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Nebenkosten gewerblicher Mietvertrag

09.01.2009 11:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch


Sehr geehrte Damen und Herrn,

Als Vermieter eines Gewerbeobjektes haben wir eine Mietpartei, die Ihre Nebenkostenabrechung nicht begleicht. Die Nebenkostenabrechnung 2006 wurde dem Mieter Fristgerecht zugestellt. Der Mieter wurde mehfach schriftlich und mündlich zur Zahlung aufgefordert. Ein einspruch gegen die Nebenkostenabrechung erfolgte nicht. Eine Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen wurde vom Mieter innerhalb der 4 Wochenfrist nicht gewünscht. Nach ca. 10 Monaten verzug erklärt der Mieter, daß er die Nebenkostenabrechnung nicht akzeptiert, da gesetzlich vorgeschrieben sei, alle Rechnungen die Grundlage für die Abrechnung müssen der Abrechnung beigelegt werden, sowie alle Nebenkostenabrechnungen der übrigen Mieter. Da die Vorauszahlung auf die Nebenkosten inkl. der Heizkosten für das 230m² Objekt nur 100€ betrug, da der Mieter das Objekt als Lager angemietet hatte, jetzt dor aber eine Werkstatt und ein Ladengeschäft betreibt war für das Jahr 2006 eine Nachzahlung von ca. 1.400€ fällig. Darufhin wurden schriftlich die Nebenkosten für den Mieter angepasst. Dieser kommt der Erhöhung jetzt seit einem Jahr nicht nach und zahlt weiterhin nur den alten Betrag. Da die Nebenkosteabrechung 2007 ebenfalls erstellt wurde und auch hier deswegen ein ähnlicher betrag zu Buche steht wurden dem Mieter gleich mit der Nebenkostenabrechnung mehere Termin zur Einsichtnahme und Erläuterung vorgeschlagen. Der Mieter hat auf die Nebenkostenabrechung 2007 auch mit keinem Widerspruch reagiert und auch keinen der Termine wahrgenommen. Die Abrechnug 2007 wurde ebenfalls nicht bezahlt. Die Nebenkosteabrechnungen wurde mit den aktuellsten versionen martüblicher Abrechnusprogramme erstellt und enthalten neben der Heizkosteabrechnug Verbrauchserfassung über elektronische Wärmemegenzähler nur Anteilige Grundsteuer Haftplicht Feuerversicherung und Kaltwasserkosten(erfasst über Einzelzähler).
Wie ist die rechliche Lage und wie sollte das weitere Vorgehen aussehen.

Freundliche Grüße
PMe

Sehr geehrter Fragesteller,

1.
nachdem Sie eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung dem Mieter zugestellt haben, hat der Mieter 12 Monate Zeit Einwendungen gegen die Abrechnung vorzubringen; § 556 Absatz 3 BGB. Dabei müssen die Einwendungen konkret benannt werden und dürfen sich nicht auf allgemeine Bedenken beschränken. Eine solche konkrete Einwendung wurde nach Ihrer Schilderung vom Mieter nicht erhoben. Vor allem hat der Mieter kein Anspruch auf Zusendung, der Rechnungen, die die Grundlage für die Betriebskostenabrechnung bilden; BGH Urteil vom 8. März 2006 VIII ZR 78/05.

2.
Sie können nach Abrechnung der Betriebskosten sofort Ihre Ansprüche gegen den Mieter geltend machen. Das Einhalten einer Prüfungsfrist für den Mieter ist nicht notwendig; BGH Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04.

3.
Gem. § 560 Absatz 4 BGB können Sie eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung gegenüber dem Mieter vornehmen. Dabei darf die Erhöhung die Angemessenheit nicht übersteigen. Dies ist idR dann der Fall, wenn die Vorauszahlungen den zu erwartenden Kosten entsprechen. Der Vermieter kann dabei einen "Sicherheitszuschlag" von 10% veranschlagen um etwaigen Steigerungen der Nebenkosten zu begegnen.

4.
Da sich der Mieter weigert die Nebenkosten zu begleichen, rate ich Ihnen die Kosten nunmehr einzuklagen.
Darüber hinaus könnte auch die Möglichkeit der fristlosen Kündigung bestehen. Ob dies der Fall ist,kann jedoch von hier nicht beurteilt werden.
Für die Durchsetzung Ihrer Ansprüche rate ich Ihnen einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl zu beauftragen.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

PS.: Wenn Sie diese Antwort bewerten, helfen Sie mit, diesen Service transparenter und verständlicher zu gestalten.

Nachfrage vom Fragesteller 09.01.2009 | 13:20

Sehr geehrter Her Bordasch,

vielen Dank für die kurzfristige Beantwortung meiner Frage. In welchem Zeitraum ist eine Nebenkostenabrechnung fällig? Wenn ich Ihre Antwort richtig interpretiere sofort. Können dann ab diesem Zeitpunkt Zinsen geltend gemacht werden. Die offenen Nebenkosten für 2006 und 2007 entsprechen ca. zweienhalb Monatsmieten, kommt die für 2008 hinzu sind es voraussichtlich 4,5 Monatsmieten. Ist hier eine Grundlage für eine fristlose Kündigung gegeben.

Freundliche Grüße
PMe

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.01.2009 | 13:42

Sehr geehrter Fragesteller,

Fällig wird die Nebenkostenabrechung sofort.
Zinsen können Sie erst dann verlangen, wenn sich der Schuldner in Verzug befindet. Dies erfolgt idR durch eine Mahnung gem. § 286 BGB. Nach Ablauf der in der Mahnung genannten Frist haben Sie Anspruch auf Zinsen gem. § 288 BGB.

Nachzahlungsbeträge von Nebenkostenabrechnungen gehören nicht zur Miete im Sinne des § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB, der zur außerordentlichen Kündigung bei Zahlungsverzug von mindestens 2 Monatsmieten berechtigt.

Sie könnten jedoch dann außerordentlich kündigen, wenn Sie die Nebenkostenvorauszahlung wirksam angepasst haben und dieser offene Differenzbetrag 2 Monatsmieten entspricht.

Darüber hinaus kann auch ein außerordentliches Kündigungsrecht bei beharrlicher Zahlungsverweigerung gem. § 543 Absatz 1 BGB bestehen. Wie ich bereits oben geschrieben habe, bedarf dies jedoch einer eingehenden Prüfung, die im Rahmen einer Erstberatung nicht geleistet werden kann.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
- Rechtsanwalt -

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