Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:
1.Wie kann der der Vermieter gezwungen werden
endlich die Abrechnungen zu berichtigen?
Zunächst ist § 556 III BGB zu beachten:
Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Wenn Sie diese Einwendungsfrist beachtet haben, können Sie sich gegenüber den für die Mieterin beanstandeten Positionen auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen und den Nachzahlungssaldo kürzen.
Alternativ können Sie auch Klage gegen den Vermieter erheben, würden dann aber die in diesem Fall günstigere Beklagtenposition aufgeben.
2. Wann verjähren die Rückforderungen?
Es gilt die dreijährige Verjährungsfrist. Verjährungsbeginn ist -vorbehaltlich einer weitergehenden Überprüfung - des Ende des Jahres, in dem die Abrechnungen zugegangen sind.
3. ist der erzwungene Mietvertrag gültig?
Aller Voraussicht nach schon. Die Ankündigung, einen gerichtlichen Räumungstitel durchsetzen zu wollen, kann wohl nur in seltenen Fällen zu einem anderen Ergebnis führen, wenn der Räumungstitel rechtmäßig erstritten wurde. Fehler der damaligen Anwälte muss sich die Mieterin zurechnen lassen. Im Einzelnen sollte der Mietvertrag aber ergänzend geprüft werden.
4. wenn bis dahin keine Nebenkosten mehr gezahlt
werden, besteht wieder in Gefahr der Kündigung?
Ja, damit ist zu rechnen. Gar keine Nebenkosten für die Zukunft mehr zu bezahlen, wäre eine denkbar schlechte und riskante Empfehlung.
Ein Zurückbehaltungsrecht für Vorauszahlungen besteht allenfalls dann, wenn der Vermieter nicht oder formell falsch abrechnet. Hier hat der Vermieter zumindest abgerechnet, so dass Sie vorsichtshalber das Zurückbehaltungsrecht auf die beanstandeten Positionen beschränken sollten (s.o.).
Ob die Abrechnung formell in Ordnung ist, kann Ihrer Anfrage nicht entnommen werden. Ihre Angaben lassen bislang darauf schliessen, dass Sie behaupten, die Höhe der einzelnen Positionen sei falsch. Damit würden materielle Einwendungen erhoben, die kein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der künftigen Vorauszahlungen begründen.
Das Risiko, dass falsch Druck ausgeübt wird oder zu hohe Beträge zurückbehalten werden, trägt der Mieter. Ich gehe davon aus, dass die Mieterin auch angesichts ihres Alters keine weitere Kündigung riskieren möchte.
5. kann er den Räumungstitel noch anwenden?
Nein. Dem Räumungstitel kann die Mieterin den später neu abgeschlossenen Mietvertrag entgegenhalten. Aufgrund dieses Mietvertrages ist die Mieterin zur Nutzung der Wohnung berechtigt.
Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.
Mit freundlichen Grüßen
Matthes
Rechtsanwalt
