Teil der Kaution wird einbehalten bis zur Nebenkostenabrechnung

Question

Wir wohnten in einer 3-Zimmer-Wohnung &lpar;ca. 60 qm&rpar; im Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses. Bei Einzug im Jahr 2009 hatten wir eine Kaution in Höhe von 540 Euro &lpar;2 Monatskaltmieten&rpar; auf einem Kautionssparbuch hinterlegt.    Das Mietverhältnis hatten wir zum 31.05.2011 gekündigt. Bei Wohnungsübergabe sind einige Mängel festgestellt worden, u.a. eine Beschädigung des Parkettbodens. Sämtliche Schäden haben wir unserer Haftpflichtversicherung gemeldet, die sämtliche Zahlungen zur Regulierung der Schäden direkt an den Vermieter geleistet hat. Der Vermieter behielt die Kaution zusätzlich ein.    Nach Regulierung sämtlicher Schäden haben wir den Vermieter aufgefordert, die Kaution zurückzuzahlen bzw. eine entsprechende Freigabeerklärung für das Sparbuch zu erteilen.    Der Vermieter ist nach einer verbalen Auseinandersetzung bereit, einen kleinen Teil des Kautionsguthabens auszuzahlen. Den Rest des Kautionsguthaben &lpar;330 Euro&rpar; will er bis zur Abrechnung über die Nebenkosten einbehalten. Mir ist bekannt, dass die Kaution der Sicherung sämtlicher Ansprüche aus dem Mietverhältnis dient und das Verhalten grundsätzlich zulässig ist. Allerdings streiten wir über die Höhe der einbehaltenen Kaution.    Es liegt folgender Sachverhalt zugrunde:    Für das Jahr 2010 waren ca. 320 Euro an Nebenkosten von uns im Frühjahr 2011 nachzuzahlen. Daraufhin haben wir ab dem 01.03.2011 die Vorauszahlung angepasst und 45 Euro monatlich mehr an Vorauszahlung geleistet!    Meines Erachtens ist die Vorauszahlung daher an das Verbrauchsverhalten in 2010 angepasst worden. Wir haben in 2011 sogar mehr als 100 Euro mehr vorausgezahlt.    Der Vermieter beruft sich auf ein Urteil eines Amtsgerichts. Er ist der Auffassung, dass er danach das dreifache der Vorauszahlung von der Kaution bis zur Nebenkostenabrechnung einbehalten könne.    Der Vermieter provoziert uns wo es nur geht und ist "Hobbyjurist".    Ist es gerechtfertigt, 330 Euro von der Kaution bis zur Abrechnung über die Nebenkosten einzubehalten &lpar;als Begründung führt er auch gestiegene Versicherungsprämien an&rpar;, obwohl wir durch eine höhere Vorauszahlung in 2011 180 Euro mehr vorausgezahlt haben und die Vorauszahlung an das Verbrauchsverhalten angepasst haben? Die Versicherungsprämien können meines Erachtens nicht erkennbar gestiegen sein, so dass sich das auf die Vorauszahlung bemerkbar auswirken könnte.    Vielen Dank.

Rechtsanwalt Sebastian Conzen · Accepted Answer

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

Nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) gehören zu den Ansprüchen des Vermieters, die durch die Kaution gesichert werden, auch Nachforderungen auf die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution beziehungsweise einen angemessenen Teil davon bei noch ausstehender Nebenkostenabrechnung bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. (BGH, Urteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 71/05 -)

Einige Amtsgerichte gestanden den Vermietern zur Sicherung von Nebenkosten eine Einbehaltung der Kaution in Höhe der 3-4 fachen monatlichen Vorauszahlung zu. (z.B. AG Hamburg, 47 C 1373/95, Urteil v. 27.2.1996)

Eine Eibehaltung ist aber nur dann statthaft, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH,Urteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 71/05 -).

Dies wäre jedenfalls dann zu verneinen, wenn die bisherigen Nebenkostenabrechnungen nur Guthaben ausgewiesen hätten. In dem Fall ist ein teilweiser Einbehalt der Mietkaution zur Absicherung einer Nachforderung aus einer noch zu erstellenden Nebenkosten-Abrechnung nur zulässig, wenn der Vermieter einen zu erwartenden Nachzahlungsbetrag konkret vorträgt. (vgl. AG Hamburg 43 b C 133/03 , Urteil vom 26.9.2003)

Nach Ihrer Schilderung mussten Sie zwar im letzten Jahr eine Nachzahlung leisten, allerdings wurden die Vorauszahlungen daraufhin für dieses Jahr entsprechend erhöht, so dass - bei gleichem Verbrauchsverhaten - mit einem Guthaben gerechnet werden kann und somit eine Nachforderung nicht zu erwarten ist.

Demzufolge müsste der Vermieter konkret darlegen, weshalb er dennoch mit einer Nachzahlung rechnet.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Conzen
(Rechtsanwalt)

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Teil der Kaution wird einbehalten bis zur Nebenkostenabrechnung

Mietrecht, Wohnungseigentum