Nebenkostenabrechnung: Ausnahme der 12-Monatsfrist

Question

Hallo, in meiner alten Wohnung ging laut Nebenkostenabrechnung die Abrechnungsperiode immer von August des einen bis Juli des nächsten Jahres. Ich habe die Abrechnung für die Periode August 05 bis Juli 06 erst im Oktober 2007 erhalten. Laut Gesetz müsste ich diese wohl nicht mehr bezahlen, da die Abrechnung am 1.8.07 verjährt ist. Jetzt redet sich meine Vermieterin damit heraus, dass sie die für die Abrechnung nötigen Belege immer erst am Jahresende, also Ende Dezember/Anfang Januar erhält. Außerdem sei sie von Februar bis Juli wegen mehrerer Operationen fortlaufend krankgeschrieben gewesen. Da ich aber im Februar 07 dort ausgezogen bin, weiss ich, dass sie nur wegen kleinerer OPs krank war, so hatte sie eine OP an der Hand wegen eines Karpaltunnelsyndroms. Sie war in dieser Zeit dreimal in meiner alten Wohnung, um Wohnungsbesichtigungen mit potentiellen Nachmietern durchzuführen, und da ging es ihr bis auf eine verbundene Hand sehr gut. Die eigentlichen Nebenkostenabrechnungen erstellt übrigens nicht sie selbst, sondern eine andere Firma, die von ihr damit beauftragt wird. Dort hat sie die Rechnungen erst im August 07 eingesandt.
Jetzt meine Frage: Hat sie nach den gegebenen Bedingungen das Recht, die geforderten Nebenkosten für den Zeitraum Juli05-August06 nachzufordern?

Rechtsanwalt Maurice Moranc · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragensteller,

die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt auf Grundlage der von Ihnen bereitgestellten Informationen. Meine Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Orientierung, da das Weglassen oder Hinzufügen von Details zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich. Die Beantwortung Ihrer Frage im Rahmen dieser Plattform kann daher nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort ersetzen.

Zur Sache:

Nach § 556 Abs. 3 BGB verjährt der Anspruch des Vermieters mit Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums. Der Anspruch Ihrer Vermieterin für den Abrechnungszeitraum 01.08.2005 - 31.07.2006 ist somit mit Ablauf des 31.07.07 verjährt. Eine Nachforderung Ihrer Vermieterin ist also ausgeschlossen.

Das Gesetz sieht eine Ausnahme von der 12-Monatsfrist nur dann vor, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.
In Ihrem Fall versucht Ihre Vermieterin genau diese Ausnahme für sich zu nutzen. Das Argument Ihrer Vermieterin, die Abrechnungen erhalte sie erst im Dezember, dürfte meines Erachtens nicht zur Fristverlängerung führen. Zum einen blieb ihr selbst dann eine angemessene Zeit von 7 Monaten, um die Nebenkostenabrechnung ordnungsgemäß zu erstellen. Zum zweiten scheinen die Operationen nach Ihrer Schilderung nicht weiter hinderlich gewesen zu sein, sodass auch diese keinen ausreichenden Grund darstellen. Meines Erachtens reichen die vorgebrachten Gründe Ihrer Vermieterin insgesamt also nicht aus, um die Verjährung zu verneinen.

Im Ergebnis dürfte die Nebenkostenabrechnung verjährt sein. Ihre Vermieterin hat daher keinen Anspruch mehr auf Zahlung der Nachforderung.

Für eine abschließende Beurteilung des Sachverhalts empfehle ich, die Rechtslage mit einem Rechtsanwalt Ihres Vertrauens konkreter zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass hierbei weitere Kosten entstehen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort eine erste Orientierung gegeben zu haben.

Für eine Nachfrage stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Maurice Moranc
Rechtsanwalt

Nebenkostenabrechnung: Ausnahme der 12-Monatsfrist

Mietrecht, Wohnungseigentum