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Kaution und Nebenkostenabrechnung

06.10.2009 14:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

meine Freundinn hatte in Ihrem letzten Mietverhältnis folgendes Problem:

Durch ausbleibende Lohnzahlungen bestanden bei ihrem Mietverhältnis 4 Monate Mietrückstand.
Der Verwalter beantragte einen Mahnbescheid und betreibt nun die Vollstreckung aus dem Vollstreckungsbescheid.

Gleichzeitig hat der Verwalter jedoch noch 2 Monatsmieten Kaution vorliegen, die er einfach nicht verrechnet.
Ebenfalls liegt die Betriebskostenabrechnung schon seit lämngerem dem Verwalter vor, der diese offensichtlich einfach nicht aushändigt. Da meine Freundin längere Zeit bei mir wohnte, erwartet sie eine Betriebskostenrückzahlung, die zumindest die Forderung erheblich minimieren würde.

Wie kann man nun vorgehen?

Das Mietverhältnis wurde schon zum 31.01.2009 gekündigt.

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Der Mieter hat grundsätzlich nicht das Recht, ohne Zustimmung des Vermieters die laufende Miete oder andere Forderungen mit der Kaution aufzurechnen, selbst wenn das Mietverhältnis schon beendet ist. Ein solches Recht hat nur der Vermieter. Hieraus ergibt sich aber auch, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, eine solche Aufrechnung vorzunehmen.
Der Vermieter hat im Regelfall sechs Monate lang das Recht, zu prüfen, ob ihm noch Ansprüche gegen den ehemaligen Mieter aus Schadensersatz, Nebenkosten etc. zustehen. Ein Aufrechnungsrecht für den Mieter besteht frühestens nach Ablauf dieser Zeit.

Zudem existiert bereits ein Vollstreckungsbescheid. Eine Aufrechnungserklärung allein würde dagegen auch nichts helfen. Ihre Freundin müßte daher den Vollstreckungsbescheid mit Rechtsmitteln angehen (Vollstreckungsabwehrklage), für die aber nach Ihrer Schilderung momentan kein Grund ersichtlich ist.

Es ist daher Ihrer Freundin anzuraten, zunächst die offene Summe zu begleichen, damit nicht aus dem Titel gegen sie vorgegangen wird. Anschließend bzw. parallel dazu ist der Vermieter aufzufordern, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen und die Kaution herauszugeben. Dies sollte zu Beweiszwecken schriftlich erfolgen. Reagiert der Vermieter hierauf nicht, kann eventuell mittels eines Anwalts und später mit Hilfe des Gerichts vorgegangen werden.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 06.10.2009 | 15:35

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Nur ist es doch vorliegend so, dass das Mietverhältnis seit 31.01.2009 (mithin seit 9 Monaten) nicht mehr besteht.
Kann dann aufgerechnet werden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.10.2009 | 15:51

Sehr geehrter Fragesteller,
aufgrund der Existenz des Vollstreckungsbescheides reicht eine Aufrechnung alleine für sich gesehen auf keinen Fall aus.
Es muss also gegen den Vollstreckungsbescheid, um dessen Höhe zu verändern, auf jeden Fall ein Rechtsbehelf eingelegt werden.
Ob zur Begründung dieses Rechtsbehelfs erfolgreich eine Aufrechnung mit der Kautionsrückzahlung angebracht werden kann, muss im genauen Einzelfall geprüft werden. Hier müsste zumindest dem Vermieter nachgewiesen werden, dass es ihm möglich war für das Jahr 2008 bereits eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen oder es müsste anhand des vergangenen Mietverhältnisses aufgezeigt werden, dass mit einer Nebenkostennachzahlung nicht oder nicht in der Höhe der Kaution zu rechnen ist.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

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