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gewerblicher Mietvertrag für Kindertagestätte/Abrechnung der Nebenkosten

01.02.2012 21:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Hallo,
wir sind ein gemeinnütziger Verein und zahlen seit Beginn ,Jan. 2010 nur die Kaltmiete bis heute.
Nun trat vor ein paar Tagen mein Vermieter an mich heran und kündigte für 2010 und 2011 die Nebenkostenabrechnung an und bat noch um ein halbes Jahr Zeit dafür....
Meine Frage ist nun ob für das Jahr 2010 nicht schon die Verjährung eintritt und wann für 2011. Bis wann müsste er Sie uns vorlegen um von uns nun auch die Nebenkosten einzufordern.

Sehr geehrte Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Zunächst sollte anhand des Mietvertrags geklärt werden, wie sich die monatliche Gesamtmiete zusammen setzt.

Üblich ist eine Vereinbarung, die die Zahlung der Kaltmiete zuzüglich Vorauszahlungen auf die Nebenkosten vorsieht. Über die Höhe der tatsächlich angefallenen Nebenkosten wird jährlich durch die Nebenkostenabrechnung abgerechnet. Dann kann sich entweder ein Guthaben für den Mieter oder eine Nachzahlungspflicht ergeben.

Denkbar ist aber auch eine Bruttomiete, d. h. eine Miete, in der die Nebenkosten bereits enthalten sind. In diesem Fall sind mit der Bruttomiete die Nebenkosten abgegolten. Eine Nebenkostenabrechnung gibt es dann nicht. Diese mietvertragliche Regelung ist aber selten.


2.

Da die Regelung, daß der Mieter die Nebenkosten neben der Grundmiete zu zahlen hat, gewissermaßen der "Grundfall" eines Mietvertrags ist, unterstelle ich, daß auch Ihr Mietvertrag eine Grundmiete und Nebenkostenvorauszahlungen vorsieht.

In diesem Fall wäre der Vermieter verpflichtet und berechtigt, über die Nebenkosten abzurechnen. Das Ergebnis sehen Sie in der Nebenkostenabrechnung.

Wenn Sie Nebenkosten zu tragen haben, müssen Sie den Mietvertrag im nächsten Schritt darauf prüfen, welche Neben- oder Betriebskosten dort aufgeführt sind. Umlagefähig sind nämlich nur die Betriebskosten, die der Vermieter dem Gesetz nach umlegen darf und die darüber hinaus auch im Mietvertrag aufgelistet sind.


3.

Der Vermieter muß die Abrechnung der Nebenkosten spätestens 12 Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums vornehmen. Bei dieser Frist handelt es sich um eine sog. Ausschlußfrist. D. h., legt der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht fristgerecht vor, verliert er das Recht auf evt. Nachforderungen.

Wenn das Wirtschaftsjahr das Kalenderjahr ist, mußte die Nebenkostenabrechnung für 2010 spätestens bis zum 31.12.2011 vorgelegt werden. Für 2011 hat der Vermieter Zeit bis zum 31.12.2012.

Hat der Vermieter für das Wirtschaftsjahr 2010 keine Nebenkostenabrechnung vorgelegt, kann er nichts mehr nachfordern.

Allerdings ist der Anspruch auf die Nebenkostenvorauszahlungen (sofern diese vereinbart aber nicht gezahlt worden sind) noch nicht verjährt. Hier beträgt die Verjährungsfrist drei Jahre. Verjährung hinsichtlich der Vorauszahlungen für 2010 tritt erst mit Ablauf des 31.12.2013 ein. Hinsichtlich 2011 wäre es das Jahr 2014, wobei aber, wie oben gesagt, für 2011 noch eine Nebenkostenabrechnung erstellt werden könnte.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab, Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 02.02.2012 | 11:29

Sehr geehrte Fragesteller,

ergänzend möchte ich noch auf ein Urteil des BGH vom 27.01.2010, Aktenzeichen XII ZR 22/07, hinweisen.

Dieses Urteil sagt, kurz zusammengefaßt, Folgendes:

Im Gegensatz zu Wohnraummietverhältnissen gibt es bei der Gewerberaummiete keine gesetzliche Frist, innerhalb der der Vermieter über die Nebenkosten(vorauszahlungen) abzurechnen hat. Das ist soweit eindeutig. Der BGH hat nunmehr entschieden, daß auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist über die Nebenkosten abrechnen muß. Insoweit kann ich auf meine Ausführungen verweisen.

Bei der Bemessung dieser Frist orientiert sich der BGH wiederum an den Regelungen zur Wohnraummiete und gelangt zu dem Ergebnis, daß eine Abrechung innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechungszeitraums vorzulegen ist.

Zur Wohnraummiete besteht folgender Unterschied: Versäumt der Vermieter bei der Vermietung einer Wohnung die Abrechungsfrist von einem Jahr, so ist er gem. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB mit einer sich eventuell aus der Abrechung ergebenden Nachforderung ausgeschlossen. Diese gesetzliche Regelung bezieht sich nach ihrem Wortlaut jedoch ausschließlich auf Wohnraummietverhältnisse und ist nach Auffassung des BGH auf die Gewerberaummiete auch nicht entsprechend anwendbar. Der Vermieter von Gewerberäumen kann daher auch nach Ablauf der Jahresfrist noch Nachforderungen stellen.

Vorrangig muß aber geklärt werden, welche Regelung der Mietvertrag enthält.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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