Sehr geehrter Fragensteller,
da Sie gleich mehrere Fragen stellen und sich vor allem hinsichtlich Ihrer zweiten Frage neuere Rechtsentscheidungen ergeben haben, würde ich Sie höflichst bitten, mich Ihre Fragen erst am späten Nachmittag beantworten zu lassen, um mich näher mit den neu ergangenen Entscheidungen befassen zu können.
Bis dahin verbleibe ich mit herzlichen Grüßen und melde mich gegen 17-18 Uhr zurück.
Ihr
Alexander Stephens
Ergänzung vom Anwalt
24. März 2010 | 20:26
Sehr geehrter Fragensteller,
ich bedanke mich für Ihre Geduld und möchte Ihre Fragen wie folgt beantworten:
1.
Gemäß dem Wortlaut des Gesetzes sind die Betriebskosten jährlich abzurechnen.
Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des oben genannten Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
Da Ihre Wasserkosten im Abrechnungszeitraum zum 30.06.2007 und zum 30.06.2008 ausweislich Ihrer Schilderung nicht abgerechnet wurden, sondern erst jetzt im Jahre 2010 zum Ansatz gebracht werden sollen, sind diese Ansprüche des Mieters zum 31.12.2008 und zum 31.12.2009 verjährt, es sei denn, dass der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Hierfür wäre er insoweit beweispflichtig.
Insoweit haben Sie also bereits völlig richtig erkannt, dass diese Kosten im Rahmen der gesetzlichen Ausschlussfrist nicht mehr verlangt werden können.
2.
Hinsichtlich Ihrer zweiten Frage gestaltet sich die Beantwortung dann doch einfacher als zunächst erwartet, da Sie ja schreiben, dass in Ihrem Haus Messgeräte zur Wasserabrechnung jeder einzelnen Mietpartei vorhanden sind.
Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nämlich nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung durch die Mieter Rechnung trägt. Diese Vorschrift hat als Sonderregelung Vorrang vor dem allgemeinen Grundsatz des Wohnflächenanteils, soweit in Ihrem Mietvertrag nichts anderes geregelt ist, denn vertraglicher Regelungen hätten insoweit Vorrang.
Voraussetzung für eine tatsächliche Verbrauchs- oder Verursachungserfassung ist das Vorhandensein entsprechender Messgeräte, was bei Ihnen, ausweislich Ihrer Angaben, der Fall ist.
In diesem Fall muss der Abrechnungsmaßstab dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung tragen.
Die Umlage nach der Personenanzahl ist allein kein verbrauchsabhängiger Maßstab.
Insoweit hätten Sie auch hier das Recht, soweit Ihr Mietvertrag nichts anderes besagt, eine Umlegung der Wasserkosten entsprechend der gesetzlichen Vorschriften nach dem Maßstab des tatsächlichen Verbrauchs zu verlangen.
3.
Der Vermieter ist bereits aus seiner Hauptleistungspflicht gesetzlich verpflichtet die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, weshalb Ihre Mitmieter zu Recht Mängelrechte aufgrund des feuchten Kellerbodens geltend machen konnten. Die Pflicht zur Reparatur oder zur Renovierung der Mietsache trifft nämlich grds den Vermieter. Ihm obliegt während der Mietzeit die Erhaltung der Sache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand
Da zur Erhaltungspflicht des Vermieters Reparatur- und Renovierungsmaßnahmen an allen vertragsgemäßen und nicht vertragsgemäßen Teilen der Mietsache (auch der Außenflächen), treffen, hat der Vermieter auch selbstverständlich für die zur Reparatur anfallenden Kosten zu haften, diese mithin also selbst zu tragen.
Da die Trocknung des Kellerbodens somit eine Mangelbeseitigung des Vermieters darstellte die auf dessen Kosten zu erfolgen hatte, durfte er den hierfür notwendigen Strom selbstverständlich nicht auf die Mieter umlegen!
Insoweit haben Sie also völlig Recht, diese Kosten ersetzt zu verlangen!
Abschließend hoffe ich ihnen somit weitergeholfen zu haben und bedanke mich nochmals herzlichst für Ihre Geduld. Eine rechtliche Bewertung hinsichtlich der Wasserabrechnung, wäre nämlich weitaus schwieriger gewesen, wenn Sie keine Wasserzähler zur Abrechnung der einzelnen Mieter hätten vorweisen können.
Sollten Rückfragen bestehen, stehe ich hierfür jederzeit und ausgesprochen gern zur Verfügung und verbleibe mit den besten Wünschen und herzlichen Grüßen,
Ihr
Alexander Stephens
