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Mietrecht/Nebenkosten: Müllkosten & Wasserkosten in Mischhaus Privat&Gewerbe

24.03.2013 19:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Silke Jacobi


Zusammenfassung: Der Mieter kann innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnungen Einwendungen erheben und eine Belegeinsicht verlangen. Ob nachträglich eingebaute Wasseruhren in der Nebenkostenabrechnung umgelegt werden können, hängt davon ab, ob der Vermieter die Zähler kauft oder mietet.

Frage zu: MIETRECHT / NEBENKOSTEN-ABRECHNUNG / MÜLL

Wir wohnen in einem Doppelhaus.
Die beiden Häuser bestehen aus insgesamt 16 Privathaushalten (2 bis 4 Zimmer-Wohnungen) 1 Büro und 2 Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss.
Die Gewerbe-Einheiten sind jeweils ca. 100m groß.
Eine der beiden Gewerbeeinheiten ist ein Handy-Geschäft, das andere ein
großer 24-Stunden-Kiosk mit Getränken, Snacks, Internetstube.

Beide Haushälften teilen sich im Innenhof einen Entsorgungsbereich mit
2 Papier-Containern, 4 Gelben Tonnen und 8 Schwarzen Tonnen.
Alle werden von allen Parteien gemeinschaftlich genutzt.

Das Gewerbe produziert große Mengen an Müll – insbesondere Verpackungsmüll.
Da die Mülltonnen zwischen Gewerbe- und Privathaushalten nicht getrennt sind,
sind nicht nur die Tonnen ständig überfüllt, sondern wir können auch (an den immer gleichen, blauen Säcken) erkennen, dass der Müll großteilig vom Gewerbe erzeugt wurde.

Bei der letzten Nebenkostenabrechnung fiel uns auf, dass die Nebenkosten bei Müll gestiegen sind. Daraufhin haben wir uns (7 Privat-Parteien des Hauses) zusammenschlossen und unseren Hausverwalter um Erklärung gebeten.

Zunächst teilte man uns mit, die Kosten seien entstanden, weil die Stadt den Restmüllbedarf für unser Haus neu festgesetzt habe. Ein solcher Vorgang entzöge sich dem Einwirkungsbereich der Hausverwaltung. Ferner gäbe es „sehr wahrscheinlich" keine Müllvermischung.

Wir hakten nach und erhielten durch die Hausverwaltung die Kopie einer Verfügung der Stadt Frankfurt. Aus dieser Verfügung geht hervor, dass die bisherige Anzahl der Behälter - aufgrund des hohen Müllaufkommens - nicht ausreiche und daher hochgesetzt wurde. Dies sei durch Mitarbeiter des Umweltamtes und der Entsorgungsbetriebe festgestellt worden.

Wir haben mittlerweile auch Fotos aus den vergangenen 6 der überfüllten Tonnen der Hausverwaltung zukommen lassen – bisher ohne eine Reaktion.



Frage zu: MIETRECHT / NEBENKOSTEN-ABRECHNUNG / WASSER

Ferner gibt es noch folgendes Problem:
Der Wasserverbrauch im den Häusern wird nach Fläche ermittelt.
Nur die Gewerbeeinheiten haben eigene Zähler.
Der Verbrauch der Privathaushalte wird über Differenz der Gesamtsumme ermittelt. Hier kommen extreme Schwankungen heraus (bspw. bei mir 190,00 Euro in 2010 und 450,00 Euro in 2011).

Auf Nachfrage, ließ der Hausverwalter uns wissen: „Es wird immer wieder festgestellt, dass Mieter durchlaufendes Wasser der WC-Spülung oder Leckagen verspätet melden."

Wir können diese Auffassung nicht teilen.

Alle Mieter unserer Haushälfte haben sich abgestimmt, Nebenkosten-Nachforderungen für 2011 zunächst nicht zu leisten.
Der Hausverwalter wurde von uns gemeinschaftlich darauf hingewiesen, daß zuerst die Unklarheiten bei der Abrechnung ausgeräumt sein müssen.

