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Nebenkosten für Kellerraum, gewerbliche Vermietung

| 12.07.2019 11:33 |
Preis: 80,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


wir sind gewerbliche Mieter eines Büros. Da uns zum Büro Abstellflächen fehlten, haben wir einen Kellerraum im gleichen Gebäude bei der gleichen Wohnungsverwaltung dazugemietet. Dazu wurde ein Nachtrag zum Mietvertrag vereinbart. Die Miete beträgt 150.- € für den Kellerraum. Im Nachtrag wird festgelegt, dass die sonstigen Regelungen des (Haupt-)Mietvertrages unberührt sind und fortgelten sollen. Im Nachtrag wird die Gesamtmiete bestätigt. Die Nebenkostenvorauszahlung bleibt darin unverändert.

Jetzt hat die Hausverwaltung die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2017 erstellt. Darin enthalten für 2017 (relevante Monate 1.1.0 - 31.12.) an Nebenkosten 293,37 € brutto für den Kellerraum, zusätzlich möchte man gerne ab dem 1.7.19 für den Kellerraum Nebenkosten per Vorauszahlung erheben, und zwar in Höhe von 76,37 €.

Hauptkostenpositionen sind Heizkosten (15,53.- €), der Keller ist nicht beheizbar; Stromkosten (46,72 €), der Keller hat keine Steckdosen und nur eine Neonröhre an der Decke, Grundsteuer, Müllgebühren (der Keller verursacht keinen Müll), Hausverwaltung etc.

Wir meinen, dass wir die Nebenkosten nicht bezahlen müssen, da das Verhältnis von Miete zu Nebenkosten (2:1) schon mal grob unbillig ist und viele der Kosten (Heizung, Wasser, Müll, Abwasser) gar nicht anfallen können. Gemäß §2 WoFIV fallen für Kellerräume keine Nebenkosten an. Der Vermieter argumentiert aber, dass es eine gewerbliche Versicherung sei und zitiert die Betriebskostenverordnung. Da die Nebenkosten im Vertrag nicht ausgeschlossen seien, würden sie auch für den Kellerraum berechnet.

Müssen wir die Nebenkosten für den Kellerraum bezahlen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten, hier gilt im Prinzip beide Parteien haben ein wenig Recht.

Zunächst möchte ich voranstellen, dass auch für einen Keller Nebenkosten erhoben werden dürfen. Insbesondere auch im Gewerberaummietrecht, denn hier kommt es i.d.R. auf die Nutzfläche und den vertraglichen Vereinbarungen an. So unterscheidet man zwar zwischen Funktionsfläche, Verkehrsfläche und Nutzfläche gleichwohl dennoch können diese Nebenkosten bzw. einer darauf entfallenen Umlage unterliegen. Kellerräume werden im Gewerbe regelmäßig als Nutzfläche zugeordnet. Werden die Nebenkosten auf die vermietete Nutzfläche umgelegt, dann können die Keller- und Lagerräume daher auch Bestandteil der Abrechnung sein.

§ 2 WoFlV ist hier vorliegend nicht einschlägig, da es sich um Gewerberaum und nicht Wohnraum handelt. Daher können die Parteien auch eine Abrechnung nach der tatsächlichen Nutzfläche vereinbaren, wozu eben auch Keller- und Lagerräume zählen.

Hierbei muss aber danach differenziert werden, ob Nebenkosten hinsichtlich dem Keller erst einmal grundsätzlich vereinbart sind. Dies kann ich aus den bisherigen Informationen nicht zweifelsfrei erkennen. Sind insoweit im Nachtrag keine Nebenkosten oder deren Umlage vereinbart scheidet die Abrechnung von Nebenkosten m.E. für den Keller aus.

(Gerne können Sie mir die Unterlagen auch zu senden, damit ich diese prüfen kann)

Hinsichtlich den abzurechnenden Nebenkosten können aber auch nur solche umgelegt werden, welche tatsächlich entstehen. Fixkosten, wie Grundsteuer, Allgemeinstrom, Versicherung, Müllgebühren, im Gewerbe auch Hausverwaltung wenn vereinbart etc. fallen i.d.R. darunter.

Verbrauchskosten jedoch nur insoweit, wie Sie tatsächlich anfallen.

Im vorliegenden Sachverhalt bedeutet dies, dass sofern der Raum nicht beheizbar ist keine Heizkosten umgelegt werden können, gleiches gilt für Wasser & Abwasser, wenn kein Wasseranschluss vorhanden ist. Hier darf nur die konkrete beheizte Fläche berücksichtigt werden.

Bei den Stromkosten wird dies problematischer. Allgemeinstrom für Licht wäre insoweit umlegbar. Separater Strom dagegen wohl nicht, wenn keine Stromabnahmemöglichkeit besteht, wobei hier gesonderte Regelungen vereinbart werden können.

Ohne Kenntnis der Vertragsunterlagen ist meine Einschätzung daher erstmal recht allgmein gehalten, jedoch haben Sie als auch der Vermieter teilweise Recht. Um den Sachverhalt abschließender und konkreter prüfen zu können, können Sie mir gerne via Email oder Upload eine Abschrift des Mietvertrags, der Nachtragsvereinbarung zum Kellerraum als auch der Nebenkostenabrechnung zukommen lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 16.08.2019 | 15:37

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"die Zusage, weitere Unterlagen zu prüfen, wurde leider nicht eingehalten, stattdessen wird man hingehalten. Daher muss ich den Vorgang jetzt erneut von einem anderen Anwalt prüfen lassen und die Aktion war ziemlich unnütz.

Ergänzung: Zwischen dem Angebot, die Unterlagen zu prüfen, und dem Urlaub des Anwalts, verstrichen drei Wochen."
Stellungnahme vom Anwalt:
Ja es vergingen 3 Wochen, da auf Unterlagen gewartet wurde und kostenpflichtige sowie fristabhängige Aufträge vorrangig bearbeitet wurden, insbesondere wenn kein Rechtsverlust durch Zuwarten droht. Daher hätte ich die Anfrage nach vorzeitiger Rückkehr aus dem Urlaub gerne bearbeitet.

MfG
RA Lembcke
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