Nebenkosten bzw. Energieausweis

Question

Verkauf unseres EFH zum 24.08.09. Gleichzeitig Grundstück für einen Neubau gekauft. Für Bauphase müssen wir uns einmieten. Über einen Makler (Annonce Immobilienscout) nehmen wir Kontakt zu dem Vermieter des Hauses auf. Klären ihn über unsere Situation auf (werden für ca. ein Jahr dort wohnen). Er ist einverstanden. Ich äußere Bedenken wegen der Nebenkosten zur Miete (750 €}, da das Haus aus den 70er Jahren stammt, sehr schlecht isoliert ist, per Nachtspeicheröfen beheizt wird, sowie über einen Pool u. über eine Sauna im Keller verfügt.
Er sagt sein Haus(er wohnt nebenan ) sei vergleichbar u. er habe ca.300€ pro Monat. Soviel mehr könne es nicht sein. Auf Nachfrage sagt er den Energieausweis werde er nachreichen. Das ist bis heute nicht erfolgt. Nun kam nach 8 Monaten die erste Rechnung des Energieversorgers. Danach haben wir für 4600 € Strom verbraucht. Ich habe den Vermieter auf diese extremen Kosten angesprochen und er meinte,, ohne dass ich davon sprach es sei von seiner Seite keine arglistige Täuschung. Das Haus ist seit 3 Jahren in seinem Besitz und wir sind das dritte Mietverhältnis. Die Vormieter hatten anscheinend auch sehr hohe Kosten. Laut Vermieter hatten die sich falsch verhalten. Da wir in ca. 3 Mon. in unser neues Haus ziehen werden, sollte der Makler das Haus wieder inserieren. Als er von uns über die Höhe der Nebenkosten informiert wurde hat er das Haus aus dem Angebot genommen. Wir haben dann von ihm noch erfahren, dass die beiden vorherigen Mietverhältnisse von anderen Maklern angebahnt wurden. Jetzt besitzt der Vermieter noch die Dreistigkeit und will während unserer restlichen Mietzeit noch neue Fenster einbauen. Durch den Pool sind diese hohen Kosten nach Aussage des techn. Betreuers übrigens nicht zu erklären. Die Sauna wurde sehr selten genutzt.
Wie sieht die rechtliche Situation für und aus?
Wären wir vorher über diese extremen Kosten informiert wurden hätten wir dieses Haus auf keinen Fall gemietet.

Rechtsanwalt Michael Vogt · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Ratsuchender,     gerne darf ich Ihre Frage wie folgt beantworten:    Anhand Ihrer Sachverhaltsschilderung darf ich zunächst davon ausgehen, dass Sie einen direkten Vertrag mit dem Stromversorgungsunternehmen geschlossen haben, die Stromkosten also nicht im Wege von Vorauszahlungen an den Vermieter erbracht werden.    Dementsprechend kann es aus meiner Sicht &#8211; da der Mietvertrag ja sowieso in Kürze endet &#8211; nur um die Frage gehen, ob der Vermieter im Wege eines Schadensersatzanspruchs an den hohen Stromkosten beteiligt werden kann.    Hierzu kann letztendlich nur auf die Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht abgestellt werden.    So ist anerkannt, dass der Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrags verpflichtet ist, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die für diesen erkennbar von besonderer Bedeutung sind. &lpar;BGH WPM 1980, 1365&rpar; Bei Verletzung dieser Aufklärungspflicht ist der Mieter so zu stellen, als ob der Mietvertrag nicht abgeschlossen worden ist. &lpar;AG Hohenschönhausen, NJWE-MietR 1997, 57&rpar;    Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung haben Sie Ihren Vermieter bereits vor Vertragsschluss auf Ihre Bedenken hinsichtlich der Nebenkosten angesprochen und ausdrücklich um Vorlage des Energieausweises gebeten. Dementsprechend war für Ihren Vermieter erkennbar, dass es Ihnen auf diesen Umstand in besonderem Maße ankommt.    Er wäre somit bereits bei den Vertragsverhandlungen verpflichtet gewesen, Sie auf die hohen Energiekosten der Vormieter hinzuweisen. Da er dies nicht getan hat, hat er seine oben geschilderte Aufklärungspflicht verletzt und sich schadensersatzpflichtig gemacht.    Ich möchte Ihnen daher empfehlen, sich zur Berechnung und Durchsetzung Ihrer Ansprüche an einen ortsansässigen Kollegen zu wenden.    Abschließend hoffe ich, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.     Hierbei möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.     Sie können natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.     Für eine über diese Erstberatung hinausgehende Interessenvertretung steht Ihnen meine Kanzlei selbstverständlich ebenfalls gerne zur Verfügung.    Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntag und verbleibe     mit freundlichen Grüßen

Nebenkosten bzw. Energieausweis

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Michael Vogt

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