtsanwalt

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