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Nebenkostenabrechnung - Prüfungsrecht für die Nebenkostenabrechnung


23.10.2006 18:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Ich habe für das Jahr 2005 am 10.07.06 eine Nebenkostenabrechnung erhalten.
Diese wirft eine Nachzahlung in Höhe von 600€ aus. (Mietvertrag: Vorauszahlung, keine Pauschale geregelt)

Die Nachzahlung habe ich bis dato nicht geleistet und am 04.10.06 einen handschriftlichen Vermerk der Vermieterin (auf einer Kopie des Anschreibens für die Nebenkostenabrechnung) mit Inhalt: "Zur Erinerung. Gebe Ihnen eine Frist bis 15.10.06" erhalten.

Auch diese "Frist" habe ich verstreichen lassen und am 19.10.06 von dem Anwalt der Vermieterin ein SChreiben erhalten, dass ich die Nachzahlungen bis zum 31.10.06 zu leisten habe. Darüber hinaus erhebt der Anwalt Kosten für seine Inanspruchnahme in Höhe von 117,62€.

Frage:
Muss ich
1. die Inanspruchnahme des Anwaltes tatsächlich bezahlen? Ich habe doch (auch wenn ich bis dato nichts angefordert habe zur Prüfung) ein Prüfungsrecht für die Nebenkostenabrechnung und somit keinen Zahlungsverzug?! Oder ist das wegen meiner ausgeblieben Reaktion passé?!

2. Die Nebenkostenabrechnung wirft in Punkto Heizkosten eine Rechnung auf, wo die Heizkosten auf die Quadratmeterzahl der ohnung umgelegt wird. Es findet keine verbrauchsabhängige Abrechnung statt (auch nicht anteilig). Dieses ist doch gemäß Heizkostenverordnung nicht statthaft, bzw. nur in Ausnahmen?!

Wie verhalte ich mich, vorausgesetzt, ich habe die Nebenkostenabrechnung nicht "stillschweigend" akzeptierzt?!
Lohnt sich bei einer Nachzahlung in Höhe von 600€ ein Streit?! Wie sind die Erfolgsaussichten?! Was muss ich tun?! Was würde mich ein Anwalt kosten, der mich vertritt?!

Die Wohnung ist wie gesagt gekündigt. Habe eigentlich kein Interesse zu prozessieren und fürchte, dass die Vermieterin in dem FAlle meine Kaution o.ä. einbehält und bei der Wohnungsübergabe Ärger macht.

Zusatzfrage: Mein Kündigungsschreiben habe ich der Vermieterin am 29.09.2006 in den Briefkasten geworfen (persönlich). Diese war verreist und hat als Bestätigung geschrieben: Zur Kenntnis genommen am 03.10.06". Zählt jetzt "mein" Datum?! Kann ja schließlich nichts dafür, dass die Vermieterin über das Wochenende verreist war?!?!
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen beantworte ich nach Ihren Angaben wie folgt:

1.
Sie werden die Kosten des Anwaltes Ihrer Vermieterin dann tragen müssen, wenn die Nebenkostenabrechnung korrekt und fällig ist. Nach Ablauf der von der Vermieterin gesetzten Frist befinden Sie sich in Verzug, da Sie bereits Einwendungen hätten erheben können.

Wenn die Abrechnung allerdings falsch ist, wäre Sie noch nicht fällig, mit der Folge, dass auch noch keine Verzug vorliegen würde.

2.
Eine Umlage der Heizkosten nach Quadratmetern ist nur bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung nach den Ausnahmen in § 11 HeizkostenVO möglich oder gem. § 2 HeizkostenVO bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt.

Sollte keiner dieser Fälle zutreffen, sollten Sie Ihre Einwendung schriftlich gegenüber dem Gegenanwalt vortragen und Ihre Vermieterin zur Neuabrechnung auffordern. Zudem empfehle ich Ihnen, die Nebenkostenabrechnung durch einen Anwalt ergänzend überprüfen zu lassen

Die Kosten eines Anwaltes richten sich nach dem Streitwert, sofern Sie keine anderslautende Vereinbarung treffen. Sie sind zudem vom Umfang der Tätigkeit abhängig, z.B. ob eine nur außergerichtliche oder auch eine gerichtliche Tätigkeit erforderlich ist und können damit hier kaum vorausberechnet werden. Für die außergerichtlichen Kosten können Sie zunächst die Gebühren des Gegenanwaltes als Richtwert nehmen, sofern Sie keinen weitergehenden Auftrag erteilen.

Zur Kündigung:
Zugegangen ist die Kündigung, dann wenn Ihre Vermieterin bei regelmäßigem Verhalten Kenntnis nehmen konnte. Dies ist bei Einwurf in den Briefkasten spätestens am Folgetag der Fall. Im Übrigen dürfte es auf die Frage aber kaum ankommen, da die Kündigung des Mieters gem. § 573c BGB spätestens am dritten Werktag des Monats erfolgen muss und damit auch nach der Bestätigung noch rechtzeitig erfolgt ist.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 23.10.2006 | 19:00

Betr.: Kündigung:
Zum Verständnis: Dann habe ich also fristgerecht zum 31.12.2006 gekünigt?!
Oder gilt der 31.01.2006?!

und: sofern die Heizkostenabrechnung nicht den Vorschriften entspricht, ist die Nebenkostenabrechnung als "falsch" zu werten und ich muss die Anwaltskosten der Mieterin nicht übernehmen?!

Danke!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.10.2006 | 23:01

Nach Ihrer bisherigen Schilderung gehe ich von einer wirksamen Kündigung zum 31.12.2006 aus.

Eine unrichtige Nebenkostenabrechnung ist nicht geeignet, um Sie in Verzug zu setzen. Es besteht dann keine Erstattungspflicht.

Mit freundlichen Grüßen

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