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Schönheitsreparaturen - ungültige Vereinbarung?

| 07.02.2013 12:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Im Formularmietvertrag vom 01. Juli 2010 meiner Nichte befindet sich folgende handschriftl. Ergänzung unter "Besondere Vereinbarungen":

Die Wohnung ist grundrenoviert mit frisch gestrichenen Wänden, Türen, Zargen, Heizkörpern und Heizungsrohren. Der Fliesenspiegel in der Küche ist neu und weiß. Der Fußbodenbelag ist neu verlegt in der ganzen Wohnung (incl. Küche und Bad).

§ 11 wird außer Kraft gesetzt, statt dessen wird bei Auszug eine fachgerecht renovierte Wohnung übergeben.

Weiterhin gibt es einen Zettel vom 18. August 2010 mit folgender Vereinbarung:

Die Mieterin erhält heute 100 € um die schlecht gestrichenen weißen Wände neu farbig zu streichen. Die Mieterin verpflichtet sich, die Wohnung bei Auszug fachgerecht gestrichen mit weißen Wänden zu übergeben.

Dieser Zettel ist vom Vermieter und der Mieterin unterschrieben.

Meine Nichte möchte jetzt die Wohnung nach einer Mietzeit von ca 2 1/2 Jahren kündigen. Ist sie zur Renovierung verpflichtet? Sie selbst ist der Meinung, dass es keine Abnutzungen gibt, zumindest keine Abnutzungen, die die Renovierung der gesamten Wohnung rechtfertigen.

Es handelt sich ja nicht um einen formularmäßige Renovierungsklausel, sie ist wohl individuell ausgehandelt. Ich neige dazu, ihr die Renovierung zu empfehlen, da die die Formular-Klausel ja verworfen wurde und durch die individuelle Vereinbarungen ersetzt wurde.

Im Kopf des Vertrages steht der Vermieter mit Vornamen und Nachnamen, unterschrieben wurde der Vertrag jedoch von seiner Tochter, die auch den beigefügten Zettel unterschrieben hat. Eine Vollmacht lag damals nicht vor. Im Mietvertrag steht auch nichts von einer Bevollächtigung.

Ist der Mietvertrag überhaupt ordnungsgemäß zustande gekommen?
Was gilt und ist zu beachten, wenn der MV nicht ordnungsgemäß zustande gekommen ist?





07.02.2013 | 14:38

Antwort

von


(523)
Schönbornstr. 41
60431 Frankfurt
Tel: 069 - 523140
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Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Zunächst weise ich darauf hin, dass die Individualabrede Vorrang vor den Allgemeinen Geschäftsbedingungen hat (<a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/305b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305b BGB: Vorrang der Individualabrede">§ 305b BGB</a> ) und nicht der Inhaltskontrolle unterliegt. Weiterhin setzt die Individualvereinbarung voraus, dass der wesentliche Inhalt dem Mieter zur Disposition gestellt wurde. Nach der Rechtsprechung wird eine einzelvertraglich ausgehandelte Endrenovierungsklausel, die nur die Renovierungspflicht des Mieters bei Vertragsende regelt, ohne dass sie auf den Zeitpunkt der zuletzt ausgeführten Schönheitsreparaturen und auf den tatsächlichen optischen Zustand der Mietsache Rücksicht nimmt, grundsätzlich als wirksam angesehen (vgl. BGH Urt. v. 05.04.2006, Az.: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VII%20ZR%20163/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 30.03.2006 - VII ZR 163/05: Auslegung eines Nebenangebots!">VII ZR 163/05</a> ; LG Wuppertal <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%202007,%20567" target="_blank" class="djo_link" title="WuM 2007, 567 (2 zugeordnete Entscheidungen)">WuM 2007, 567</a> ).

Unterstellt es liegt bei der handschriftlichen Vereinbarung vom 18. August 2010, wonach Ihre Nichte sich als Mieterin verpflichtet, die Wohnung bei Auszug fachgerecht gestrichen mit weißen Wänden zu übergeben, um eine Individualvereinbarung, dann trifft diese Vereinbarung nicht mit unwirksamen Formularklauseln zur laufenden Renovierungspflicht des Mieters und zur Endrenovierung zusammen. Denn in den besonderen Vereinbarungen des Mietvertrages selbst wurde § 11 außer Kraft gesetzt. In einem solchen Fall liegt kein Summierungseffekt vor und es greift die Individualvereinbarung, auf die die <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§§ 305 ff. BGB</a> keine Anwendung finden. Es wird daher eine Renovierungspflicht bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehen.

Weiterhin wird der Mietvertrag nicht deshalb unwirksam sein, weil er „nur" von der Tochter des Vermieters unterzeichnet wurde. Zwar hat diese den Vertrag offensichtlich nicht ausdrücklich mit einem Vertretungszusatz unterzeichnet. Nachdem auf der Vermieterseite in dem Mietvertrag aber nur eine natürliche Person aufgeführt ist, war dies nicht erforderlich. Denn in einem solchen Fall kann die Unterschrift einer Person , die nicht mit der Person des Vermieters identisch ist, nur bedeuten, dass diese mit ihrer Unterschrift die Vertragspartei vertreten will. Das Vertretungsverhältnis wird hier auch ohne ausdrücklichen Vertretungszusatz hinreichend deutlich und die Schriftform ist dann auch ohne ausdrücklichen Vertretervermerk gewahrt (vgl. BGH, Urt. V. 07.05.2008, Az.: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=XII%20ZR%2069/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 07.05.2008 - XII ZR 69/06: Einhaltung der Schriftform bei Personenmehrheit auf Seite des V...">XII ZR 69/06</a> ). Nach der genannten BGH Entscheidung steht selbst eine Unterzeichnung als Vertreter ohne Vertretungsmacht der Schriftform nicht entgegenstehen. Im Übrigen wird ein wirksamer Mietvertragsschluss dann vorliegen, wenn die Tochter des Vermieters mit Vertretungsmacht handelte oder bei fehlender Vollmacht, der Vermieter den Mietvertrag später genehmigte (<a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/177.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 177 BGB: Vertragsschluss durch Vertreter ohne Vertretungsmacht">§ 177 BGB</a> ).


Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
J. Petry-Berger
Rechtsanwältin
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Bewertung des Fragestellers 07.02.2013 | 14:47

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