Sehr geehrter Fragesteller,
gern möchte ich Ihre Frage anhand der von Ihnen gemachten Angaben zum Sachverhalt und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:
Grundsätzlich gilt hinsichtlich der Umlagefähigkeit einzelner Betriebskosten natürlich die Vereinbarung im Mietvertrag. Es kommt aber ganz entscheidend auf die konkrete Formulierung an. Soweit die umzulegenden Betriebskosten tatsächlich abschliessend aufgezählt sind, sind auch nur diese Kosten umlagefähig. Es könnte sich jedoch auch nur um eine beispielhafte Aufzählung der umzulegenden Betriebskosten handeln und im Übrigen wird auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) verwiesen. Dann könnten auch zusätzliche Positionen umgelegt werden. Diese Regelungsvariante findet man sehr häufig in Mietverträgen.
§ 2 Nr. 13 BetrKV regelt die Umlagefähigkeit von Sach- und Haftpflichtversicherungen und zählt - auch wiederum nur beispielhaft - „die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicheurng für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug“ auf. Im Falle der Anwendbarkeit dieser Vorschrift wäre die Umlage also zulässig.
Es kommt demnach auf die genaue Ausgestaltung Ihres Mietvertrages an. Eine abschliessende Beurteilung der Rechtslage ist ohne Einsicht in die Unterlagen daher leider nicht möglich.
Abschliessend sei darauf hingewiesen, dass der Begriff „Gebäudeversicherung“ lediglich ein Oberbegriff ist und in der Regel gerade Feuer-, Sturm-, Wasser- oder andere Elementarschäden umfasst (abhängig vom konkret vereinbarten Versicherungsumfang). Es spricht daher viel dafür, dass die Gebäudeversicherung ohnehin von Ihrer vertraglichen Formulierung gedeckt wäre. Auch hier müsste man sich die entsprechenden Unterlagen ansehen.
Problematisch bleibt in Ihrem Fall meines Erachtens daher nur die Haftpflichtversicherung.
Rückforderungen sind leider nicht ganz unproblematisch, insbesondere wenn seit Jahren unwidersprochen gezahlt wurde. In dem Fall kann durchaus auch eine stillschweigende Vereinbarung der Umlagefähigkeit angenommen werden.
Auch ist zu beachten, dass es in § 556 Abs 3 BGB eine gesetzliche Ausschlussfrist für Einwendungen gibt. Da die Berücksichtigung nicht umlagefähiger Positionen lediglich die materielle Richtigkeit der Abrechnung berührt, müssten Sie Einwendungen gegen die Abrechnung jeweils innerhalb eines Jahres nach Erhalt der Abrechnung erheben. Danach sind Sie mit Einwendungen leider ausgeschlossen und können geleistete Zahlungen auch nicht zurückfordern.
Ich hoffe, Ihnen mit diesen Informationen eine erste Orientierung gegeben haben zu können. Es sei der Hinweis erlaubt, dass die Beratung nur anhand der von Ihnen gemachten Angaben erfolgt ist und lediglich eine erste grobe Einschätzung darstellt.
Mit freundlichen Grüssen,
J. Lau
Rechtsanwältin