Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.463
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Nebenkostenabrechnung: Zahlung nach Rechnungsvorlage


13.09.2006 14:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Hallo,
wir haben zum 15.08.06 ein Reihenhaus gemietet. Alle Modalitäten ( Besichtigung, Mietvertrag, Übergabeprotokoll ) wurden durch ein Maklerbüro erledigt. Der vorgedruckte Mietervertrag ist von Haus und Grund vom 02/06. Nun zum Anliegen:
Unter § 6 Miete steht untereinander aufgelistet => 1 a) für die Wohnung 700,00 €; b)--; c) --; d) Die Betriebkostenvorrauszahlung gemäß § 7 Ziffer 2 stellt sich auf - leer - € !! Unter diesem Punkt ist handschriftlich vermerkt: "Die Nebenkosten werden nach Rechnungsvorlage gesondert gezahlt". Und darunter dann vorgedruckt: Insgesamt 700,00 €. Das heißt, wir zahlen daher auch keine Nebenkostenvorrauszahlungen !! Was sehr ungewöhnlich ist. Bei Nachfrage an den Makler, mit dessen Rücksprache mit dem Vermieter, fallen keine weiteren an.
Unter § 7 Betriebskosten Ziffer 1, handschriftlicher Eintrag unter weitere Kosten: "Die Kosten der Gasversorgung, des Strom- und Wasserverbrauches rechnen die Mieter direkt mit dem Energieversorgungsunternehmen ab". Die Anmeldung ist erfolgt, die Abschläge werden von uns gezahlt. Unter Ziffer 2 steht der gleiche handschriftliche Eintrag wie unter § 6 ?!
Selbstverständlich flattern nun die ersten Rechnungen wie Grundstückssteuern 06 und Beleuchtungsgebühren für Privatweg ( ? ) ins Haus.
Es solten doch keine weiteren Kosten auf uns zukommen !

Frage: Müssen wir diese bereits geforderten und evtl. noch kommenden Nebenkosten bzw. Betriebskosten seitens des Vermieters überhaupt bezahlen, wenn ja welche ?

MfG

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

aufgrund des von Ihnen dargelegten Sachverhaltes und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Anfrage im Rahmen einer Erstberatung wie folgt:

Die Umlage der Neben- und Betriebskosten kann sowohl direkt bei Anfall, als auch mittels Vorauszahlung erfolgen. Darüber hinaus ist auch die Vereinbarung einer festen Pauschale möglich, solang diese angemessen ist.

Nach Ihren Darstellungen wurde eine (monatliche) Vorauszahlung auf die Nebenkosten nicht vereinbart. Vielmehr sollen diese nach Rechnungsvorlage gesondert gezahlt werden. Dies kann wiederum bedeuten, dass Sie die Rechnungen direkt erhalten, oder dass Sie eine regelmäßige (Ab-)Rechnung von dem Vermieter über die angefallenen Nebenkosten erhalten und sodann diese Abrechnung zu begleichen haben. Da die Rechnungen direkt an Sie übersandt werden, gehe ich derzeit davon aus, dass „Rechnungsvorlage“ eine direkte Zusendung der Rechnungen an Sie bedeutet. Eine solche Direktabrechnung zwischen Versorgungs- und Entsorgungsunternehmen und dem Mieter ist bei vertraglicher Vereinbarung möglich. Sollte sich eine Vereinbarung einer Direktabrechnung jedoch nicht aus dem Vertrag ergeben, sollten Sie sich mit dem Vermieter in Verbindung setzen und eine regelmäßige Erstellung einer Abrechnung der umlagefähigen Nebenkosten verlangen, da die Erstellung zur Abrechnung eine Pflicht des Vermieters darstellt, solange keine Pauschale vereinbart wurde.

Die Vereinbarung einer Pauschale für die Nebenkosten in Höhe von 700,00 € sehe ich nach Ihrer Darstellung nicht. Diese käme dann in Betracht, wenn sich „insgesamt: 700,00 €“ offensichtlich auf die Ziffer 1 d) beziehen würde. Nach Ihrer Darstellung steht diese Zahl jedoch darunter, so dass bei diesem Betrag vielmehr von einer Summe für 1 a) bis d) in Höhe von insgesamt 700,00 € (= § 1 a) Miethöhe) auszugehen ist. Dagegen spricht allein die Aussage des Maklers, dass „keine weiteren Kosten anfallen“. Dies könnte bedeuten, dass in der Miete bereits sämtliche Nebenkosten enthalten sind. Aufgrund des Inhaltes des Mietvertrages in Form der handschriftlichen Notiz unter § 1 d) halte ich dies jedoch nicht für gegeben.

Ihre Annahme, dass keine weiteren Kosten auf Sie zukommen sollten, kann ich daher nicht bestätigen.

Der Umfang und die Höhe dieser von Ihnen zu tragenden Nebenkosten hängen von der konkreten vertraglichen Vereinbarung der Umlage in Ihrem Mietvertrag ab. Dies ist aus Ihrer Darstellung nicht ersichtlich. Jedenfalls muss die vertragliche Umlage für Sie hinreichend bestimmt sein. So genügt es grundsätzlich nicht, wenn pauschal die „Nebenkosten / Betriebskosten“ umgelegt werden. Zumeist wird in Formularverträgen zulässig Bezug auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) genommen, deren §§ ich Ihnen unten angefügt habe. Weitere Kosten sind nicht umlagefähig und daher nicht durch Sie zu bezahlen. Die konkrete Ausgestaltung der Umlage haben Sie jedoch Ihrem Mietvertrag zu entnehmen.

Ich hoffe, dass Ihre Fragen in meinen Ausführungen zufrieden stellend beantwortet wurden und Ihnen einen ersten Überblick verschaffen konnten. Andernfalls darf ich Sie auf die Möglichkeit einer für Sie kostenlosen Nachfrage hinweisen. Dies gilt insbesondere für das Verständnis der mietvertraglichen Regelungen und deren Aufbau.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen

Martin P. Freisler
Rechtsanwalt

http://www.ra-freisler.de
mail@ra-freisler.de


BetrKV
§ 1
Betriebskosten
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).
§ 2
Aufstellung der Betriebskosten

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;
2. die Kosten der Wasserversorgung,
hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;
3. die Kosten der Entwässerung,
hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;
4. die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder
b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder
c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
5. die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder
b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder
c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder
b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder
c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;
8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;
10. die Kosten der Gartenpflege,
hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;
11. die Kosten der Beleuchtung,
hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;
12. die Kosten der Schornsteinreinigung,
hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;
13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;
14. die Kosten für den Hauswart,
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;
15. die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
oder
b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage,
hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse;
16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
17. sonstige Betriebskosten,
hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

Nachfrage vom Fragesteller 14.09.2006 | 12:55

Hallo Herr Freisler,
vielen Dank für die ausführliche Antwort und dem hilfreichen Anhang.
Um es zu einer Frage zusammenzufassen: Heißt das, die Nebenkosten die im Mietvertrag unter § 6, vorgedruckt oder handschriftlich eingetragen sind, müssen von uns (für dieses Jahr noch anteilmäßig, soweit es Jahresgebühren betrifft) bereits gezahlt werden ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.09.2006 | 13:00

Nach Ihrer Darstellung ist dies leider so. Sie haben die im Mietvertrag auf Sie umgelegten und umlagefähigen Nebenkosten (anteilig) zu bezahlen.

Mit freundlichen Grüßen,
Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60176 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Kompetent und verständlich besten Dank ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Besten Dank!!! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen herzlichen Dank für die ausführliche Beantwortung meiner Frage! ...
FRAGESTELLER