Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:
Nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) gehören zu den Ansprüchen des Vermieters, die durch die Kaution gesichert werden, auch Nachforderungen auf die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution beziehungsweise einen angemessenen Teil davon bei noch ausstehender Nebenkostenabrechnung bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. (BGH, Urteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 71/05 -)
Einige Amtsgerichte gestanden den Vermietern zur Sicherung von Nebenkosten eine Einbehaltung der Kaution in Höhe der 3-4 fachen monatlichen Vorauszahlung zu. (z.B. AG Hamburg, 47 C 1373/95, Urteil v. 27.2.1996)
Eine Eibehaltung ist aber nur dann statthaft, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH,Urteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 71/05 -).
Dies wäre jedenfalls dann zu verneinen, wenn die bisherigen Nebenkostenabrechnungen nur Guthaben ausgewiesen hätten. In dem Fall ist ein teilweiser Einbehalt der Mietkaution zur Absicherung einer Nachforderung aus einer noch zu erstellenden Nebenkosten-Abrechnung nur zulässig, wenn der Vermieter einen zu erwartenden Nachzahlungsbetrag konkret vorträgt. (vgl. AG Hamburg 43 b C 133/03, Urteil vom 26.9.2003)
Nach Ihrer Schilderung mussten Sie zwar im letzten Jahr eine Nachzahlung leisten, allerdings wurden die Vorauszahlungen daraufhin für dieses Jahr entsprechend erhöht, so dass - bei gleichem Verbrauchsverhaten - mit einem Guthaben gerechnet werden kann und somit eine Nachforderung nicht zu erwarten ist.
Demzufolge müsste der Vermieter konkret darlegen, weshalb er dennoch mit einer Nachzahlung rechnet.
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.
Mit freundlichen Grüßen
Sebastian Conzen
(Rechtsanwalt)
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