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Nebenkostenabrechnungen - waren wir dazu verpflichtet die Schönheitsreparaturen auszuführe?

| 21.04.2012 16:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


sehr geehrte damen und herren,

bitte um beantwortung der unten genannten 3 fragen!

1.
wir sind am 1.06.1997 in eine neubauwohnung, die vertraglich zum 1.06.1997 fertig gestellt werden sollte, eingezogen, obwohl sie noch nicht bezugsfertig war. die kleinarbeiten in der wohnung dauerten noch zwei weitere wochen. nachdem wir den allerersten wohnungsanstrich selber vornehmen mussten, und nach allen arbeiten den generallputz selber gemacht haben, wurde uns vom damaligen eigentümer mündlich versichert, dass wir beim ausziehen keine schönheitsreparaturen selber machen oder bezahlen müsssten. der eigentümer hat das haus im Jahr 2009 verkauft. der neue eigentümer wollte die mündliche vereinabarung mit dem ehemaligen eigentümer nicht anerkennen und um einen rechtsstreit zu vermeiden, haben wir die schönheitsreparaturen doch selber ausgeführt. waren wir dazu verpflichtet die schönheitsreparaturen auszuführen, oder gilt die mündliche vereinbartung mit dem ersten eigentümer?

2.
da die miet- und nebenkosten für die oben genannte wohnung unserer meinung nach(sowie der von den anderen mietbewohnern auch) zu hoch waren, haben wir desöfteren mit dem damaligen eigentümer den preis runter gehandelt. seit 2003 wurde mit dem eigentümer mündlich vereinbart, dass wir keine zusätzlichen nebenkosten mehr bezahlen müssen.
gilt diese mündliche vereinbarung auch für den neuen eigentümer, da wir mit ihm keinen separaten mietvertrag abgeschlossen haben?

3.
am 6.01.2011 habe ich widerspruch gegen die betriebskosten abrechnung vom 14.12.2010 für das jahr 2009 eingelegt. am 14.02.2012 bekam ich die erste mahnung für die nichtbezahlten betriebskosten für das jahr 2009 und das jahr 2010. am 20.02.2012 habe ich widerspruch auf das schreiben vom 14.12.2012 eingelegt. in diesem widerspruch schrieb ich auch, dass wir die betriebskostenabrechnung für das jahr 2010 gar nicht erhalten haben, und dass sie bis dato nicht auf meinen widerspruch vom 6.01.2011 geantwortet haben. am 4.04.2012 bekam ich ein schreiben mit der eintschuldigung für den nicht beantworteten widerspruch vom 6.01.2011. über ein jahr musste ich auf eine antwort warten. ist diese angelegenheit für das jahr 2009, nach diesem einem jahr, verjährt?



mit freundlichen grüßen

meine e-mail adresse: freedomeye@aol.com

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Ob und inwieweit Sie verpflichtet sind, laufende und bei Beendigung des Mietvertrags anfallende Schönheitsreparaturen durchzuführen, richtet sich nach dem Mietvertrag unter Berücksichtigung der Rechtslage, die sich in den letzten Jahren aufgrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs weitreichend geändert hat.

Hier besteht eine mündliche Vereinbarung mit dem ursprünglichen Vermieter, daß Sie beim Auszug aus der Wohnung nicht verpflichtet seien, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Diese Vereinbarung ist gültig und auch für den späteren Vermieter bindend, sofern der spätere Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten ist. Etwas anderes würde dann gelten, wenn Sie mit dem neuen Vermieter auch einen neuen Mietvertrag abgeschlossen hätten.

Da die Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen mündlich geschlossen worden ist, stellt sich die Frage, ob diese Vereinbarung beweisbar ist. Als Zeuge käme der ursprüngliche Vermieter, mit dem die mündliche Vereinbarung geschlossen worden ist, im Streitfall in Betracht. Allerdings wird sich auch die Frage stellen, was im Mietvertrag steht. Enthält der Mietvertrag eine rechtswirksame Verpflichtung zur Auszugsrenovierung, stünde die Urkunde (also der Mietvertrag) im Widerspruch zu einer eventuell anderslautenden Aussage des vorherigen Vermieters.

D. h. aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung sind Sie bei Auszug nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Allerdings ist die Beweissituation im Streitfall für Sie mit Skepsis zu sehen, da es nur eine mündlich getroffene Abrede gibt.


2.

Auch hinsichtlich der Nebenkosten haben Sie ein ähnliches Problem wie bei den Schönheitsreparaturen. Im Mietvertrag wird festgehalten sein, daß Sie monatlich Nebenkostenvorauszahlungen zu zahlen haben und daß darüber pro Wirtschaftsjahr abgerechnet wird. Den Mietvertrag wird der neue Vermieter als Rechtsgrundlage für seine Betriebskostenabrechnung zugrunde legen. Sie müßten dann beweisen, daß sich die Nebenkosten anders als vertraglich bestimmt zusammensetzten. Das ist schwierig, zumal nach der Schilderung wohl im Einzelfall eine mündliche Abrede über die Höhe der Betriebskosten getroffen worden ist, wohl aber nicht darüber, wie in Zukunft abzurechnen sei.

D. h. auch hier gilt: Wegen der nur mündlich getroffenen Abrede sind die Erfolgsaussichten für Sie sehr skeptisch zu sehen.


3.

Die Verjährung beträgt drei Jahre. Entsteht ein Anspruch im Jahr 2009, tritt Verjährung mit Ablauf des 31.12.2012 ein. D. h. der Anspruch auf Nachzahlung der Betriebskosten ist noch nicht verjährt.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 25.04.2012 | 17:29

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