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Mietbeendigungsvereinbarung - Verzicht auf Kaution und Nebenkostenabrechnung

13.01.2012 17:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Joerss


Folgende Situation: Eine junge Frau hat im April 2011 eine Wohnung in Hannover-Linden besichtigt. Die Wohnung befand sich im unrenovierten Zustand, Schönheitsmängel und kleine Schäden waren vorhanden und wurden nicht explizit im Mietvertrag aufgeführt. Im Mietvertrag steht: „Die Wohnung wurde vom Mieter ausgiebig besichtigt. Dem Mieter sind alle Mängel soweit vorhanden bekannt". Zum Zeitpunkt der Besichtigung und zur Vertragsunterzeichnung war ein Zeuge (Freund der Mieterin) anwesend.
Die Mieterin hat die Wohnung auf eigene Kosten renoviert (Waschbecken und das gesamte WC erneuern lassen; gestrichen, Einbauküche aufgestellt etc.) und somit zu einer Verbesserung der Wohnungssituation beigetragen.

Die Mieterin kündigt ordentlich zum 1.03.2012 und möchte, wenn die Möglichkeit besteht d.h. eher ein Nachmieter einziehen möchte, eher aus dem Mietverhältnis aussteigen (Vermeidung doppelter Haushaltsführung). Die Hausverwaltung reagiert auf den telefonischen Vorschlag sehr freundlich und gibt der Mieterin eine Zusicherung. Auch auf die Anfrage der Mieterin, ob die Hausverwaltung sich an den Materialkosten für die einbauten im Badezimmer beteiligen würde, wurde Ihr ein Abschlag von etwa 150,-€ zugesichert.

Binnen kurzer Zeit ist bereits ein Nachmieter gefunden. Bei der Erstbesichtigung des Nachmieters wird in Gegenwart seines Maklers, der Mieterin und eines weiteren Zeugen folgendes verabredet:
Der Mieter möchte schon am 15.01.2012 einziehen, übernimmt die Wohnung im derzeitigen Zustand und auch gerne Einrichtungsgegenstände (Küche mit E-Geräten, Regale, Waschmaschine etc.) gegen eine Abstandszahlung an die Mieterin. Mieter und Nachmieter sind sich einig. Beide Parteien halten sich an die Absprachen (pflegen unverändert ein gutes Verhältnis).
Im Anschluss an die Besichtigung wurde der Nachmieter direkt vom Makler zur Vertragsunterzeichnung gefahren. Makler und Mitarbeiter der Hausverwaltung begrüßen sich freundschaftlich mit Vornamen. Er bekommt von der Hausverwaltung einen Vertrag ab dem 1.03.2012. Der Nachmieter wundert sich natürlich, jedoch wird ihm die Überlassung der Mietsache zum 15.01.2012 mündlich zugesichert. Sie könnten ihm jedoch noch nichts schriftlich zusichern, da das Mietverhältnis mit der derzeitigen Mieterin noch besteht. Der Nachmieter hat sich auch nochmals nach den Einbauten im Badezimmer erkundigt und bekam zur Antwort: „Die Hausverwaltung beteiligt sich an den Materialkosten bzw. regelt es mit der derzeitigen Mieterin – Der Zustand der Wohnung bleibt wie von Ihm besichtigt"

Nun, die Mieterin bekommt von der Hausverwaltung eine Vereinbarung zur vorzeitigen Mietbeendigung zugeschickt, die eine Verzichtserklärung beinhaltet.
Inhalt der Vereinbarung:

……..Wir bedauern, dass sie ausziehen wollen. Um die Angelegenheit für Sie und uns so einfach wie möglich zu gestalten haben wir uns folgendes überlegt:
………Die Wohnung kann von Ihnen in unrenoviertem, ansonsten aber besenreinen und geräumtem Zustand an uns übergeben werden. Die laufende Miete zahlen Sie bis zum Mietende pünktlich und vollständig weiter. Durch diese Vereinbarung sollen dann sämtliche wechselseitigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung, egal aus welchem Rechtsgrunde erledigt sein, insbesondere umfasst diese Verzichtsvereinbarung die Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen, Abrechnung von Nebenkosten, Rückzahlung von Sicherheitsleitungen, Mahnkosten etc.
……………….Wir denken, dass unter diesen Umständen dann auf eine Wohnungsvorhabnahme und Durchführung von Renovierungsmaßnahmen verzichtet werden könne.

