Nebenkostenabrechnungen - waren wir dazu verpflichtet die Schönheitsreparaturen auszuführe?

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Ob und inwieweit Sie verpflichtet sind, laufende und bei Beendigung des Mietvertrags anfallende Schönheitsreparaturen durchzuführen, richtet sich nach dem Mietvertrag unter Berücksichtigung der Rechtslage, die sich in den letzten Jahren aufgrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs weitreichend geändert hat.

Hier besteht eine mündliche Vereinbarung mit dem ursprünglichen Vermieter, daß Sie beim Auszug aus der Wohnung nicht verpflichtet seien, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Diese Vereinbarung ist gültig und auch für den späteren Vermieter bindend, sofern der spätere Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten ist. Etwas anderes würde dann gelten, wenn Sie mit dem neuen Vermieter auch einen neuen Mietvertrag abgeschlossen hätten.

Da die Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen mündlich geschlossen worden ist, stellt sich die Frage, ob diese Vereinbarung beweisbar ist. Als Zeuge käme der ursprüngliche Vermieter, mit dem die mündliche Vereinbarung geschlossen worden ist, im Streitfall in Betracht. Allerdings wird sich auch die Frage stellen, was im Mietvertrag steht. Enthält der Mietvertrag eine rechtswirksame Verpflichtung zur Auszugsrenovierung, stünde die Urkunde (also der Mietvertrag) im Widerspruch zu einer eventuell anderslautenden Aussage des vorherigen Vermieters.

D. h. aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung sind Sie bei Auszug nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Allerdings ist die Beweissituation im Streitfall für Sie mit Skepsis zu sehen, da es nur eine mündlich getroffene Abrede gibt.


2.

Auch hinsichtlich der Nebenkosten haben Sie ein ähnliches Problem wie bei den Schönheitsreparaturen. Im Mietvertrag wird festgehalten sein, daß Sie monatlich Nebenkostenvorauszahlungen zu zahlen haben und daß darüber pro Wirtschaftsjahr abgerechnet wird. Den Mietvertrag wird der neue Vermieter als Rechtsgrundlage für seine Betriebskostenabrechnung zugrunde legen. Sie müßten dann beweisen, daß sich die Nebenkosten anders als vertraglich bestimmt zusammensetzten. Das ist schwierig, zumal nach der Schilderung wohl im Einzelfall eine mündliche Abrede über die Höhe der Betriebskosten getroffen worden ist, wohl aber nicht darüber, wie in Zukunft abzurechnen sei.

D. h. auch hier gilt: Wegen der nur mündlich getroffenen Abrede sind die Erfolgsaussichten für Sie sehr skeptisch zu sehen.


3.

Die Verjährung beträgt drei Jahre. Entsteht ein Anspruch im Jahr 2009, tritt Verjährung mit Ablauf des 31.12.2012 ein. D. h. der Anspruch auf Nachzahlung der Betriebskosten ist noch nicht verjährt.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab, Rechtsanwalt