KONKRETE FRAGEN:

Aus den geschilderten Sachverhalten ergeben sich für uns folgende Fragen an Sie:

1.) Wir vermuten, für 2011 zu viel Müllgebühren & nicht nachvollziehbare Wassergebühren vorausgezahlt zu haben, bzw. nachgefordert bekommen zu haben.

Haben wir die Möglichkeit, dies anzufechten, oder sollten wir die NK-Abrechnung 2011 begleichen, auch wenn sich für uns noch offene Fragen stellen?

2.) Für die Zukunft: Gibt es eine Grundlage, eine klare Abtrennung von Privat- und Gewerbemüll (in der Abrechnung - aber auch räumlich durch z.B. Gitter) zu erzwingen?

3.) Wenn wir pro Wohnung eine Wasseruhr wollen, kann der Hausbesitzer die Kosten auf uns umlegen, ist das richtig? Können wir ihn unverbindlich dazu auffordern, uns dafür einen Kostenvoranschlag zu liefern?

Um in der Korrespondenz mit der Hausverwaltung rechtsverbindliche Formulierungen zitieren zu können, bitten wir Sie, in Ihrer Antwort die relevanten Paragraphen anzugeben. Sollten sie zur fundierten Beantwortung noch Informationen aus der NK-Abrechnung oder dem Mietvertrag benötigen, geben sie dies bitte an.

Vielen Dank!

Sehr geehrte(r) Ratsuchend(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Informationen im Rahmen einer rechtlichen Ersteinschätzung beantworten möchte. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine tiefergehende anwaltliche Prüfung nicht ersetzen kann oder soll. Durch das Hinzufügen oder Weglassen von Details und Informationen kann sich die rechtliche Beurteilung u. U. noch erheblich verändern.

Dies vorangeschickt, komme ich zur Beantwortung Ihrer Fragen:

Frage 1:

Nach § 556 Abs. 3 BGB ist über die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung für das Jahr 2011 musste Ihnen ferner im Normalfall bis zum 31.12.2012 zugegangen sein. Sie als Mieter haben das Recht, Einwendungen gegen die Abrechnung geltend zu machen, § 556 Abs. 3 BGB. Einwendungen müssen innerhalt einer Frist von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung schriftlich erhoben werden.

Sofern seit dem Zugang der Abrechnungen für das Jahr 2011 noch keine 12 Monate verstrichen sind, könnten Sie also die Einwendungen gegen die Positionen Müllgebühren und Wasserkosten oder auch gegen die gesamte Betriebskostenabrechnung geltend machen und eine Belegeinsicht zur Prüfung der Abrechnung verlangen. Nach der Belegeinsicht und Prüfung der Abrechnungen sollte in der Regel festgestellt werden können, ob die Nachzahlung berechtigt ist oder nicht. Sollten sich Abrechnungsfehler ergeben, sind diese entsprechend zu korrigieren, was sich natürlich auch auf die Nachforderung auswirken kann.

Sollten allerdings seit dem Zugang der Abrechnung bereits 12 Monate verstrichen sein, sind die Einwendungen ausgeschlossen und es wäre insoweit auch keine Prüfung bzw. Rechnungsberichtigung mehr möglich.

Eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung wird allerdings grundsätzlich schon vor Ablauf der 12-monatigen Einwendungsfrist zur Zahlung fällig.

Deshalb ist es zur Vermeidung von Mahnungen oft angebracht, die Nachzahlung in Höhe der unstreitigen Nachforderung zu zahlen und nur die streitigen Positionen bis zur Klärung zurückzuhalten. Sofern Sie die Nachforderung in voller Höhe begleichen wollen, sollte dies nur unter ausdrücklichen Vorbehalt und unter Hinweis auf die Einwendungen und einer evtl. Rückforderung geschehen.

Frage 2:

Bei der Betriebskostenabrechnung hat grundsätzlich eine Trennung nach Wohnraum und Gewerbefläche zu erfolgen, wenn durch die Gewerbekosten erhebliche Mehrkosten für die privaten Mieter entstehen. Nur wenn die Gewerbekosten in der Abrechnung nicht zu einer "ins Gewicht fallenden Mehrbelastung" führen, ist die gemeinsame Abrechnung und Ausweisung der Betriebskosten unproblematisch möglich (BGH Urteil v. 08.03.2006, AZ: VIII ZR 78/05).

