Nebenkostenabrechnung, Umlagefähigkeit jährliche Nutzungsgebühr Kellerlichtschächte

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

gerne möchte ich Ihnen Ihre Frage wie folgt beantworten:

Ausgangspunkt für die Einordnung des benannten Kostenpunktes ist in der Tat § 2 Betriebskostenverordnung. Soweit sich diese bei den öffentlichen Lasten "namentlich auf die Grundsteuer" bezieht, sollen andere öffentliche Lasten zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden. Diese müssten jedoch - anders als die stets umlagefähige Grundsteuer - explizit benannt werden.
Zunächst entscheidend wäre damit die Frage, ob es sich überhaupt um eine öffentliche Last handelt. Dies wäre dann der Fall, wenn die Nutzungsgebühr sich ursprünglich aus dem Eigentum am Grundstück ergibt.

Vorliegend dürfte dies nicht gegeben sein. Die benannten Lichtschächte befinden sich auf öffentlichem Grund, ich gehe daher davon aus, dass der von Ihnen benannte Gebührenbescheid auf Basis des in ihrem Bundesland gültigen Straßen- und Wegerechts ergangen sein dürfte. Sodann erfolgen die Zahlungen vermutlich als so genannte Sondernutzungsgebühren. Denn faktisch nutzen Sie als Eigentümer(in) die öffentliche Straßenfläche, allerdings über deren eigentlichen Nutzungszweck hinaus.
Damit handelt es sich nicht um eine öffentliche Last, die dem Grundeigentum an sich entspringt. Die in Rechnung gestellten Gebühren sind damit nicht über § 2 Betriebskostenverordnung umlagefähig.

Etwas anderes könnte gelten, wenn man die Kosten explizit als umzulegende Nebenkosten in den Mietvertrag mit aufnimmt. Einzig hierfür in Frage käme eine Aufnahme unter "sonstige Kosten". In diesem Fall sollten Sie in der Tat den sichersten Weg wählen und die Kosten nur in den Verträgen umlegen, die durch die Nutzung der betreffenden Kellerabteile auch tatsächlich betroffen sind.
Dies mag insbesondere dann gut vertretbar sein, soweit die Kellerschächte etwa aufgrund öffentlicher Bauvorschriften zwingend vorgesehen sind, was beispielsweise zu Belüftungszwecken der Fall sein kann.
Der Vollständigkeit halber möchte ich abschließend darauf hinweisen, dass zu diesem Thema keine gefestigte höchstrichterliche Rechtsprechung besteht. Sollte es im Fall der Fälle also über diesen Punkt mit einem Mieter einmal zu einer Auseinandersetzung kommen, bestünde die Möglichkeit, dass ein den Einzelfall entscheidender Richter die Umlagefähigkeit verneint.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Angaben weitergeholfen zu haben. Gerne können Sie sich ergänzend über die Rückfragefunktion an mich wenden.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin