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Nebenkosten, vermietete Eigentumswohnung

| 31.08.2011 13:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Vorgeschichte: Eine heute 90-jährige wurde 1948
in die völlig vom Krieg zerstörte Wohnung von der
Stadt eingewiesen, mit der Auflage, die Wohnung auf eigene Kosten wieder aufzubauen.Einen Mietvertrag gab es bis dahin nicht.
Im Jahre 1996 wurden die 16 Wohnungen und eine
Gaststätte als Eigentumswohnungen verkauft.
Im Jahre 2006 stellte die Mieterin fest, dass
der Vermieter in den Vorjahren doppelte Nebenkosten bezahlt hatte, und kürzte um 1 1/2 Mieten.
Der Vermieter klagte auf Räumung der Wohnung, da der Rückzahlungsanspruch verjährt war.
Inzwischen wurde der Rechtsanwalt der Mieterin krank und verstarb. Die Vertretungen gaben sich keinerlei Mühe, der Räumungsklage wurde stattgegeben.Die Versicherung des Verstorbenen zahlte allerdings sämtliche Prozesskosten.
Der Vermieter stellte die Mieterin vor die Alternative. Entweder die Wohnung räumen, oder einen Mietvertrag unterzeichnen.
Sie unterzeichnete den Mietvertrag, da sie mit
der Wohnung "verwachsen" war.
Nun zur Sachlage:-- Nebenkostenabrechnug--
Die Mieterin ist alleinstehend, Wohnfläche 65 qm.
Der Vermieter berechnet die Nebenkosten seit
2008 nach Eigentumsanteilen, was ja wohl nicht rechtens ist. Für Versicherungen berechnet er
291,00 Euro. Für die Treppenhausreinigung werden
Abgaben abgeführt für die Reinigungsfrau die schon vor Jahren in die Türkei ausgereist ist,
Für Wasser und Kanal soll die Mieterin 330,00 Euro bezahlen,bei korrekter Abrechnung nach Personenzahl wären es weniger als 1/3, für Hausmeisterkosten ohne Arbeitsnachweis 209,00 Euro u.s.w.
Nach meiner Rechnung sind für die Jahre 2008
und 2009 jeweils ca. 250,00 Euro zurück zu zahlen.
Im März des Jahres schickte ich dem Vermieter eine berichtigte Abrechnung für das Jahr 2009 und verlangte für 2008 von ihm eine berichtigte
Abrechnung.Der Vermieter sagte zu, die Sache überprüfen zu wollen. Dabei blieb es bisher.
Nun zu meinen Fragen:
1.Wie kann der der Vermieter gezwungen werden
endlich die Abrechnungen zu berichtigen?
2. Wann verjähren die Rückforderungen?
3. ist der erzwungene Mietvertrag gültig?
4. wenn bis dahin keine Nebenkosten mehr gezahlt
werden, besteht wieder in Gefahr der Kündigung?
5. kann er den Räumungstitel noch anwenden?




Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

1.Wie kann der der Vermieter gezwungen werden
endlich die Abrechnungen zu berichtigen?

Zunächst ist § 556 III BGB zu beachten:
Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Wenn Sie diese Einwendungsfrist beachtet haben, können Sie sich gegenüber den für die Mieterin beanstandeten Positionen auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen und den Nachzahlungssaldo kürzen.

Alternativ können Sie auch Klage gegen den Vermieter erheben, würden dann aber die in diesem Fall günstigere Beklagtenposition aufgeben.

2. Wann verjähren die Rückforderungen?

Es gilt die dreijährige Verjährungsfrist. Verjährungsbeginn ist -vorbehaltlich einer weitergehenden Überprüfung - des Ende des Jahres, in dem die Abrechnungen zugegangen sind.

3. ist der erzwungene Mietvertrag gültig?

Aller Voraussicht nach schon. Die Ankündigung, einen gerichtlichen Räumungstitel durchsetzen zu wollen, kann wohl nur in seltenen Fällen zu einem anderen Ergebnis führen, wenn der Räumungstitel rechtmäßig erstritten wurde. Fehler der damaligen Anwälte muss sich die Mieterin zurechnen lassen. Im Einzelnen sollte der Mietvertrag aber ergänzend geprüft werden.

4. wenn bis dahin keine Nebenkosten mehr gezahlt
werden, besteht wieder in Gefahr der Kündigung?

Ja, damit ist zu rechnen. Gar keine Nebenkosten für die Zukunft mehr zu bezahlen, wäre eine denkbar schlechte und riskante Empfehlung.

Ein Zurückbehaltungsrecht für Vorauszahlungen besteht allenfalls dann, wenn der Vermieter nicht oder formell falsch abrechnet. Hier hat der Vermieter zumindest abgerechnet, so dass Sie vorsichtshalber das Zurückbehaltungsrecht auf die beanstandeten Positionen beschränken sollten (s.o.).

Ob die Abrechnung formell in Ordnung ist, kann Ihrer Anfrage nicht entnommen werden. Ihre Angaben lassen bislang darauf schliessen, dass Sie behaupten, die Höhe der einzelnen Positionen sei falsch. Damit würden materielle Einwendungen erhoben, die kein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der künftigen Vorauszahlungen begründen.

Das Risiko, dass falsch Druck ausgeübt wird oder zu hohe Beträge zurückbehalten werden, trägt der Mieter. Ich gehe davon aus, dass die Mieterin auch angesichts ihres Alters keine weitere Kündigung riskieren möchte.

5. kann er den Räumungstitel noch anwenden?

Nein. Dem Räumungstitel kann die Mieterin den später neu abgeschlossenen Mietvertrag entgegenhalten. Aufgrund dieses Mietvertrages ist die Mieterin zur Nutzung der Wohnung berechtigt.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 31.08.2011 | 22:25

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