Einverständniserklärung der Mieterin soll durch Unterschrift und Rücksendung erfolgen.

Wichtig: Die Mieterin hat in diesem Schreiben zur vorzeitigen Beendigung kein Einverständnis erteilt, weil die weiteren Umstände auch beim Nachmieter Misstrauen erweckten.
Die Mieterin fragt sich zu diesem Zeitpunkt:
1. Warum soll ich auf die ordnungsgemäße Abrechnung meiner Vorausgezahlten Betriebskosten verzichten?
2. Sicherheitsleistungen abtreten?
3. Sind mit Sicherheitsleitungen etwa meine 900,-€ Mietkaution gemeint?
4. Warum soll ich meine Kaution abtreten, wenn ich den Zustand der Wohnung verbessert habe, der Nachmieter die Wohnung mit „Kusshand" und im derzeitigen Zustand übernehmen möchte?
5. Sicherheitsleistungen = Mietkaution?
6. Bei Mietverhältnissen ist doch stets die Rede von einer Kaution, umgangssprachlich und juristisch?

Dieses Schreiben wurde Ihr jedoch schon einmal mit der Bestätigung Ihrer ordentlichen Kündigung zugestellt - Aufgrund der freundlichen Art der Hausverwaltung (Zusicherung siehe oben) ist die gutgläubige Mieterin auf den Vorschlag eingegangen (Unterschrift auf beiliegendem Doppel wurde geleistet und an die Hausverwaltung geschickt).

Streitigkeiten (nachdem der vorzeitigen Beendigung und dem Verzicht nicht zugestimmt wurde):

Der Nachmieter kann nicht zum zugesicherten Termin in die Wohnung. Die, durch Abstandszahlung erworbenen Einrichtungsgegenstände des Nachmieters stehen in der Wohnung der derzeitigen Mieterin.

Die Hausverwaltung verweigert der Mieterin die Rückzahlung der Mietkaution – Die Hausverwaltung drängt auf eine Mietbeendigungsvereinbarung und eine Verzichterklärung.

Bei einem Ortstermin mit einem Vertreter der Hausverwaltung am 11.01.2012 konnte keine einvernehmliche Lösung erzielt werden. Zum einen hatte der Vertreter der HV keinen Auflösungsvertrag vorbereitet und wollte die Angelegenheit handschriftlich abwickeln – jedoch ohne der Mieterin ebenfalls eine Abschrift anfertigen zu wollen. Zum anderen bestand der Vertreter der HV weiterhin darauf, dass tatsächlich die gezahlte Mietsicherheit abgetreten wird. – „Sind wir nicht bereit zu verzichten, dann wird nach Lehrbuch vorgegangen", so der Vertreter der Hausverwaltung im persönlichen Gespräch. Daraufhin ist der Mitarbeiter durch die Wohnung gelaufen und hat nach Mängeln/ Schäden gesucht, die der Mieterin angelastet bzw. von der Kaution abgezogen werden können.

Seiten des Vertreters der HV wurde der Mieterin auch die Zustimmung zur Untervermietung an den bereits akzeptierten Nachmieter verweigert!



Sichtweise der Mieterin und des Nachmieters:

Beide finden dieses Verhalten unfassbar und nicht gesetzeskonform!

Bei dem Kautionsrückzahlungsanspruch handelt es sich doch nicht um einen „gegenseitigen Anspruch aus dem Mietverhältnis", denn der Rückzahlungsanspruch steht doch in keinem Gegenseitigkeitsverhältnis mit einem anderen mietvertraglichen Anspruch. Mit dem Ende des Mietverhältnisses, der Rückgabe der Mietsache entfällt doch die der Kautionsleistung zugrunde liegende Sicherungsabrede, oder?
Besteht somit zwischen dem Rückzahlungsanspruch der Mietkaution und dem Verzicht auf Ansprüche/ Forderungen aus dem Mietverhältnis überhaupt noch eine unmittelbare Verknüpfung?
Die Frage stellt sich auch nach der Auslegung bzw. den rechtlichen Unterschieden zwischen den beiden Fallgruppen:
o § 273 BGB spricht von "demselben rechtlichen Verhältnis", § 320 BGB von "einem gegenseitigen Vertrag".
Die §§ 551 und 566a BGB regeln die Mietkaution für Wohnungsmietverhältnisse. Sind nun die vertraglichen Vereinbarungen (aus der Verzichtserklärung), die scheinbar zum Nachteil des Mieters vom Gesetz abweichen unwirksam?

