Nebenkostenabrechnung wird vom Mieter nicht bezahlt

Question

Hallo,

habe meiner Vormieterin die Nebenkostenabrechnung geschickt und zwar in Höhe von rund € 600,00. Diese hohe Abrechnung ist wie folgt zustande gekommen:

Im Sommer 2012 ist in meiner Wohneinheit ein kleiner Wasserrohrschaden entstanden, sodass ich die Hauptleitung, die sich im vermieteten Objekt befindet, zudrehen musste. Ich habe also bei meiner Mieterin geklingelt und sie ließ mich hinein. Im HWS angekommen, habe ich die Hauptleitung zugedreht (dies nur am Rande) und dabei mit Entsetzen festgestellt, dass die Wasserleitung, die für das warme Wasser "zuständig" ist, wie ein Wasserfall rauschte. Mir war sofort klar, dass da Wasser wegläuft und wahrscheinlich das Sicherheitsventil defekt ist, was sich im Nachhinhein auch bestätigte. Ich sagte meiner Mieterin, dass sie mir das hätte sagen müssen und sie meinte nur labidar, das wäre schon immer so gewesen und war der Meinung, das sei normal. Das kann aber nicht stimmen, da die Abrechnung im Vorjahr ohne große Nachzahlung (ca. 100 €) erfolgte. Somit kann dieses Wasserrauschen vorher auch nicht dagewesen sein. Dann der Schock: Gas-, Wasser-, und Abwassernachzahlung in Höhe von über 2000 Euro. Habe dann nicht nach Schuld gesucht, sondern die Nebenkostenabrechnung wie immer abgerechnet. (nebenbei erwähnt: es gibt keine separaten Zähler) Das heißt: Wasser und Abwasser auf die Personenzahl umgelegt, Strom und Gas nach Quadratmeterzahl entsprechend aufgeteilt.

Meine Frage:

Habe ich korrekt abgerechnet oder hätte ich die Kosten voll tragen müssen bzw. andersherum hätte ich die ganzen Kosten auf meine Mieterin umlegen können?

Vielen Dank im voraus.

Herzliche Grüße
E. Eberhahn

PS: Das Wasserrauschen hatte die Intensität wie bei einer Toilettenspülung, genauer gesagt das Rauschen bevor die Spülung ganz aufhört.

Rechtsanwalt Dr. Aljoscha Winkelmann · Accepted Answer

111/13
Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage
Mietrecht, Wohnungseigentum - Nebenkostenabrechnung wird vom Mieter nicht bezahlt
Gebot: € 25,00
beantworte ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und nach den mir vorliegenden Informationen wie folgt:

Ein Problem besteht darin, dass Sie die erhöhten Kosten, die (wohl) durch das defekte Sicherheitsventil entstanden sind, auf ALLE Mieter umgelegt haben. Denn Wasserkosten, die durch Defekte/Schäden der Leitungen/Dichtungen abfallen sind keine Wasserkosten im Sinne von § 2 Nr. 2 BetrKV (vgl. Schmid/Harz, Fachanwaltskommentar Mietrecht/Herausgeber: Schmid/Harz /Auflage: 3. Auflage 2012/ Vorschrift: § 2 BetrKV , Rn 23; vgl. auch AG Salzgitter WuM 1996, 285 ).

Die ganzen Kosten auf Ihre (Vor-) Mieterin umlegen können sie zwar nicht, aber:
Wenn gg. einen Mieter ein Schadensersatzanspruch wg. der unterlassenen Mitteilung eines Defektes (z.B. der Leitungen/Dichtungen) besteht, können die Wasserkosten i.d.R aus Vereinfachungsgründen bei einer vollständigen Abrechnung nach Verbrauch dem Mieter (gegen den der Anspruch besteht) in der Betriebskostenabrechung belastet werden. (vgl. M. Schmidt, Handbuch der Miet-NK, 10. Aufl. 2007. Rn 5015)

Die (Vor-) Mieterin konnte somit der hohen Rechnung belastet werden (wenn wirklich ein Anspruch gg. sie beseht). Bezgl. der anderen Mieter ist dies nicht gerechtfertigt. Diese könnten sich dagegen wehren und Ihnen vorwerfen:
Bei einem deutlichen Anstieg des Wasserverbrauchs im Vergleich zum Vorjahr hält den Vermieter für verpflichtet, Defekte in der Rohrleitung und sonstige in seinem Verantwortungsbereich liegende Ursachen auszuschließen (s. z.B. AG Lichtenberg (Urt veröff. in GE 2007, 1389). Dies können Sie aber nicht.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Ich weise abschließend darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.
Letztlich weise ich darauf hin, dass der Umfang meiner Beratung ebenfalls durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt ist.

Mit freundlichen Grüßen

Aljoscha Winkelmann (Rechtsanwalt)

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