Wenn eine getrennte Abrechnung für die Gewerbeeinheiten notwendig ist, gilt dies grundsätzlich für sämtliche Positionen der Betriebskosten und nicht nur für die Wasser- und Müllkosten.

Ob eine getrennte Abrechnung verlangt werden kann, hängt also maßgeblich davon ab, inwieweit die Kosten des Gewerbes die Kosten für die privaten Mieter beeinflussen und erhöhen. Dies lässt sich aber nur durch eine Belegeinsicht und eine konkrete Berechnung der Anteile engültig beurteilen. Auch vor diesem Hintergrund sollten Sie unbedingt die Belegeinsicht verlangen und die Betriebskostenabrechnung überprüfen lassen. Erst danach kann Ihre Frage in diesem Punkt seriös und abschließend beantwortet werden.

Ob eine tatsächliche Trennung des privaten Hausmülls und des Gewerbemülls möglich ist, hängt davon ab, ob bei den vorhandenen Müllbehältern eine entsprechende Aufteilung vorgenommen werden kann. Da es nach Ihren Angaben nur gemeinsame Mülltonnen gibt, wäre zunächst zu bestimmen, wieviel Müllinhalt den privaten Mietern und den Gewerbemietern zukommen muss, um dann ggf. eine absolute Trennung der Mülltonnen vornehmen zu können. Auf jeden Fall, können Sie von der Hausverwaltung verlangen, dass ausreichend - also dem Bedarf entsprechend - Abfallbehältnisse vorhanden sind.

Frage 3:

Wenn vom Vermieter nachträglich Wasseruhren eingebaut werden, so gilt dies grundsätzlich als eine Modernisierungsmaßnahme, die dazu berechtigt, die Einbau nach § 559 Abs. 1 BGB auf die Miete umzulegen. Das bedeutet, dass die jährliche Miete um 11% der für die Wohnung anfallenden Kosten erhöht werden darf. Die Anschaffungskosten können und dürfen daher nicht über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.

Werden die Wasseruhren vom Vermieter dagegen nur gemietet, so können die Kosten für Wartung, Ablesung etc. nach § 2 Nr. BetrKV in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.

Der nachträgliche Einbau von Wasseruhren ist grundsätzlich eine Entscheidung des Vermieters, die der Mieter als Modernisierungsmaßnahme nach § 554 BGB zu dulden hat.

Nach § 554 Abs. 3 BGB muss dem Mieter bei einer Modernisierung auch die zu erwartende Mieterhöhung spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden. Insoweit würden Sie also von den Kosten, die für Sie durch den Einbau entstehen würden, vorab Kenntnis erhalten. Daneben können Sie auch im Vorfeld um Übersendung eines (unverbindlichen) Kostenvoranschlags bitten. Die Mitteilung der voraussichtlichen Kosten können Sie grundsätzlich auch dann verlangen, wenn die Zähler nicht angeschafft, sondern gemietet werden. Letzteres ergibt sich aus § 560 BGB, wonach der Vermieter verpflichtet ist, eine Veränderung der Betriebskosten vorab mitzuteilen und zu erläutern.

Um zu prüfen, ob die Betriebkostenabrechnung insbesondere in den Punkten Müll- und Wasserkosten korrekt ist und um festzustellen, ob eine getrennte Abrechnung von Gewerbeeinheiten und Wohnungen notwendig ist, sollten Sie - wenn die Einwendungsfrist noch nicht verstrichen ist - schnellstens die Einwendungen schriftlich geltend machen und eine Belegeinsicht bei der Hausverwaltung fordern. Nach der Belegeinsicht sollten Sie die Abrechnungen und die evtl. Notwendigkeit einer gesonderten Abrechnung für die Wohnungen tiefergehend prüfen lassen und das Ergebnis der Hausverwaltung ebenfalls schriftlich mitteilen.

Bei der Erhebungen von Einwendungen und der Belegeinsicht reicht es aus, wenn Sie sich auf § 556 Abs. 3 BGB berufen.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Frage damit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin





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