Fragen:
1. Ist nun, dem Wortlaut nach, der Kautionsrückzahlungsanspruch von der o.g. Vereinbarung umfasst, oder nicht?
2. Wie sollen sich Mieterin und Nachmieter gegenüber der Hausverwaltung verhalten?
3. Wie können Mieterin und Nachmieter rechtlich vorgehen?

Eine kurze Recherche im Internet lässt vermuten, dass es ähnliche Fälle gibt (www.justanswer.de Google-Suchbegriff: "Hausverwaltung verweigert Rückzahlung der Mietkaution"). Dieser Verdacht bestätigte sich bei einem Termin der Mieterin zur Rechtsberatung im Mieterladen e.V. am 12.01.2012. Dem beratenden Rechtsanwalt ist die Vorgehensweise ihrer Hausverwaltung wohl bekannt.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf. Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine tiefergehende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann.

Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution erscheint von dem von der Mieterin Ihren Schilderungen nach letztlich doch noch unterschriebenen individuellen Mietaufhebungsvertrag („..ist die Mieterin auf den Vorschlag eingegangen (Unterschrift auf beiliegendem Doppel wurde geleistet und an die Hausverwaltung zurückgeschickt)") durch die Formulierung „Rückzahlung von Sicherheitsleistungen" erfasst. Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters für künftige Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung sowie für ggf. vorhandene Nachforderungen hinsichtlich der Betriebskosten (Palandt-Weidenkaff, Einf v. § 535, Rn. 120).

Angesichts der sonstigen Regelungen des Aufhebungsvertrages scheint durch den beiderseitigen Verzicht in der Vereinbarung, im beiderseitigen (objektiven) Interesse, sämtliche Punkte erfasst worden zu sein, die regelmäßig nach dem Auszug eines Mieters zu Streit führen (Probleme bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen, Probleme im Zusammenhang mit Nebenkostennachforderungen usw.) Als Gegenleistung hat die Mieterin auf Ihren Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verzichtet.

Eine praktische Lösung, an der wahrscheinlich auch der Nachmieter („…möchte schon am 15.01.2012 einziehen…") nach den vorherigen mündlichen Absprachen sehr interessiert sein wird, wäre die Räumung der Wohnung entsprechend dem Mietaufhebungsvertrag („unrenoviert, ansonsten aber besenrein und in geräumten Zustand") mit Übergabe der Schlüssel und ggf. auszuhändigender sonstiger Gegenstände zum 14.01.2012 an die Hausverwaltung, so dass die Wohnung dem Nachmieter die Wohnung am 15.01.2012 übergeben werden kann. An wen der Nachmieter dann die Miete bis zum März zahlt, sollte dabei auch vereinbart und nicht vergessen werden.

Sollte diese Lösung nicht als praktisch und daher als bevorzugungswürdig angesehen werden, so steht Ihnen natürlich die Möglichkeit der Kontaktaufnahme zu einem Rechtsanwalt zu, den Sie dann mit der Durchsetzung Ihrer Ansprüche beauftragen können. Dieser wird sich dann sämtliche Unterlagen von Ihnen aushändigen lassen, sich um eine geordnete Zusammenfassung des von Ihnen vorgebrachten Sachverhalts bemühen und Ihnen anschließend einen vernünftigen Rat geben, welche Ansprüche Ihnen zustehen könnten, wie diese in einem Prozess bewiesen und durchgesetzt werden können, sowie Ihnen die groben weiteren Kosten einer anwaltlichen Vertretung ausrechnen (für den Fall, dass der Prozess einen gewissen Verlauf nimmt) und das Prozessrisiko einschätzen können. Oft führt jedoch auch eine außergerichtliche Tätigkeit bereits zum gewünschten Erfolg. Sollte dies nicht der Fall sein, sollte beim Bestehen berechtigter Ansprüche Klage erhoben werden.


Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Frage eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben. Möchten Sie eine weitergehende Erläuterung haben, so nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser ersten rechtlichen Einschätzung, aufgrund der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis aller Sachverhaltsumstände geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des gesamten Sachverhaltes wünschen, empfehle ich Ihnen, einen Rechtsanwalt in Ihrer Nähe zu kontaktieren und mit ihm die Sachlage nach seinem Einblick in sämtliche, bei Ihnen vorhandene Unterlagen und einer darauf aufbauenden Prüfung der Rechtslage konkret zu besprechen.

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss

Rechtsanwalt

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