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Nebenkostenabrechnung, Gartenpflegekosten, Ermessen, Umlagefähigkeit

17.10.2014 10:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Zusammenfassung: Welche Kosten sind als "Gartenpflege" auf den Mieter umlegbar?

Sehr geehrte Damen und Herren,

nach 25 Jahren wurde eine überalterte und frostgeschädigte Buschhecke (Abtrennung zwischen Parkplatz und Rasenfläche) ersetzt durch ein Kiesbeet, um zukünftig weniger Pflegekosten zu verursachen. Angefallene Kosten ca. € 1.000,- . Geschätzte Kosten für Entfernung der alten Pflanzen und Einpflanzung neuer Ersatzpflanzen ca. € 800,-.

Frage: Kosten an Mieter umlagefähig?

Mit freundlichem Gruss,


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Es sind solche Kosten der Gartenpflege auf den Mieter umlagefähig, die eine Instandhaltung des Gartens darstellen und typischerweise regelmäßig anfallen wie beispielsweise Rasenmähen, Unkrautbeseitigung, Wässern, Düngen, Baum- und Strauchschnitt, etc.

Bei Anschaffungskosten von Pflanzen bzw. Erneuerung von Erde, Sand und Kies ist näher zu differenzieren. Eine Umlagefähigkeit setzt auch hier voraus, dass es sich um laufend wiederkehrende Anschaffungen handeln muss (etwa das saisonale Anpflanzen einjähriger Blumen). Nach Auffassung der Rspr. sind solche Kosten nicht umlagefähig, die einmalig anfallen wie die Beseitigung von Bäumen wegen Alters, Witterungs- und Umwelteinflüssen oder die zu groß geworden sind (AG Düsseldorf, WuM 2002, 488; so auch bereits AG Hamburg-Wandsbeck WuM 1986, 123). Kosten der Erstausstattung eines Gartens oder einer nachträglichen Umgestaltung sind ebenfalls nicht umlagefähig (OLG Düsseldorf, NZM 2000, 762).

Im Ergebnis ist daher davon auszugehen, dass in Ihrem Fall weder die Kosten für die Beseitigung der alten Hecke noch die Kosten der Umgestaltung durch das neu angelegte Kiesbeet umlagefähig sind.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 17.10.2014 | 12:00

Sehr geehrter Lerr Liedke,

danke für Ihre Stellungnahme.

Ich vermisse allerdings ein Eingehen auf den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, der mit dem Mietrechtsreformgesetz 2001 in das Gesetz aufgenommen worden ist (§ 556 Abs. 3 Satz 1, 2. Halbsatz BGB).

Danach soll der Vermieter im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraumes möglichst wirtschaftlich, d.h. mit Blick auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnisses vorgehen.

Innerhalb der gewählten Dienstleistungsart muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten, hat aber einen Ermessensspielraum.

Sie sind leider garnicht darauf eingegangen, ob der Ersatz der pflegebedürftigen Hecke durch ein pflegearmes Kiesbeet im Rahmen des Vermieter-Ermessens liegt und damit umlagefähig ist.

Ich bitte um Nachbesserung.

Ihre bisherige Stellungnahme halte ich für mangelhaft.

Mit freundlichem Gruss,

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.10.2014 | 12:16

Sehr geehrter Fragesteller,

der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz des § 556 III 1, Hlbs. 2 BGB stellt eine Schutzvorschrift zu Gunsten des Mieters dar. Hieraus folgt, dass der Vermieter unwirtschaftlich hohe Kosten nicht auf den Mieter umlegen kann (LG Dresden CuR 2004, 65) und der Mieter andernfalls sogar Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter geltend machen kann (BGH GE 2008, 116).

Umgekehrt widerspricht es dem gesetzgeberischen Sinn und Zweck, wenn dieses Wirtschaftlichkeitsgebot zum Nachteil des Mieters dazu führen könnte, dass Neuanschaffungen, die grundsätzlich eben gerade nicht umlagefähig sind, nunmher umlagefähig würden. Daher spielt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit auch nur innerhalb einer vom Vermieter gewählten Versorgungsart eine Rolle, jedoch keinesfalls bereits bei der Auswahl der Versorgungsart (BGH GE 2007, 1051).

Mit freundlichen Grüßen

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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