Nachzahlungsforderung Betriebskosten

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,

vor mir liegt die Betriebskostenabrechnung 2006 (inkl. Abfallentsorgung, Aufzgskosten, Grundsteuer etc.) und zweifle an der Richtigkeit der Nachzahlungsforderung.

In meinem Mietvertag ist von einer Betriebskostenvorauszahlung die Rede. Es findet sich jedoch kein Verweis auf spezielle umlagefähige Kosten. Nur Heizung und Wasserverbrauch werden namentlich erwähnt. Einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung gibt es nicht.

Ich habe schon etwas nachgeschlagen:

Enthält ein Mietvertrag nur Angaben zu einigen Betriebskosten, beziehen sich die Vorauszahlungen nur auf diese. An Nebenkosten kann nur umgelegt werden, was gesetzlich zugelassen und vereinbart ist. Die Nebenkostenumlage muss dem schuldrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz entsprechen, und die nach dem Willen der Parteien abrechnungsfähigen Nebenkosten müssen inhaltlich konkretisiert oder zumindest eindeutig bestimmbar sein. Kostenarten, die nicht eindeutig im Mietvertrag benannt sind, sind danach im Zweifel nicht mit dem Mieter abrechenbar, sondern mit der vereinbarten Miete abgegolten. Sind also nicht alle grundsätzlich abrechenbaren Betriebskosten als umlagefähig vereinbart worden, so handelt es sich um eine Teilinklusivmiete. Diese liegt vor, wenn sich der Mieter verpflichtet, einen Teil der anfallenden Nebenkosten separat zu zahlen, die übrigen Betriebskosten aber in dem Mietvertrag enthalten sein sollen.

Danach hätte ich die Heiz- und Wasserkosten zu zahlen - mehr nicht.

Das eigentliche Problem und der Grund meiner Unsicherheit ist folgender:

Dies ist der zweite Mietvertrag für die gleiche Wohnung. Im ersten Mietvertrag war keine Betriebskostenvorauszahlung, sondern eine -pauschale vereinart (angekreuzt). Es gab jedoch eine Fußnote mit dem Verweis auf die BetrKV bzw. auf die vorherige Regelung.

Ich habe der Änderung des Mietvertrages dahingehend zugestimmt, die Pauschale in Vorauszahlung zu ändern (warum auch immer?). Andere Änderungen sollte es wohl nicht geben.

Jetzt gibt es also den zweiten Mietvertrag mit Vorauszahlung, aber ohne Verweis auf die BetrKV.

Könnte man nun von Vermieterseite aus den jetzigen Mietvertrag so auslegen, daß der Verweis des ersten Vertrages auch jetzt noch gilt?

Raten Sie mir zur Zahlung der kompletten Nachzahlungsforderung?

Vielen Dank für Ihre Mühe!

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr · Accepted Answer

Sehr geehrte Ratsuchende,

seitens des Mieters müssen zusätzlich zur Miete nur dann die Nebenkosten gezahlt werden, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Ausnahme wären in diesem Fall die Heizkosten, die verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Aus dem Mietvertrag muss sich ergeben, welche Nebenkosten im einzelnen zu bezahlen sind, also auf den Mieter umgelegt werden sollen.

Die Betriebskostenverordnung legt zudem abschließend fest, was Nebenkosten sind. Es gibt hier 17 verschiedene Kostenarten. Drei Kosten betreffen Heizung und Warmwasser, die übrigen 14 "kalten" Nebenkostenarten sind: Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Fahrstuhl, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel, Gemeinschaftswascheinrichtungen und sonstige Kosten wie z.B. Schwimmbad und Sauna im Haus.

Hier wurde ganz offensichtlich ein ganz neuer Mietvertrag in Abänderung des urspünglichen Mietvertrages geschlossen. Dieser zweite Mietvertrag sollte wohl den ersten Mietvertrag ersetzen. Ich gehe davon aus, dass hier ein vollständig neues Mietvertragsformularverwendet wurde und nicht nur eine Ergänzung des ursprünglichen Mietvertrages. In diesem Fall dürfte man davon ausgehen, dass das zuletzt Gewollte gilt,also ausschließlich der Inhalt des neuen Mietvertrages. Nachdem hier nur die Kostenpositionen Heizung und Wasser als umlagefähig genannt wurden, und auch kein Verweis auf die Betriebskostenverordnung erfolgte, sehe ich auch nur diese Positionen als umlagefähig auf den Mieter an.

Ich hoffe, Ihnen mit diesem Überblick geholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr

Nachzahlungsforderung Betriebskosten

Mietrecht, Wohnungseigentum